재건축 사업의 발목을 잡던 '3대 규제 대못' 중 분양가상한제를 제외한 재건축초과이익환수제(재초환)와 안전진단 규제가 풀린다.
재초환은 1주택 장기 보유자 부담금 감면 등 합리적 조정에 나서고, 재건축 안전진단은 구조안전성 비중 축소 등을 통해 문턱을 낮춘다. 다만 세부적인 내용은 각각 9월, 연말까지 별도 발표하기로 했다.
민간 주도의 정비사업에도 힘을 싣는다. 조합의 정비사업을 지원하는 한편 도심복합사업은 리츠나 신탁 등 민간도 사업 주체가 될 수 있도록 한다.
재건축 규제는 풀고 정비구역은 새로 묶고
원희룡 국토교통부 장관은 16일 '국민 주거안정 실현방안' 공급대책 브리핑을 열고 "선호도 높은 도심에서 내집 마련 기회를 늘리겠다"며 "이를 위해 도심 공급의 핵심인 재개발·재건축을 정상화하겠다"고 말했다.
이번 대책에 따라 '재건축 규제 대못' 중 하나로 꼽히는 재초환이 16년 만에 손질된다.
재초환은 지난 2006년 도입됐으나 미실현 이득에 대한 법정논쟁과 재건축 정상화를 위해 수차례 유예돼 왔다. 2018년 재시행 이후 올해 첫 부과가 시작하지만 최근 집값이 크게 오르면서 지방에서조차 과도한 부담금이 예상되고 있다.
국토부에 따르면 수원 A단지의 가구당 재건축 부담금 예정액은 2억9000만원, 대구 B단지는 1억6000만원, 창원 C단지는 1억원 등이다. 이에 별도의 소득이 없는 1주택 고령자 등의 부담이 커져 조합 내 갈등이 심화하고 있다.
이에 부담금 면제 금액 상향, 부과율 구간 확대를 추진한다. 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 부담금 감면 및 납부 유예 등을 검토 중이다. 아울러 공공임대주택 및 역세권첫집 등 공공분양 기부 채납분은 부담금 산정 시 제외한다.
세부 감면안은 9월 내 발표할 예정으로, 발표 직후 '재건축이익환수법' 개정안을 발의할 예정이다.
또다른 '규제 대못'인 재건축 안전진단 문턱도 낮춘다.
정부는 지난 2018년 3월 재건축 안전진단 시 구조안전성 비중을 20%에서 50%로 높이고 공공기관 적정성 검토를 도입하는 등 규제를 강화했다. 이후 3년간 서울 재건축 안전진단통과율은 5곳으로 이전 3년(56곳)에 비해 대폭 줄었다.
앞으로는 구조안전성 비중을 30~40% 수준으로 줄이고 주거환경, 설비노후도 배점을 높인다. 공공기관 적정성 검토는 지자체가 요청하는 경우에만 시행한다. 다만 시장 상황을 모니터링해 적용범위·시행시기 등은 연말까지 제시하기로 했다.
그동안 '가뭄' 수준이던 신규 정비구역 지정도 촉진한다.
신규 정비구역 지정은 2012~2016년 전국 연 58.6곳에서 2017~2021년 연 34.6곳으로 줄었고, 서울은 2012년~2021년 기존 구역 410곳을 해제해 도심 핵심입지에 양질의 공급이 어려운 실정이다.
국토부는 공급 기반을 회복하기 위해 향후 5년(2023~2027년) 동안 전국에서 22만 가구 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다. 이는 2018~2022년 12만8000가구보다 72%(9만2000가구) 많은 수준이다.
△서울은 신속통합기획 방식으로 10만 가구 △경기·인천은 역세권, 노후주거지 등에 4만 가구 △지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만 가구 등을 지정할 예정이다.
정비사업, 공공보다 민간 위주로 간다
공급 활성화를 위해 정비사업 패러다임도 공공에서 민간으로 전환한다.
지난해 도심공급 확대를 위해 공공도심복합사업을 도입했으나 주민반발, 공공역량 한계 등이 있었다. 이번 대책에선 이를 개선하기 위해 '민간도심복합사업'을 신설한다.
민간도 사업 주체가 될 수 있도록 올해 12월 '도심복합개발법'을 제정해 총 20만 가구(기존 공공사업 포함) 공급을 추진한다. 토지주 2/3 이상이 동의할 경우 민간 전문기관인 신탁, 리츠 등이 시행하는 비조합 방식으로 추진한다.
사업 유형은 입지에 따라 '성장거점형'과 '주거중심형'으로 구분한다. 성장거점형은 업무·문화·숙박·산업시설 등 다양한 기능을 복합개발할 수 있도록 필요 시 '도시혁신계획구역'(가칭)을 적용한다. 도시혁신계획구역은 내달 '도시계획체계 개편방안'을 통해 상세 내용을 별도 발표할 예정이다.
주거중심형은 노후도 60% 이상의 역세권, 준공업지 등으로 50% 이상 주택인 주거중심 고밀 개발로 용적률을 최대 500%까지 높인다.
공공사업 수준의 용적률, 세제혜택, 공원·녹지 기준 완화(1가구당 2㎡) 등을 적용하되 공급주택 일부는 공공임대·공공분양 등으로 기부채납한다. 올해 12월 '도심복합개발법'을 제정하고 내년 상반기 후보지 공모·제안 예정이다.
기존 후보지는 공공방식을 유지하되 동의율 30% 미만의 사업장은 공공후보지 철회 후 민간 사업으로의 전환을 지원한다. 2021년 6월29일 이후 매수자를 현금청산하던 규제는 후보지 발표 전 매수한 1주택 소유자 특별공급권 부여로 개선한다.
조합 사업지원 및 조합운영 투명성도 강화한다.
임대주택 기부채납 시 용적률을 법적 상한까지 상향하는 인센티브를 현행 주거지역에서 준공업지역 정비사업까지 확대한다.
관리처분인가 시 공사도급계약서를 인가권자에게 의무 제출토록 해 조합과 시공자 간 공사계약을 투명하게 관리한다. 또 주민이 사업비 검증결과를 사전에 확인할 수 있도록 공사 계약을 위한 조합총회 전 검증을 완료토록 의무화한다.
이밖에 주민이 원할 경우 조합설립 없이 전문개발기관인 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사의 사업시행자 지정 요건을 전체 토지 1/3이상에서 국공유지 제외한 토지의 1/3이상으로 완화한다. 아울러 신탁사가 시행하는 사업장은 정비계획과 사업계획의 통합처리를 허용해 3년 이상 사업기간 단축을 유도한다.
