"개인 분담금이 더 줄어들지 않을까요?"(광진구 중곡아파트 재건축 추진준비위원회 관계자)
"미래 가치 생각하면 어림도 없죠"(강남구 은마아파트 소유자협의회 관계자)
정부가 공공재건축 인센티브 확대를 검토하자 재건축 단지들이 다시 수지타산 계산기를 돌리고 있다.
그동안 공공재건축은 인센티브에 비해 기부채납 부담이 커 재건축 단지 소유자들의 큰 호응을 얻지 못했다. 하지만 이번에 기부채납 비율 축소 등이 검토되자 일부 재건축 단지들이 공공재건축의 사업성을 다시 따져보는 분위기다.
하지만 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등의 치명적인 규제를 풀지 않는 이상 활발한 공공재건축 참여를 끌어내기엔 여전히 한계가 있어 보인다.
◇ 짠내나던 인센티브, 어떻게 바뀌나
정비업계에 따르면 국토교통부는 공공재건축 선도 사업에 참여하는 재건축 조합에 대한 인센티브 확대를 검토 중이다.
공공재건축은 8·4 주택공급 확대방안에서 제시된 정책으로, 공공이 참여해 사업 속도를 높이고 일부 규제를 완화하는 대신 기부채납을 받는 식이다. 용적률을 현행 250%에서 300~500%로 높이는 대신 완화한 용적률의 50~70%를 기부채납(임대)으로 환수하는 게 골자다.
당초 정부는 정비구역 지정은 받았으나 사업시행 인가를 넘지 못한 서울 재건축 단지 93개 26만 가구 중 20% 정도인 5만 가구가 공공재건축에 참여할 것이라고 봤다. 하지만 재건축 단지들의 반응은 미적지근했다. 공공재건축의 사업성을 검토해보는 사전 컨설팅조차 신청 단지가 15곳에 불과할 정도였다.
임대가구 조성에 따른 거부감과 낮은 사업성 등이 재건축 단지 소유자들의 마음을 움직이지 못한 것으로 분석된다. 결국 정부는 기부채납 비율 축소, 건축비 상향 등의 추가 인센티브를 고심 중인 것으로 전해진다.
공공재건축 선도 사업에 적극 참여하는 조합에는 기부채납 비율을 최소 비율인 50%로 적용해주는 방안이 대표적이다.
가령 용적률 250%의 500가구짜리 아파트를 공공재건축해 가구 수를 1000가구(용적률 최대 500% 적용)로 늘릴 경우 기부채납 비율을 최고 70%로 적용하면 조합원+일반분양은 650가구, 기부채납(임대)은 350가구를 공급하게 된다. 이때 기부채납 비율을 50%로 낮추면 기부채납(임대)은 250가구로 줄어든다.
또 조합으로부터 공공분양 주택을 기부채납 받을 때 공사비를 '표준건축비' 대신 '기본형건축비'로 책정하는 방안도 논의되고 있는 것으로 알려졌다.
11~15층, 전용면적 60㎡ 이하를 기준으로 할 때 공공주택 표준건축비는 3.3㎡(1평)당 336만4020원이다. 반면 기본형건축비는 상한액이 557만3700원으로 표준건축비의 1.6배에 달한다. 기부채납 주택에 대해 더 비싼 값을 쳐주는 셈이다.
◇ 바빠진 셈법…"분담금 줄어들까" vs "어림없다"
공공재건축 인센티브 확대 소식에 재건축 소유자들의 셈법도 바빠졌다.
공공재건축을 검토 중인 주요 재건축 단지 조합들은 "아직 인센티브 확대안이 확정된 게 아니어서 기다려보겠다"고 입을 모으면서도 기대감을 보였다.
공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 광진구 중곡아파트의 재건축 추진위원회 관계자는 "조합 설립하면 개인 분담금이 1억5000만원 정도인데 공공재건축 하면 1억원 안쪽이 될 것"이라며 "여기서 인센티브가 늘어나면 그것보다 더 줄어들지 않겠느냐"고 말했다.
이어 "분양 물량이 많지 않은 단지는 사업 추진 시 인센티브 여부가 크게 작용할 수 있다"며 "재건축 단지들이 사전 컨설팅에서 설명을 듣고 나면 공공재건축 추진에 탄력이 생길 것"이라고 말했다.
하지만 지금까지 나온 인센티브만으론 '어림도 없다'는 반응도 있다.
은마아파트 소유자협의회(은소협) 관계자는 "공공재건축 인센티브를 더 줘도 받을 필요가 없다"며 "인센티브를 조금 더 받는 것보다 미래 가치가 더 중요하다"고 말했다.
은마아파트는 재건축 추진위원회가 공공재건축 사전컨설팅을 신청했으나 은소협의 강한 반발로 추진이 어려운 상태다. 이 관계자는 "추진위원장이 구두로 공공재건축 사전컨설팅 철회 의사를 밝혔다"며 "최종 철회할 때까지 계속 반대할 것"이라고 덧붙였다.
관악구 건영1차 재건축 추진위원회 관계자도 "인센티브 확대 여부에 관계없이 일단 컨설팅만 받아볼 생각"이라며 "공공재건축을 적극적으로 추진하는 건 아니다"는 소극적인 태도를 보였다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공재건축 시 기부채납 축소, 기본형건축비 적용 등은 사업성에 긍정적인 요인이지만 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등 결정적인 규제에선 완화 검토가 없어 획기적으로 개선되긴 어려워 보인다"고 말했다.
