'재건축 안전진단' 풀린다…하락장에 활성화는 '제한적'

정부가 연내 발표하기로 한 '재건축 안전진단 기준 완화' 방안에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 최근 집값이 빠르게 하락하면서 경착륙에 대한 경고음이 커지자 정책 발표와 시행 시기를 앞당기는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.

전문가들은 안전진단 기준 완화 방안이 향후 주택 공급의 기반이 될 수 있다고 분석하고 있다. 다만 최근 부동산 시장의 경착륙을 완화하기에는 효과가 제한적일 거라는 분석이다. 건설 경기 악화와 부동산 시장 침체로 당장 재건축 사업이 크게 활성화하기는 어려울 거라는 전망이다.

구조안전성 가중치 '최저 20%'로 하향 검토

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 열린 비상거시경제금융회의에서 "시장 상황을 예의 주시하며 연내에 등록임대사업제 개편과 재건축 안전진단 개선 등 부동산 규제 추가 완화를 추진하겠다"고 언급했다.

정부는 앞서 지난 8월 국민 주거안정 실현방안(주택공급 대책)을 발표하면서 올 연말에 재건축 안전진단 개선안을 내놓겠다고 밝힌 바 있다. 최근 집값 하락 속도가 가팔라지자 정책 발표 시점을 이르면 다음 주로 앞당기고 시행 시기도 내년 초로 정하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. ▶관련 기사: [8.16 주택공급]재건축 대못 뽑는다…재초환·안전진단 '손질'(8월 16일)

이번 방안에는 안전진단 기준의 핵심인 구조안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추는 내용이 포함될 전망이다. 또 지방자치단체에 기준보다 가감할 수 있는 재량권을 주는 방안도 검토하고 있다. 구조안전성 가중치를 최저 20%까지 낮출 수 있을 것으로 예상된다. '2차 안전진단'으로 불리는 적정성 검토를 지방자치단체 재량에 맡기는 방안도 포함될 전망이다.

앞서 문재인 정부는 지난 2018년 3월 재건축 안전진단 시 구조안전성 비중을 20%에서 50%로 높이고 공공기관 적정성 검토를 도입하는 등 규제를 강화한 바 있다. 이후 3년간 서울 재건축 안전진단 통과 단지는 5곳으로 이전 3년(56곳)에 비해 대폭 줄었다.

이번 규제 완화 방안으로 재건축 단지들의 안전진단 통과가 수월해질 거라는 평가다. 안전진단을 추진 중인 서울 양천구 목동 신시가지 단지나 노원구 상계·중계·하계동 노후 단지들이 수혜를 입을 거라는 전망이 나온다. 정부로서는 임기 내 270만 가구 주택 공급의 한 축을 만들 수 있을 거라는 평가다. ▶관련 기사: '은마에 목동까지' 빨라진 재건축 시계…안전진단 완화 '촉각'(11월 16일)

"규제 완화 부담 줄어…경착륙 완화 효과 제한적"

재건축 안전진단 기준 완화는 윤석열 대통령의 대선 공약이었다. 다만 집값 상승기에 재건축 규제를 풀어주면 자칫 시장을 자극할 수 있다는 우려에 조심스러운 입장이었다.

특히 안전진단 규제 완화의 경우 재건축 추진을 본격화하는 단지들이 크게 늘어날 수 있다는 점에서 더욱 신중한 모습이었다. 이른바 '재건축 3대 대못(분양가상한제, 재건축초과이익환수금, 안전진단)' 중 가장 늦게 완화 방안을 내놓은 것도 이런 이유로 풀이된다.

하지만 최근 부동산 시장 침체가 본격화하면서 정부의 부담은 한층 덜게 됐다. 최근 시장의 흐름을 고려하면 규제를 완화하더라도 집값에는 큰 영향이 없을 것이라는 평가다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "안전진단은 정비 사업의 첫 관문이라는 점에서 향후 주택 공급을 위해서는 규제 완화가 꼭 필요하다"며 "안전진단 이후에도 추진위 설립이나 조합 설립 등 여러 절차가 많은 만큼 당장 집값을 자극하지도 않을 것"이라고 분석했다.

최근 건설 경기 악화 등으로 재건축 시장이 빠르게 활성화하지는 않을 거라는 전망도 있다. 당장 시장 경착륙 완화 등의 효과를 내지는 못할 거라는 분석이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지난 정부에서 규제를 통해 막아 놨던 정비 사업을 풀어준다는 데 의미가 있다"며 "다만 최근의 흐름을 보면 시공사들도 정비 사업에 보수적인 데다가 수익성 등을 따져봤을 때 조합도 섣불리 나서기가 쉽지는 않은 상황이어서 시장의 흐름을 바꿀 만한 요인은 아니다"고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표 역시 "안전진단 완화는 주택 가격이 오를 때는 시장에 미치는 영향이 크지만, 침체 국면에서는 시장 영향이 국지적이고 한정적일 수밖에 없다"며 "주택 공급을 위한 기반 마련의 의미가 있다고 볼 수 있다"고 분석했다.