빚을 내서 집을 사는 것이 더욱 어려워질 전망이다. 당장 내년부터 신DTI(총부채상환비율)를 적용하면 추가로 주택담보대출을 받는 것이 사실상 어렵게 된다.
이보다 더욱 강력한 규제로 인식하는 DSR(총부채원리금상환비율)도 당초 도입시기를 앞당겨 내년 하반기에 시행한다. 주택담보대출은 물론이고 카드론 할부금융까지 기존의 모든 대출을 고려해 대출 한도를 산정하기 때문에 한도가 줄어들거나 아예 거절당할 수도 있게 된다. 정부가 DSR 시행시기를 앞당긴 것은 더는 '과도하게 빚을 내서 집을 사지 말라'는 강력한 경고 사인이기도 하다.
가계부채 증가율을 8.2% 수준 이내로 점진적으로 유도해 총량 증가를 억제하겠다는 방침도 밝혔다.
| ▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@ |
◇ 신 DTI 도입‥다주택자 겨냥
내년 1월부터 도입하는 신DTI는 주택담보대출을 2건 이상 보유한 차주의 경우 DTI 산정 때 기존 주담대의 원금과 이자를 모두 반영해 대출한도를 산정한다. 기존 주담대의 이자만을 반영할 때보다 대출한도는 줄어들 수밖에 없다.
두번째 주택담보대출부터는 만기도 15년으로 제한한다. 통상 주택담보대출은 만기를 20~30년으로 장기 분할상환하기 때문에 만기를 길게할수록 연간 원리금상환부담도 줄어든다. 이를 15년으로 제한하면 그만큼 연간 원리금상환액도 늘어나면서 DTI비율 산정때 한도를 줄이는 효과가 발생한다.
가령 3억원을 30년만기로 분할상환하는 경우 원금만을 따지면 연간 1000만원이지만 만기를 15년으로 제한하면 연간 원금상환액이 2000만원으로 늘어난다. 이는 비율 산정시에만 사용하고 실제 상환기간은 15년을 초과할 수 있다.
신 DTI는 다주택자의 추가 대출을 어렵게 만들어 투기수요를 억제하려는 의도를 담았다. 이찬우 기획재정부 차관보는 전일(23일) 사전브리핑에서 "다주택자의 갭투자, 투기적 수요는 바람직하지 않다"며 "다주택자 대출 규제를 도입한 8.2대책의 틀에서 벗어나지 않는다"고 강조했다. 이어 "8.2대책보다 강화되면서 투기적 수요를 억제할 수 있을 것"이라고 내다봤다.
분모에 해당하는 소득을 산정할 때도 기존보다 깐깐한 기준을 적용한다. 현재는 최근 1년의 소득기록만 확인했지만 신DTI는 최근 2년간 소득기록을 확인해야 한다. 카드사용액 등의 신고소득이나 연금납부액 등의 인정소득은 소득산정때 일정비율 차감하고, 장래소득 상승이 예상되는 경우엔 최대 10% 한도내에서 일정비율 증액토록 한다.
◇ 실수요자 보호? '숨통이냐 구멍이냐'
지난 8.2대책에 따른 학습효과(?)로 서민·실수요자 보호를 위해 구체적인 예외 적용 기준을 마련했지만 지나치게 폭넓게 설정했다는 지적도 나온다.
신DTI는 도입 이후 신규 대출분부터 적용하고, 기존 주담대를 금액 또는 은행 변경 없이 단순 만기연장하는 경우엔 신 DTI 적용을 배제했다.
일시적 2주담대에 대해서도 예외적용 기준을 마련했다. '즉시 처분' 조건의 경우 부채 산정시 기존 주담대 이자상환액만 반영하고, '2년내 처분'하는 조건의 경우에도 두번째 주담대의 만기제한을 적용하지 않기로 했다. 서울 거주자의 직장 지방이전 등을 염두에 둔 사례다. 국토교통부 측에서 숨통을 터주자는 차원에서 강하게 밀어부친 것으로 전해진다. 2년내 차익을 보고 되팔려는 투기수요에 악용될 가능성을 배제할 수 없을 것으로 보인다.
기존에 서울, 수도권, 투기 및 투기과열지구, 비수도권 청약조정대상지역 등에만 적용했던 DTI를 전국으로 확대하려던 금융당국의 계획도 국토부와 기재부의 반대로 후퇴했다.
◇ 내년 하반기 더 강력한 DSR 온다
대신 DSR의 애초 도입시기를 오는 2019년에서 내년 하반기로 앞당기면서 초강력 대출규제를 예고했다. 금융당국 관계자는 "신DTI 전국 적용은 이번에 제외됐지만, 향후 DSR을 적용하면 사실상 전국 확대나 마찬가지인 셈이 된다"고 말했다.
DSR은 소득 대비 부채비율을 산정할 때 주택담보대출, 신용대출, 한도대출 등 모든 대출종류를 포함하고, 분할상환 혹은 일시상환 등의 상환방식에 따라 차주의 실제 상환부담을 반영한다. 일시상환의 경우 총 대출금액을 대출만기로 나눠 계산하고 마이너스통장 등 한도대출도 한도를 기준으로 산출한다. 신DTI보다 더욱 강력한 규제수단인 셈이다.
은행권에선 국민은행이 이 비율을 300% 이내로 관리하고 있다. 연간소득에서 연간 부채상환액이 3배를 넘지 못하도록 하고, 이를 넘으면 대출을 거절하고 있다. 국민은행 관계자는 "300%를 여유로운 수준이라고 보긴 어렵다"면서 "신용대출의 경우 만기가 보통 1년이기 때문에 연봉 5000만원인 차주가 신용대출 1억원을 받으면 금세 200%가 된다"고 말했다.
금융당국은 내년 1월부터 금융회사 시범운용을 거친 후 하반기엔 관리지표로 활용할 방침이다. 가령 이 비율을 100~200%이내로 낮추는 경우 초강력 규제가 이뤄지는 셈이다.
