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서울 '아파트지구' 역사 속으로…재건축 더 유연해진다

  • 2022.12.09(금) 06:00

아파트지구→지구단위계획 전환
재건축 용적률·높이·용도 등 완화

서울시 '아파트지구' 제도가 46년여 만에 역사 속으로 사라지며 '지구단위계획'으로 전환한다. 

이로써 공동주택 재건축 시 한강변 공공기여 15% 의무 규정을 비롯해 용도, 용적률 등의 기준이 완화돼 재건축이 더 유연해질 전망이다. 

서울시는 지난해 '아파트지구 지구단위계획' 전환지침을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영해 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 개선했다고 9일 밝혔다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

'아파트지구'는 1970년대 급속도로 늘어나는 서울의 인구를 감당하기 위해 아파트를 신속하게 공급하고자 1976년 도입된 제도다.

그러나 대규모 아파트를 짓는데 초점을 맞춰 토지용도 구분이 경직되고 주변지역과 단절되는 등의 한계가 있었다. 예컨대 주택용지 필지엔 상가를 짓거나 보행길을 낼 수 없다. 

이에 2003년 '국토계획법'에서 아파트지구가 삭제되고 서울시는 기존에 지정된 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해 왔다. 2017년부터는 '아파트지구 개발기본계획'을 '지구단위계획'으로 전환하기 위한 방향을 정하고 별도의 기준을 마련했다.

서울시 관계자는 "지난해부터 변경된 제도로 시행해 왔으나 본격적인 주택공급 확대와 재건축 정상화를 위해 규제완화 등 제도를 추가로 보완했다"고 말했다. 

현재 서울 시내에는 14개 지구(약 11.2㎢), 208개 단지, 총 14만9684가구가 아파트지구에 포함돼 있다. 이는 서울 전체 아파트의 약 9%에 해당한다. 

이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축이 한층 수월해질 전망이다.

재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 '지구단위계획'으로 전환해 공동주택 재건축 시 용적률, 높이, 용도 등의 적용이 유연해지게 된다. 

개발기본계획 상의 모든 용지를 '획지'로 전환해 입체적이고 복합적인 토지 이용이 가능해진다.

재건축 대상 주택용지는 '특별계획구역'으로 지정해 지구 차원의 선제적 재건축 가이드라인을 제시, 신속하게 정비계획을 수립할 수 있다.

한강변 주택용지에 일률적으로 부여했던 '공공기여 15% 의무' 규정도 심의를 통해 주변 기반시설 현황 등을 고려해 유연하게 바꾼다. 시는 꼭 필요한 기반시설은 확보하고 재건축 사업성도 높아질 것으로 내다봤다. 

지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지에도 위원회 심의를 통해 주거전환을 허용(용도완화 시 공공기여 5~10%)한다. 높이도 기존 '5층 이하'에서 '40m 이하'로 완화하되 입지별 특성을 고려해 유연하게 적용한다. 

서울시 관계자는 "현재 중심시설용지 175곳 중 66곳(약 30%)이 역세권에 입지한 점을 감안해 향후 역세권 복합개발 추진을 위해서도 제도를 개선했다"고 설명했다. 

일부 아파트지구에만 남아있는 '개발 잔여지'도 당해 용도지역 용도·밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거, 주거복합 허용)하고 최고 높이도 40m까지 상향한다. 

현재 서울 시내에 남은 개발 잔여지는 반포, 서빙고, 청담‧도곡, 이촌, 압구정 등 5개 지구, 91개 필지다.

중심시설용지·개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나 5000㎡ 또는 100가구 이상으로 개발하는 경우는 기존 '주택용지'와 동일한 전환기준으로 적용한다.

시는 아파트지구 제도와 도시관리계획 중첩 등의 문제가 발생하지 않도록 '아파트지구'별로 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정고시를 동시에 진행할 예정이다.

장기적으로는 일반 지역과 동일한 도시관리체계로 일원화해 관리해 나간다는 방침이다.

유창수 서울시 주택정책실장은 "앞으로 서울 시내 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대된다"며 "지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집지역에 대한 지속가능하고 일관된 도시관리체계를 마련해 나가겠다"고 말했다.

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