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상계3 등 16곳 공공재개발 사업지…골인 가능할까

  • 2021.03.30(화) 11:56

사업 완료 시 서울 도심 약 2만가구 주택 공급
한남1 등 주민 반대로 무산…시장 선거 등 변수

서울 노원구 상계3구역 등 16곳이 공공재개발의 1차 관문을 넘었다.

다만 사업의 주체가 돼야 할 LH는 물론이고 SH 등 공공에 대한 불신과 이로인한 주민 반발이 커지고 있고 서울시장 선거 등 여러 변수들이 도사리고 있어 서울 도심 2만 가구 주택공급이란 목표를 달성하기까진 험로가 예상된다.

특히 유력 후보지였던 한남1구역 등 주민반발로 선정에서 제외되는 등의 사례가 나온 점에서 더욱 우려가 커지고 있다.

◇ 2만 가구 규모 공공재개발 입지 추가

국토교통부와 서울시에 따르면 노원구 상계3구역과 강동구 천호A1-1구역, 성북구 장위 8‧9구역 등 총 16곳이 공공재개발 2차 후보지로 선정됐다. 이번에 선정된 후보지들은 주로 역세권이며 5만㎡ 이상 대규모 노후 주거지다. 공공 참여와 지원 아래 계획대로 사업이 마무리되면 약 2만가구 규모의 주택 공급이 가능할 전망이다.

공공재개발은 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등으로 장기간 정체된 재개발 사업에 LH와 SH 등 공공이 참여해 주거환경을 개선하고 주택공급을 촉진하는 사업이다. 공공재개발 추진 구역에선 용도지역이나 용적률 상향(법적상한 120% 허용), 도시규제 완화와 분양가상한제 적용 제외 등을 통해 사업성을 개선해준다.

대신 주민은 신규 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량 절반을 공공임대나 공공지원민간임대 등으로 공급해야 한다.

이번에 후보지로 선정된 곳 중 성북구 장위8구역은 지난 2006년 장위재정비촉진지구로 지정, 2010년 조합을 설립하기도 했지만 사업성 부족에 따른 주민 간 이견으로 2017년 구역 지정이 해제됐다. 현재 2종 주거지인데 용도지역 상향 등 도시규제 완화로 사업성을 개선하고 사업 완료 시 대규모 주택공급과 장위촉진지구 내 도로확장으로 교통 환경도 개선될 것이라는 게 국토부 설명이다.

LH와 SH는 앞으로 후보지 주민을 대상으로 현장 설명회를 열어 개략적인 정비계획과 사업성 분석 결과를 설명하고 주민의견을 수렴할 계획이다. 자치구와 연내 정비계획 수립절차 착수를 목표로 사업을 준비한다. 

서울시는 주민 의견을 상시 수렴하고 주민 갈등을 사전에 방지하기 위해 후보지에 ‘정비사업 코디네이터’를 파견해 주민과 수시로 소통한다는 방침이다.

◇ 주민 반발 여전…선거 등도 변수

공공재개발은 용적률 완화와 분양가상한제 제외 등으로 사업성을 개선하는 만큼 공공재건축에 비해 많은 사업장이 관심을 보였다. 사업 추진에 걸림돌 중 하나였던 법적 근거도 지난 24일 공공재개발 정의와 절차, 특례를 담은 도시 및 주거환경정비법과 주택법 개정안(천준호 의원 대표발의)이 국회 본회의를 통과하며 해결됐다.

그럼에도 공공이 참여해 조합과 함께 사업을 주도한다는 점에서 여전히 반대 목소리가 큰 지역이 많다. 이번 후보지 심사 과정에서도 강동구 고덕2-1‧2 구역과 한남1구역, 성북4구역 등은 주민 반대여론이 커 최종 후보지로 선정되지 않았다.

특히 조합과 함께 사업을 이끌어야 할 LH는 땅 투기 논란의 중심에 섰고, SH의 입지도 마찬가지로 흔들리고 있다는 점에서 공공재개발 사업 진행이 순탄치는 않을 것으로 보인다.

여기에 서울 시장 재보궐 선거를 앞두고 있다는 점도 변수다. 박영선 더불어민주당 후보는 정비사업 규제를 완화하되 공공 중심의 주택 공급을 앞세우고 있는 반면 오세훈 국민의힘 후보는 민간 중심 정비사업을 강조하고 있다.

김인만 부동산경제연구소장은 "재개발은 재건축보다 소유주들의 이해관계가 복잡한 만큼 LH와 SH 등 공공의 역할이 중요하다"며 "하지만 이들의 구조개혁이 논의 중이고 국민 신뢰가 훼손된 상황이라 공공재개발이 제대로 이뤄질 수 있을지는 미지수"라고 말했다.

이어 "서울시장 역시 여당 후보가 당선되면 상관없지만 야권 후보가 당선될 경우 공공재개발 사업의 불확실성이 커질 수 있다"고 강조했다. 

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