신혼부부들의 내 집 마련 기회가 찾아왔다. 사전청약을 통한 공급물량의 절반 이상이 신혼부부 몫이기 때문이다.
기회가 많은 만큼 따져야 할 것들도 많다. 우선 신혼희망타운을 노릴지 공공분양 중 신혼부부 특별공급에 도전할지 선택해야 한다. 신혼희망타운은 혼인기간이 짧은 신혼부부가 유리하다. 공급물량도 많다. 다만 수익공유형 모기지 가입이 의무라는 점이 변수다.
신혼부부 특별공급은 소득이 낮고 자녀가 많을수록 유리할 것으로 분석된다.
갓 결혼했다면 신혼희망타운
1차 사전청약 물량 중 신혼희망타운은 △인천 계양 341가구 △남양주 진접2 439가구 △성남 복정1 244가구 △의왕 청계2 304가구 △위례 418가구 등 총 1945가구다. 전체 공급물량(4333가구)의 45%에 달한다.
신혼희망타운은 내 집 마련에 대한 부담으로 결혼을 망설이는 청년층을 지원하기 위해 도입된 주택형이다. 신혼부부(혼인기간 7년 이내) 중에서도 혼인기간이 짧을수록 당첨에 유리한 구조도 이런 이유에서다.
전체 공급물량의 30%(1단계)를 예비신혼부부와 혼인 2년 이내, 2세 이하의 자녀를 둔 신혼부부나 한부모 가족에게 우선공급한다. 경쟁자가 발생하면 가점이 높은 순서대로 당첨자를 선정한다.
신혼희망타운 우선공급 가점 항목은 가구소득과 해당 시‧도 연속 거주기간, 주택청약종합저축 납입인정 횟수 등으로 구성된다. 2단계 잔여공급이나 신혼특공 가점항목과 달리 자녀수 가점항목이 없다는 점을 눈여겨봐야 한다.
2단계 잔여공급(70%)은 1단계 낙첨자를 포함한 신혼부부(한부모 가족 포함)를 대상으로 한다. 잔여공급 가점항목에는 우선공급 가점항목에서 가구소득이 빠지고 무주택 기간과 미성년 자녀수가 추가된다.
작년 말 입주자모집공고를 내고 올 초 청약을 진행했던 신혼희망타운 '위례자이더시티'의 경우 우선공급 당첨 가점은 당해와 경기 지역 모두 9점 만점, 잔여공급은 당해와 경기는 11점, 기타 경기는 12점을 기록했다.
이번 사전청약 가운데 입지 선호도가 높고 가격 경쟁력도 갖춘 것으로 평가받는 성남복정과 위례, 의왕 청계 등의 신혼희망타운도 높은 가점이 예상돼 각 공급형태 별 자신의 가점을 확인하는 과정도 필요하다.
자녀 많다면 신혼부부 특공
1차 사전청약 공공분양 중 신혼부부 특별공급은 △인천 계양 212가구 △남양주 진접2 327가구 △성남 복정1 174가구 등 713가구다.
신혼희망타운이 신혼부부 중에서도 혼인 기간이 짧은(예비 신혼부부 포함) 부부들에게 유리했다면 신혼특공은 자격 내 소득조건 중에서도 소득이 적고, 자녀가 많을수록 당첨 확률이 높다.
신혼특공은 배정된 물량의 70%를 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득기준 100% 이하(맞벌이 120%)인 자에게 우선공급한다. 이 가운데 자녀가 있는 자(혼인 중 출생자로 인정되는 혼인 외 출생자, 6세 이하 자녀가 있는 한부모가족 포함)가 1순위이고, 예비신혼부부와 1순위에 해당되지 않는(자녀가 없는) 신혼부부가 2순위다.
2단계 잔여공급 30%는 월평균소득 130% 이하(맞벌이 140%)인 자에게 당첨 기회가 돌아간다. 정부가 더 많은 신혼부부에게 특공 기회를 주려고 소득기준을 완화했지만 한정된 물량에 청약 가능한 신혼부부만 증가해 실효성이 떨어진다는 지적이 제기됐던 이유이기도 하다.
우선공급과 잔여공급 지원자 중 동일한 조건 내에서 경쟁이 발생하면 가점이 높은 순서대로 당첨 기회가 부여된다. 가점항목은 가구 소득과 자녀 수, 해당 주택건설지역 연속 거주기간과 청약통장 납입횟수에 신혼부부는 혼인 기간, 한부모 가족은 자녀 나이가 추가된다. 혼인 기간이 짧을수록 자녀가 어릴수록 가점이 높다.
사전청약은 공공분양과 신혼희망타운 동시 청약이 불가능해 신혼부부는 신혼특공과 신혼희망타운 중 당첨확률이 더 높은 것을 선택해야 한다. 경쟁 시 당첨자를 선정하는 가점항목이 비슷한 만큼 동일한 조건이라면 물량이 많은 신혼희망타운이 좀 더 유리할 수 있다.
신혼희망타운, 수익공유 의무 고려해야
다만 신혼희망타운은 수익공유형 모기지 상품 가입이 의무라는 점을 고려해야 한다. 수익공유형 모기지는 1.3%의 고정금리로 시중은행보다 낮게 지원되는 금융상품이다. 신혼희망타운 당첨자들 입장에선 주변보다 저렴한 분양가에 금융상품 지원도 받게 되는 셈이다.
정부는 이 같은 지원이 로또 청약을 야기할 수 있다는 지적이 제기되자 분양가 2억5060만원(신혼희망타운 입주자격 순자산금액 기준) 초과인 신혼희망타운의 경우 분양가의 최소 30%를 수익공유형 모기지 상품에 가입해 대출받는 것을 의무화했다. 1차 사전청약 신혼희망타운은 모두 의무 가입에 해당된다.
이렇게 되면 향후 매각차익 발생 시 대출 비율과 기간에 따라 일정 비율을 정부와 공유해야 한다. 이에 반해 신혼특공은 이 같은 의무 조항이 없다.
한 분양업계 관계자는 "신혼희망타운은 향후 매각차익을 나눠야 하는 수익공유형 모기지를 의무적으로 가입한다는 점에서 고민하는 예비 청약자들이 많을 것"이라며 "위례나 복정 등은 수익을 공유해도 상당한 매각 차익이 기대돼 입지별 청약 성적이 크게 차이가 날 수 있다"고 말했다.
