21번째 부동산 대책에 따라 재건축 사업 진행이 한층 더 까다로워질 전망이다.
재건축 '첫 관문'인 안전진단시 시‧도 관리가 강화되고 서류심사 위주였던 2차 안전진단은 현장조사가 의무화된다.
수도권 투기과열지구의 재건축에선 2년 이상 거주해야만 조합원 분양 신청이 가능해진다. 하반기부터는 재건축초과이익환수제(재초환)를 본격적으로 시행해 재건축 조합원 1인당 최고 7억1000만원에 달하는 부담금도 예상된다.
◇ 안전진단 '바짝' 조합원 분양권 '2년 살아야'
기획재정부‧국토교통부‧금융위원회는 17일 오전 서울 광화문 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다.
이날 김현미 국토부장관은 "서울의 30년이 넘은 재건축 아파트 일부가 안전진단을 통과하면서 그 일대 지역의 호가 상승이 지속되고 있다"며 "재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고 조합원의 분양요건을 강화하겠다"고 밝혔다.
최근 안전진단을 통과한 서울 양천구 목동신시가지6단지를 염두에 둔 것으로 풀이된다. 이 단지는 안전진단 통과 이후 호가가 3억원가량 뛰고 매물이 실종되는 등 과열 조짐을 보이고 있다.
이에 재건축 안전진단 심사를 강화하기로 했다. 지난 2018년 관련 절차 및 요건을 강화한지 불과 2년여 만이다.
기존엔 재건축 안전진단시 관할 시‧군‧구가 1차 안전진단 기관을 선정했는데 앞으로는 시‧도가 1차 안전진단 기관을 선정‧관리하고 2차 안전진단 공공기관 의뢰를 한다.
안전진단 보고서 부실 작성 시 과태료 2000만원을 신설하고 허위‧부실 작성 적발시 안전진단 입찰을 1년 제한한다.
이 방안들은 올해 말까지 도시및주거환경정비법(도정법)을 개정해 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행한다.
2자 안전진단 때는 현장조사를 의무화해 안전진단이 내실있게 진행되도록 한다.
그동안 1차 진단결과에 대한 적적성 검토시 현장조사가 필요하나 서류심사 위주의 소극적 검토를 했다. 앞으로는 철근부식도‧외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화한다.
2차 안전진단 자문위원회에서 구조안전성, 건축‧설비노후도 등 평가분야별로 개별‧분리 심의하고 자문위원에게 총점은 비공개한다. 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행한다.
또 조합원 분양 요건도 강화한다.
기존엔 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등 소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고 상대적으로 낮은 가격에 분양신청이 가능했다. 앞으로는 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청시까지 '2년 이상'(현재 소유한 주택의 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청시까지) 거주해야만 분양신청을 허용키로 했다.
다만 반드시 연속해 2년 이상 거주할 필요는 없고 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우면 분양 신청 가능하다.
올해 12월 도정법 개정 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용되며 이미 조합원 지위를 획득한 사람에게는 적용되지 않는다.
◇ 하반기부터 '재건축 부담금' 본격 징수
올 하반기부터는 재초환 부담금 징수도 본격 개시한다.
헌법재판소가 지난해 12월 용산구 한남연립이 "재초환은 사유재산권 침해"라며 제기한 헌법 소원에 대해 '합헌' 판결을 내린 데 따른 조치다.
재초환은 재건축으로 발생한 이익이 조합원 1인 평균 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 최대 절반을 세금으로 내는 제도로 2018년 부활했다.
올 하반기 서울 용산구 한남동 '한남연립'(17억원), 강남구 청담동 두산연립(4억원)을 시작으로 징수를 시작하며 전체 부담금 규모는 62개 조합에 약 2533억원이다.
국토부가 일부 단지를 대상으로 추정해본 결과 재건축부담금 예상액(조합원 1인당)은 강남 6개 단지 평균 4억4000만~5억2000만원, 강북 1개 1개 단지는 1000만~1300만원, 수도권(경기) 2개 단지는 60만~4400만원이 될 전망이다.
재건축 부담금 산정 제도의 실효성도 높인다.
그동안 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생해 부담금 산정기준에 논란이 있었다. 광역 지자체(20%)가 주요 기반시설을 설치함에도 불구하고 기초 지자체(30%)에 대한 재건축 부담 배분율이 더 높아서다.
재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율을 적용키로 했다. 재건축 부담금 귀속비율은 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정한다.
이는 오는 12월 '재건축초과이익 환수에 관한 법률' 개정 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용된다.
