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공공재건축, 목표 5만가구의 3%뿐…이대로 좌초?

  • 2021.07.21(수) 16:20

발표 1년 시범사업지 4곳뿐…미성건영 이탈
"재초환 완화 등 인센티브 확대해야"

공공재건축이 좀처럼 기를 펴지 못하고 있다.

정부가 지난해 8·4대책에서 공공재건축 사업을 내놓은지 1년 가까이 지났지만 여전히 시범사업지 5곳 외엔 추가 사업지를 선정하지 못한 상태다. 심지어 시범사업지 중 규모가 가장 큰 미성건영아파트가 민간재건축으로 발길을 돌리면서 점점 더 관심 밖으로 밀려나는 분위기다. 

업계에선 재건축 사업에서 치명적인 규제인 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등을 과감히 완화해주지 않는 이상 공공재건축 사업이 활성화되긴 어려울 것으로 보고 있다. 

공공재건축 사업 후보지인 중랑구 망우1구역 전경./사진=노명현 기자 kidman04@

 공공재건축, 시범사업지 4곳뿐 

공공재건축 사업은 지난해 8월4일 수도권 주택공급 확대방안의 하나로 제시됐다. 

LH나 SH 등 공공이 사업을 주도해서 속도를 앞당기고 용적률을 최대 500%(최고 50층)까지 높여주는 대신, 늘어난 용적률의 절반 이상을 공공임대·분양으로 기부채납하는 방식이다. ☞관련기사: [집잇슈]공공재건축, 인센티브 더 줄게…"그래도 어림없어"(2020년10월29일)

분양가상한제 적용에서 제외되는 공공재개발과 달리 공공재건축은 상한제뿐만 아니라 재초환까지 규제를 받는다는 점에서 인기를 끌지 못했다. 

공공재건축은 사전 컨설팅을 신청한 15곳 중 7곳만 컨설팅을 마쳤다. 그 중 △영등포구 신길동 13구역(461가구) △중랑구 망우동 1구역(438가구) △관악구 신림동 미성건영아파트(695가구) △용산구 이촌동 강변강서아파트(268가구) △광진구 중곡동 중곡아파트(370가구) 등 5곳(총 2232가구)을 시범사업지로 선정했다. 

기대했던 강남 등 주요 지역이나 1000가구 이상의 대단지는 포함되지 않았다는 점에서 '흥행 실패'라는 평가가 나왔다. 

심지어 최근엔 가장 규모가 큰 미성건영이 이탈하면서 분위기는 더 싸늘해졌다. 

미성건영 재건축조합은 지난 3월 재건축 사업의 이윤 확대로 조합원들의 분담금을 완화하기 위해 17.8%의 주민 동의를 받아 SH공사에 공공재건축 심층컨설팅을 신청했다. 그러나 지난달 미성건영이 삼면이 학교로 둘러쌓여 있어 학교에 미치는 일조권과 거리 조정 때문에 용적률 상승에 제약(250% 이하)이 따른다는 심층컨설팅 결과를 받게 됐다. 

이덕근 미성건영 재건축 조합장은 조합원들에게 보낸 메시지에서 "용적률을 300%로 높여 조합원에게 돌아가는 분담금을 낮춰보려 했던 것이 무산됐다"며 "정비계획 때 받아놓은 용적률 250%에서 더 높일 수 없다면 수익성이 전혀 없는 것으로 공공재건축으로는 적합하지 않다"고 말했다. 

너무 먼 5만가구…"인센티브 확대해야"

갈수록 공공재건축이 시장의 관심에서 멀어지는 분위기다. 

공공재개발은 2차 후보지까지 정했지만 공공재건축은 아직 시범사업지 외 추가 확보를 못한 상태다. 국토부는 애초 공공재건축 시범사업을 신청했다가 주민동의율 미확보로 제외됐던 서초구 신반포19차와 구로구 구로산업인아파트 등 2곳과도 공공개발을 추진하려 했으나 두 곳 모두 민간재건축으로 돌아선 상태다. 

LH 관계자는 "계속 홍보는 하고 있는데 아직까지 조합이나 추진위원회 쪽에서 확정적으로 신청이 들어온 건 없다"고 말했다. 

정부가 목표했던 2025년까지 공공재건축 5만 가구 공급은 어려울 것이란 전망이 우세하다. 

한국건설산업연구원(건산연)은 '건설동향 브리핑'을 통해 "공급 효과가 클 것으로 기대됐던 대단지들이 다 빠지고 5개 중‧소규모 단지만 선도사업으로 추진되고 있다"며 "공공재건축은 현 조건으로는 목표로 한 5만 가구 공급 달성이 매우 어려울 것"이라고 평가했다. 

애초 정부는 정비구역 지정은 받았으나 사업시행 인가를 넘지 못한 서울 재건축 단지 93개 26만 가구 중 20% 정도인 5만 가구가 공공재건축에 참여할 것이라고 봤다. 하지만 미성건영이 빠진 4개 시범사업을 통해 가구 수가 늘어나도 총 1537가구 공급으로 목표 공급량의 3%에 불과하다. 

이에 시장에선 재초환 및 분양가 상한제 완화 등의 '과감한 인센티브'가 필요하다는 지적이 꾸준히 나오고 있다. 

김성환 건산연 부연구위원은 "가장 치명적인 재건축초과이익환수제, 분양가상한제는 그대로 둔 상태에서 사업 진행을 앞당기는 정도의 인센티브만 주고 있어 이대로는 활성화가 어려워보인다"고 말했다. 

그러나 LH 관계자는 "공공재건축을 홍보하러 다니면서 주민들에게 인센티브 확대 이야기를 많이 들었기 때문에 그 필요성에 대해선 공감하고 있다"면서도 "내부적으로도 아이디어 차원에서 인센티브 확대 얘기가 나오긴 했지만 아직 정식으로 추진하고 있는 건 없다"고 말했다. 

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