당근과 채찍. 당나귀를 달리게 하기 위해 눈앞에 당근을 매달고 때때로 채찍질 하는 방법.
현 정부는 총 19번의 부동산 대책을 내놓으며 주로 부동산시장에 채찍질을 가했다. 집값 상승, 투기 과열의 탓을 '과도한 수요'라고 보고 수요를 바짝 옥좼다.
3기 신도시 공급 등 당근도 제시됐지만 아직까지는 그 효과가 가시화되지 않고 있다. 시장에서는 여전히 공급확대에 대한 목소리가 높다.
이런 요구에 대해 정부는 올해 임대주택을 늘리고 가로주택 정비사업을 활성화하는 등으로 주택 공급을 확대해 나간다는 방침이다. 다만 기존에 발표한 공급대책이 대부분이고 임대주택 중심의 공급이어서 실제 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 우려의 목소리가 높다.
◇ "주택공급 여전히 부족하다"
현 정권이 출범한 2017년 5월 이후 지금까지 나온 부동산 대책은 총 19개다. 기존 대책의 후속 대책 등까지 포함하면 30여개에 달한다. 두 달에 한 번꼴로 나온 대책들은 대부분 '수요 억제'에 초점이 맞춰져 있었다.
물론 2017년 11월 '주거복지로드맵'을 통해 5년간 총 100만 가구를 풀겠다는 주택 공급 계획을 내놨다. 이후에도 ▲2018년 7월 신혼부부‧청년 주거지원방안 ▲2018년 9월 수도권 주택공급 확대방안 ▲2018년 12월 3기 신도시 지정 ▲2019년 3차 신규택지 추진 계획 등의 공급확대 방안을 발표했다.
하지만 수요 대책에 비해선 뜸했고 '준공, 분양, 입주'까지 상당한 시차가 발생한다. 여전히 시장에선 주택공급이 부족하다고 목소리를 높인다. 주택보급률 하락, 정비사업 지연 등을 고려했을 땐 주택 공급이 부족하다는 주장이다.
실제로 국토교통부가 산정한 서울의 주택보급률은 2018년 기준 95.9%로 전년 대비 0.4%포인트 낮아졌다. 서울 주택보급률이 하락한 건 관련 통계를 발표하기 시작한 1995년 이후 처음이다. 정비사업 규제 강화로 지난해 시공능력평가 10위권 대형건설사들의 분양 물량도 목표치의 70% 정도인 18만여 가구에 불과했다.
◇ 공적 주택 '확' 늘린다는데
국토교통부는 27일 주택 공급 방안을 담은 '2020년 주요업무 추진계획'을 문재인 대통령에게 보고했다. 올해 공적주택(행복주택, 고령자복지주택 등) 21만 가구를 공급하고 2025년엔 240만 가구를 돌파, 공공임대재고율 10% 달성을 추진하는 게 골자다.
이는 이미 발표했던 계획으로, 이번 업무 추진계획에선 이를 실행하기 위한 규제 완화 정책 등이 강조됐다.
우선 서울 내 주택공급을 위해 공공주도형 정비사업을 손보고, 민간 주택공급 지원방안을 마련하기로 했다.
가로주택 정비사업은 공공성 요건을 충족하면 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 시행면적을 기존 1만㎡에서 2만㎡까지 넓혀주기로 했다. 층수 규제도 7층에서 15층으로 완화하고 용적률도 법적상한선까지 높여준다.
오는 6월 공공 참여 가로주택 정비사업 지원을 확대하고, 10월엔 공모 등을 통해 공공시행 가로주택 사업지를 발굴해 정비에 들어간다는 방침이다.
또 30만가구 지구지정‧지구계획 수립 등 절차를 앞당기고, 서울 도심 4만 가구도 조기 추진해 1000가구에 대해서는 연내 입주자를 모집한다는 계획이다. 택지개발지구 내 미매각 용지의 용도변경을 통해 수도권에 행복주택 등도 추가로 짓는다.
서울 내 주택공급과 관련된 구체적인 내용은 3월에 추가로 발표될 예정이다.
◇ "공적주택 공급과 내집마련 수요는 별개"
정부의 공적주택 공급 확대에 대해선 전문가들도 긍정적인 시선을 보내고 있다. 다만 이같은 공적 주택 공급과 함께 민간부문에서의 공급확대 역시 간과해서는 안된다는 지적이다. 이를 통해 주택에 대한 다양한 수요를 충족, 주거안정과 부동산시장 안정을 꾀할 수 있다는 것이다.
최은영 한국도시연구소 소장은 "공적주택 공급은 주거복지에 필요한 조치"라면서도 "공적주택 공급량이 시장 전체에 영향을 미칠만한 정도는 아니다"고 말했다.
김인만 부동산경제연구소장도 "국민들이 원하는 건 도심의 소형 아파트인데 어떤 유형으로 공급될지가 관건"이라며 "삶의 수준이 높아진 만큼 주택의 질도 높아져야 하는데 도심 변두리나 원룸 식으로 공급한다면 수요를 충족하기 어려울 것"이라고 지적했다.
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "주택공급 정책의 청사진인 2017년 주거복지로드맵부터 공적주택 공급에 역점을 두고 있는데 이를 들여다보면 임대주택의 비중이 높고 분양형은 얼마 안 된다"고 꼬집었다. 이어 "무주택자가 원하는 집은 소유할 수 있는 집이기 때문에 내집마련 꿈의 실현 기회가 높진 않을 것"이라고 덧붙였다.
