공공재개발보다 관심을 끌지 못했던 공공재건축 사업 후보지로 영등포 신길13구역, 중랑 망우1구역, 관악 미성건영아파트, 용산 강변강서, 광진 중곡아파트 등 5곳이 결정됐다.
국토교통부는 7일 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(8·4대책)'에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지로 이 5곳을 결정해 발표했다.
지난해 공공재건축 사전컨설팅 공모에 참여해 결과를 회신한 7개 단지 중에서 사업성 개선 효과가 있고 주민동의를 최소 10%이상 확보한 곳들이다.
공공재건축은 LH, SH 등 공공이 참여하는 경우 용적률 등 규제완화, 절차지원 등 공적 지원을 부여해 주택공급을 촉진하는 사업이다.
이번에 후보지로 선정된 신길13구역은 신길 재정비촉진지구 내 위치, 역세권 입지임에도 공동주택, 연립주택, 나대지 소유자 등 복잡한 이해관계로 2007년 정비구역 지정 이후 사업이 장기간 지연됐다.
공공재건축 사전컨설팅 신청 등을 통해 사업추진 동력을 재확보해 지난달 조합설립인가를 받았다.
역세권 입지를 고려해 현행 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 통해 용적률을 현행보다 258%포인트, 민간재건축보다 130%포인트 상향할 수 있다. 이 경우 층수를 최고 35층까지 확보, 세대수도 2배를 확보할 수 있다. 분담금도 85%감소할 것으로 예상했다.
망우1구역은 2012년 조합이 설립됐지만 각종 분쟁(옛 조합장 해임 소송)으로 구역해제를 위한 주민투표(17년12월)를 하는 등 사업이 지연됐다. 현재 제2종일반주거지역(7층)으로 사업성 확보도 곤란하다.
공공재건축을 진행하는 경우 제3종일반주거지역으로 상향, 용적률을 현행보다 91%포인트 상향하고 층수도 최고 23층까지 확보한다. 세대수는 1.62배 확보한다. 총 438가구 중 일반분양분 146가구를 확보해 사업성을 개선한다는 방침이다. 국토부는 세대수를 더 확보해 사업을 높이고자 하는 주민 요구가 있어 심층컨설팅 시 재검토한다는 방침이다.
관악 미성건영아파트는 토지가 비정형적이고 인근 교육시설로 인한 높이제한으로 자력 정비시 사업성 확보가 곤란하다는 판단이다.
공공재건축을 통해 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향해 최고 27층까지 확보하고 세대수 1.36배를 확보할 것으로 예상하고 있다. 현재 대표평형(60㎡)을 소유하고 있는 조합원이 59㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축보다 분담금이 45% 감소할 것으로 예상했다.
용산 강변강서는 1971년 준공된 단지임에도 현 용적률이 297%에 달해 용도지역 변경없이 사업성 확보가 곤란하다. 용도지역을 준주거지역으로 상향해 용적률을 202%포인트 높이고, 층수도 최고 35층까지 확보해 세대수 1.26배를 확보한다.
총268가구 중 50가구를 분양주택(일반+공공)으로 공급해 사업성을 개선할 방침이다.
중곡아파트는 단지 내 도시계획도로가 관통해 효율적인 건축배치가 곤란하고 기존 세대수 과밀로 민간재건축으로는 일반분양분 확보가 불가능하다는 분석이다.
제3종일반주거지역으로 상향하되 인근지역(2종)을 고려해 최고 18층으로 설계하고 용적률은 현행보다 206%포인트 높인다. 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36가구 공급해 사업성을 확보한다.
대표평형(59㎡)을 소유하고 있는 조합원이 59㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축보다 분담금이 11% 감소할 것으로 추산했다. 심층컨설팅을 통해 효율적인 건축배치를 통해 사업성 확보방안을 재검토할 계획이다.
국토부는 이번에 선정된 후보지에 대해 5월까지 구체적인 정비계획(안)을 수립할 예정이다. 이를 바탕으로 공공시행자 지정에 필요한 동의율을 우선 확보하는 후보지에 대해선 공공시행자로 지정하고 신속히 정비계획을 확정해 추진할 계획이다.
