정부가 12.16대책 발표 이후 수도권 일부 지역에서 발생한 풍선효과에 대한 후속 대책을 발표했다. 조정대상지역 대출규제를 강화하고 수원과 안양, 의왕시 등을 조정대상지역으로 신규 지정했다.
그 동안의 정책 기조처럼 수요 억제에만 초점을 맞췄다는 비판과 동시에 이전 대책과 비교해 규제 강도가 크게 낮다는 평가가 많다. 최근 집값이 급등한 지역은 9억원 미만 주택이 대부분이라 실수요자를 배려한 조치라는 게 정부 입장이지만 4.15 총선을 의식했기 때문이라는 시각이 우세하다.
규제 강도가 세지 않은 까닭에 새 투자처를 찾지 못한 유동성이 비(非)규제지역으로 이동할 가능성이 크다. 이에 총선 이후 또 한 번 부동산 대책이 나올 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.
◇ 다음 목적지는 어디
12.16 대책 발표에도 용인과 수원, 안양 등 수도권 서남부 지역에서 풍선효과가 나타난 것은 여전히 시중에 유동성이 풍부한 까닭이다. 금리는 낮고 마땅한 투자처가 없어 실물자산인 부동산 쏠림 현상이 계속되고 있다는 게 전문가들 분석이다.
이들은 대출 규제가 강화되고 서울이 강남을 중심으로 집값이 안정화되는 모습을 보이자 규제 장벽이 낮고, 최근 집값 상승률이 저조한 지역으로 이동했다. 용인과 수원, 안양 등이 그들이 찾은 곳이다.
특히 이들 지역은 신분당선 연장선 등 개발호재가 더해지면서 2월에만 2%가 넘는 집값 상승률을 기록했다. 국토교통부는 조정대상지역에 대한 대출규제를 강화하고 수원 영통‧권선‧장안구와 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 지정했다.
하지만 규제 강도가 예상보다 크지 않고, 부동산 투자에 대한 관심은 여전히 높아 비규제지역을 중심으로 또 다른 풍선효과가 나타날 가능성이 제기되고 있다. 일각에서는 신안산선 착공에 따른 안산과 시흥을 비롯해 인천과 검단신도시 등을 풍선효과가 나타날 수 있는 지역으로 꼽고 있다.
실제 이들 지역은 지난해만 해도 신규주택 공급 과잉 등의 여파로 집값이 하락하거나 보합권 수준이었으나 올 들어서는 조금씩 상승세를 보이고 있다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "풍선효과에 따른 집값 급등 직후 대책이 나왔다면 좀 더 효과가 있었을 것"이라며 "타이밍이 다소 늦었다는 점에서 수도권 남부 전체로 풍선효과가 확산될 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
◇ 풍선효과 잡을 전방위 대책은
그 동안 정부 대책을 두고 '역대 가장 강력한 수요 억제책'이라는 평가가 주를 이뤘던 반면 이번 대책에는 총선을 앞두고 미온적인 수준에 그쳤다는 지적이 제기됐다. 국지적인 과열 양상을 보이는 지역에 일정 수준의 규제를 가하는 핀셋 대책으로는 투기수요를 차단하기가 역부족이라는 게 전문가들의 평가다.
특히 용인과 수원 등 고가주택이 상대적으로 적은 지역에서 집값이 큰 폭으로 상승해 이들 지역에 거주하는 실수요자들의 내 집 마련 기회가 크게 줄어드는 등 직접적인 피해가 우려된다. 새롭게 풍선효과가 나타날 수 있을 것으로 점쳐지는 지역도 상황은 다르지 않다.
이런 이유로 총선 이후 추가 대책이 나올 가능성도 배제할 수 없다. 다만 코로나19 여파로 경기침체 우려가 크고, 9.13과 12.16대책 등의 종합대책을 통해 금융규제와 세금부담을 강화했기 때문에 세금 대출 등을 아우르는 종합대책을 내놓을 가능성은 크지 않을 전망이다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "종합대책보다는 수도권 일부 지역에서 나타나는 풍선효과를 막기 위해 규제지역을 광범위하게 설정하는 대책이 좀 더 가능성이 크다"며 "분양 성수기를 맞아 청약 과열 현상 등이 이뤄지면 분양가상한제나 투기과열지구 지역을 확대할 수 있을 것"이라고 말했다.
이어 "풍부한 유동성을 바탕으로 투기 목적의 외지인 거래가 급증하는 지역 등을 대상으로는 가(假)수요를 차단하고 실수요를 보호하기 위한 거래허가제 등도 거론될 수 있다"고 설명했다.
이와 함께 공급대책에 대한 필요성도 지속적으로 강조되고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 "풍선효과를 막고 전체적인 시장 안정을 위해서는 결국 서울이 관건"이라며 "수도권 인구는 언제든 서울에 진입하려는 대기 수요이기 때문에 서울보다 더 나은 지역을 만들거나, 서울 요지에 충분한 주택공급이 이뤄져야 한다"고 강조했다.
이와 관련 국토부는 주택 공급대책을 위한 구체적인 내용을 공개해 시장 안정에 주력한다는 방침이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 "가로주택정비 등 도심 내 주택 공급방안을 발표했는데 구체적인 실행방안을 마련하고 있다"며 "이른 시일 내에 관련 내용을 발표할 계획"이라고 밝혔다.
