지난 5월10일 조정대상지역 내 다주택자를 대상으로 한 양도소득세 중과를 시행한 지 한 달이 흘렀다. 전역이 규제지역인 서울에서는 다주택자에게 양도세를 중과하자 거래가 급감했다. 특히 지난달 양도세 중과 시행 전후로 고가주택이 밀집한 한강벨트에서 거래량이 줄었다.
중과 이전에 서울 집값은 일시적으로 하락하기도 했다. 정부가 다주택자에 대한 양도세 중과 시행을 예고하면서 절세 목적의 매물이 시장에 풀려서다. 그러나 중과 시행 이후 매물은 줄었음에도 꾸준한 매수세가 서울 집값을 다시 들어 올렸다는 게 서울시의 분석이다.
강남3구·용산, 허가 신청 반 토막…강북은 '더'
서울시는 지난달 말 기준 아파트 토지거래허가(토허) 신규 신청 건수가 전월(8952건) 대비 32.0% 준 6087건이라고 11일 밝혔다.
시는 토허 신청 건수가 1개월 만에 급감한 것은 지난 4월 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 목적의 매물이 쏟아진 기저효과에 있다고 봤다. 5월9일이 중과 유예 기한이었던 만큼 5월 첫째 주(토요일 포함)에 토허 신청 건수가 3213건에 달했다. 5월 한 달간 토허 신청 건수(6087건)의 절반 이상이 몰린 것이다.▷관련기사: '구청 열어요' 9일(토) 토지거래허가 신청 받는다(5월7일)
반면 5월 둘째~넷째 주에는 토허 신청 건수가 2874건이었다. 일평균 신청 건수는 205.3건이다. 이는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 발표(1월25일) 이전 수준이라는 게 시의 설명이다. 5월 첫째 주는 일평균 토허 신청 건수가 642.6건에 달했다.
서울 권역별로는 고가주택이 밀집한 지역의 토허 신청 건수가 양도세 중과 시행 후 급감했다. 특히 강남3구(강남·서초·송파) 및 용산구의 토허 신청은 5월 첫째 주에 666건, 둘째~넷째 주에는 351건으로 반토막이 났다. 5월 한 달간 접수한 토허 신청 건수(1017건)는 전월(1620건) 대비 37.2% 줄었다.
강남3구와 용산구를 제외하고 한강에 인접한 나머지 7개구(광진·성동·마포·동작·양천·영등포·강동)도 토허 신청이 5월 첫째 주에 779건, 둘째~넷째 주에는 679건이었다. 5월 전체 신청 건수는 1458건으로 전월(2069건) 대비 29.5% 감소했다.
비교적 중저가 주택이 모인 강북권 10개구(종로·중·강북·노원·도봉·동대문·성북·중랑·서대문·은평)은 양도세 중과 시행 이후로도 거래가 활발했다. 5월 첫째 주에 토허 신청 건수는 1241건이었으나 이후 3주간은 1311건이었다. 다만 지난 4월에는 3648건의 토허 신청이 접수된 것에 비해 5월에는 2552건으로 30.0% 줄었다.
서남권 4개구(강서·관악·구로·금천)에서는 5월 한 달간 1060건의 토허 신청이 접수됐다. 이는 전월(1615건) 대비 34.4%가 급감한 숫자다.
열에 셋 안팎 "실거주는 유예"
정부는 지난 2월과 4월 각각 '다주택자 양도소득세 중과유예 종료 및 보완방안'을 시행했다. 토허구역에서 다주택자가 임대 중인 주택을 매도에 나선 경우 연말까지 토허 신청을 하면 매수자의 실거주 의무를 유예할 수 있게 했다. 임대차계약상 최초 계약 종료일까지다.▷관련기사: 연말까지 무주택자 토허구역 '한시적 갭투자' 열린다(4월1일)
시에 따르면 4월부터 5월 첫째 주까지 토허 신청 건 1만2165건 중 3311건이 다주택자 매물 실거주 유예 신청 건이었다. 전체의 27.2%다. 3월에는 이 비율이 17.4%였다.
이 같은 실거주 유예 신청은 광진과 성동, 마포, 동작, 양천, 영등포, 강동 등 한강벨트 7개구에 몰렸다. 해당 구에서는 이 기간 2848건의 토허 신청이 접수됐고 유예 신청 건수는 전체 토허 신청의 38.2%에 해당하는 1089건이었다.
강남3구 및 용산구에서는 2286건의 토허 신청 중 25.5%에 해당하는 583건이 실거주 유예 신청이었다. 고가 아파트가 밀집된 한강벨트에는 양도세 중과를 피하려는 다주택자의 세 낀 매물이 많이 나온 것이다.
강북권 10개구에서는 4889건의 토허 신청 중 1154건(23.6%)이 유예 신청이었으며 서남권 4개구에서는 2142건 중 22.6%에 해당하는 485건이 실거주 유예 신청이었다.
다시 고개 든 집값
서울 전체 토허 신청 가격은 2개월 연속 상승했다. 토허 신청 가격은 해당 월의 토허 신청 건의 예정금액을 대상으로 가격 변동률을 산출하는 것이다. 토허 처리 과정에서 실거래 신고까지는 최대 50일이 걸리는 만큼 토허 신청 가격은 시차를 두고 실거래에 반영된다.
전월 대비 토허 신청 가격 변동률은 지난해 12월 2.41%에 이어 1월과 2월에도 각각 2.16%, 0.7%로 나타났다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 발표 이후인 3월에는 절세 목적의 급매 등이 시장에 풀리면서 -0.12%로 집계됐다.
그러나 하락 전환 1개월 만인 4월에는 전월 대비 0.5% 상승, 5월에는 1.55%가 올랐다. 특히 5월 서남권 4개구의 상승률이 가팔랐다.
서남권 4개구는 3월과 4월 상승률이 각각 0.34%, 0.06%였으나 5월에는 2.08%까지 뛰었다. 강북권 10개구도 5월 상승률이 1.72%였다. 3월과 4월 상승률은 각각 0.49%, 0.93%로, 상승폭을 더 키운 것이다.
3월과 4월에 1.67%, 0.33% 하락한 강남 3구·용산구는 5월에 0.81% 상승 전환했다. 한강벨트 7개구도 3월 0.82% 하락에서 4월에는 0.64% 상승한 뒤 5월에 1.36%가 올랐다.
서울시는 "중저가 아파트 비중이 큰 강북권과 서남권은 자금조달이 부담이 적어 실수요 유입이 꾸준하다"면서 "다주택자 매도 물량도 원활하게 소화할 수 있어 가격 상승세가 강해진 것으로 보인다"고 설명했다.
이 같은 흐름이 당분간은 계속해서 이어질 것이라는 게 전문가들의 시각이다. 윤수민 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "수요는 많은데 매물은 부족한, 수급이 맞지 않는 시장"이라면서 "특히 임대차 수요가 전월세 가격 상승으로 매수 수요로 전환했고, 이들이 강북권 쪽으로 많이 유입해 매맷값도 오르는 것"이라고 분석했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "시장은 관성을 갖고 있는 만큼 단기적으로 흐름이 바뀌기는 어렵다"면서 "세제 개편과 같은 정책적 이벤트를 지켜봐야 한다"고 말했다.
