금융감독원이 부동산신탁업계의 과도한 수주 경쟁에 제동을 걸었다. 지나친 외형 확장이 부동산신탁사의 유동성 악화로 이어질 수 있는 만큼 충당금 적립을 비롯한 재무건전성 강화가 필요하다는 판단이다.
금융감독원은 19일 서울 여의도 금융투자협회에서 ‘내실 있는 성장을 위한 부동산신탁사 CEO 간담회’를 열어 선제적 리스크 관리 및 책무구조도 도입 준비, 소비자 보호 문화 정착 등을 논의했다. 이 자리에는 황선오 금감원 자본시장·회계 부원장과 황성엽 금융투자협회장, 국내 부동산신탁사 14곳의 CEO 등이 참석했다.
부동산신탁사는 부동산 소유자가 특정 목적을 이루기 위해 부동산 소유권을 이전하거나 관리·개발·처분권을 위탁할 경우 이를 수탁하는 회사를 말한다. 부동산을 운용해 얻은 이익을 부동산 소유자에게 배당(정산)하는 역할을 담당한다.
국내 부동산신탁사의 토지신탁 수탁고는 2025년 말 기준 106조원으로 집계됐다. 10년 전인 2015년 38조원보다 3배 가까이 증가했고 5년 전인 2020년 78조원과 비교해도 1.5배 가량 늘어났다. 부동산신탁사가 부동산 경기 호황기에 책임준공형 토지신탁 방식으로 수주를 늘린 영향이 이어진 것으로 보인다.
책임준공형 토지신탁은 시공사가 공사를 제때 끝내지 못하거나 지연될 경우 부동산신탁사가 책임준공(완공)을 대신 확약해 금융기관의 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달을 돕는 구조를 말한다. 즉 PF 대출 실행때 부동산신탁사의 신용을 담보로 대출을 진행할 수 있다.
그러나 2022년 이후 국내 부동산시장이 침체기에 접어들면서 책임준공형 토지신탁 형태로 추진한 부동산 PF사업이 잇달아 부실화됐다. 이런 사업장에 PF 대출을 내줬던 투자자가 부동산신탁사를 대상으로 배상을 요구하면서 부동산신탁사의 재무적 부담도 급증했다.
국내 부동산신탁사의 신탁계정대(회사 고유계정에서 빌려주는 자금)는 2025년 말 기준 7조7016억원에 이른다. 현재 국내 부동산신탁사들이 진행 중인 책임준공 기한을 넘긴 사업장 관련 소송만 26개다. 이중 6개는 부동산신탁사 측의 1심 패소 판결이 나왔다.
이와 관련해 금감원은 “부동산신탁사가 유동성 컨틴전시 플랜을 재점검해 필요하면 유상증자가 적절한 시기에 이뤄지도록 해야 한다”며 “준공기간이 넘어간 책임준공형 사업장은 소송 발생 여부와 관계없이 충당금을 미리 적립해야 한다”고 당부했다.
더불어 금감원은 “신탁사의 재무적 리스크는 자본여력과 위험요인을 충분히 고려하지 않고 토지신탁의 외형 확장에만 집중한 데 따른 것”이라며 “토지신탁 건전성 규제 도입에 발맞춰 자기자본 범위 안에서 신규 사업을 수주하는 등 사업을 책임감 있고 안정적으로 영위해야 한다”고 요청했다.
금융위원회는 지난해 토지신탁 유형이 관리형인지 차입형인지와 관계없이 책임준공 의무를 지면 부동산신탁사의 영업용순자본비율(NCR) 위험액에 반영하겠다고 밝혔다. 자기자본과 비교한 토지신탁 위험액 비중을 올해 120%에서 2027년 100%로 낮추는 방안도 결정했다.
한편 부동산신탁사도 2026년 7월부터 책무구조도가 도입된다. 책무구조도는 금융회사 임원별로 내부통제 및 위험관리 책무를 명확하게 배분해 문서화해서 내부통제 강화를 뒷받침하는 구조도를 말한다. 이와 관련해 금감원은 “실효성 있는 내부통제 시스템을 구축해 조직 내 준법경영 문화가 뿌리내리도록 CEO가 직접 챙겨야 한다”고 밝혔다.
부동산사업 소비자 격인 수분양자 보호를 위해 고압적 자세를 지양하고 문제가 생기면 해결방안을 적극 모색할 것을 요청했다. 참여 중인 정비사업의 신속한 추진을 통해 신규 주택공급 활성화를 도와달라고 당부하기도 했다.
