'진정한 몸테크의 시대'
재건축 소유자들의 '몸테크'(노후 아파트에서 재개발·재건축을 노리고 거주하는 재테크 방식) 기간이 더 길어질 전망이다. 오는 9월부터 안전진단을 통과한 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합원 지위 양도가 제한돼서다.
더군다나 목동 등 토지거래허가구역은 장기 보유 등 예외사유도 허용되지 않는데다, 재건축 실거주의무(2년) 등까지 맞물리면서 주택 처분 퇴로가 꽉 막혀 소유주들의 '몸테크' 부담이 커지고 있다.
안전진단 통과했다고? '그럼 10년 더~'
지난 9일 국토교통부와 서울시가 발표한 '주택정책 협력 강화방안'에 따라 오는 9월부터 정비사업 조합원 지위양도 제한시기가 조기화될 예정이다.
재건축의 경우 투기과열지구에 위치했다면 조합원 지위 취득 제한 시점이 기존 '조합설립인가 이후'에서 사업 초기 단계인 '안전진단 통과 이후'로 앞당겨진다.
안전진단은 재건축 사업의 첫 단추다. 정비기본계획수립 직후 안전진단(예비안전진단→1차 정밀안전진단→2차 정밀안전진단)을 거치는데 여기서 'D등급'을 받아야만 재건축이 진행될 수 있기 때문이다. ▷관련기사: [알쓸부잡]했다 하면 매물실종…'재건축 안전진단'이 뭐길래
2차 정밀안전진단에서 적정성 검토까지 통과하면 △정비구역 지정 △추진위원회 설립 △조합 설립 △시공사 선정 △사업시행인가 △종전자산평가(감정평가) △조합원 분양신청 △관리처분계획수립 및 인가 △이주 및 철거 △착공 및 일반분양 △입주 및 조합청산 등의 순서로 사업을 진행한다.
통상 재건축에서 안전진단 관문을 넘어 정비구역 지정~준공까지 10년 이상 걸린다. 부동산114가 지난 2012년 분석한 자료에 따르면 2000년 이후 서울에서 구역지정 통과된 138개 재건축 사업장의 평균 사업 소요시간은 10년2개월이었다.
앞으로 안전진단을 통과한 아파트의 조합원이라면 최소 10년은 '몸테크'를 해야할 가능성이 높아진 셈이다. 매수자 입장에선 조합원 지위도 양도받지 못하는데 30년(재건축 가능 연한)이 넘은 노후 아파트에 거주할 이유가 사라져서다.
'겹규제'에 목동 등 재건축 소유자들 난감
다만 예외 사유는 있다.
상속·해외이주로 인한 경우, 장기보유(10년) 및 거주(5년)한 경우, 3년 이상 사업이 정체되는 경우 등은 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용했는데 이는 그대로 유지할 방침이다. 여기에 사업이 장기 정체될 경우도 매물 잠김을 막기 위해 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하기로 했다.
그러나 '예외의 예외'도 있다는 점에서 일부 재건축 소유자들의 불만이 높다.
토지거래허가구역으로 지정된 정비사업구역은 투기 수요가 높을 것으로 예상되는 만큼 예외를 허용하지 않기로 했다. 현재 서울 토지거래허가구역은 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동, 압구정, 여의도, 목동, 성수 등이다.
이들 지역의 재건축 아파트는 안전진단을 통과했다면 보유·거주기간 등에 관계 없이 조합원 지위 양도가 불가해진다. 매도 시기를 안전진단 통과 전으로 앞당기고 싶어도 지난해 6·17대책에 따른 '재건축 실거주 의무 2년' 규제, 지난해 7월31일부터 시행된 '계약갱신청구권' 등이 맞물리면서 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황이 생길 수 있다.
특히 목동의 경우 신시가지 아파트 14개 단지 모두 정밀안전진단 1차를 통과하는 등 대부분 안전진단 단계를 밟고 있는 만큼 이번 규제에 민감하게 반응하는 분위기다.
목동재건축 소유자는 "장기 소유주, 은퇴자들은 세금이 부담되거나 현금이 필요해서 갈아타기가 필요한데 마음대로 집도 못 팔게 생겼다"고 말했다. 또 다른 소유자는 "자녀와 함께 살다가 안전진단 통과 이후 자녀에게 증여하면 자녀는 증여세는 내고 분양권은 못 받는 것 아니냐"며 우려했다.
중요한건 디테일…서울시 "재산권 침해 없게 할 것"
전문가들은 이번 규제에 따른 '선의의 피해'가 우려되는 만큼 보완책이 필요하다고 보고 있다.
송승현 도시와경제 대표는 "조합원 지위 양도가 안 되면 한정된 수요 안에서 거래하다 보니까 원하는 가격으로는 거래하기 힘들어질 것"이라며 "1주택자들의 몸테크 기간이 길어지고 이미 오래 거주한 분들이나 나이가 있는 분들은 노후자금을 위한 매각이 어려워지는 등 선의의 피해가 발생할 수 있다"고 분석했다.
이어 "대안으로 리모델링으로 눈을 돌리거나 신축, 청약 시장의 과열은 심화할 것"이라고 우려했다.
김인만 부동산경제연구소장은 "안전진단 통과되고 15년, 20년이 걸리기도 하고 무산되기도 한다"며 "그때까지 원하는 때에 팔지 못한다면 몸테크가 점점 길어질 것"이라고 말했다.
그는 "다만 조합원 지위양도금지를 앞당긴 대신 안전진단을 패스트트랙으로 추진하는 등 사업에 속도를 낼 수 있는 보완장치가 마련된다면 조합원들 입장에서도 마냥 악재는 아니다"고 덧붙였다.
국토부와 서울시는 오는 9월까지 관련 내용을 담은 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안을 마련해 국회와 협의에 착수한다는 예정이다.
서울시 관계자는 "재산권과 연관이 있는 만큼 시행령들이 세밀히 다듬어질 것"이라며 "증여 등의 경우는 큰 틀에서 재산권 침해가 없도록 종전 규정(예외사유 등)을 반영할 예정"이라고 말했다.
