공공재건축을 추진하는 경우 조합원들의 분담금이 민간 재건축 사업과 비교해 37% 가량 줄어드는 것으로 나타났다. 용도지역 변경을 통한 용적률 증가로 일반분양 물량이 늘면서 사업성이 개선된다는 게 정부가 재건축 추진 조합들에게 던지는 메시지다.
시장 일각에서도 공공재건축을 통해 사업참여를 유도하고 공급을 늘리는 등의 효과가 일부 나타날 것으로 기대하고 있다. 다만 이전부터 제기됐던 공공임대 기부채납으로 인한 단지 고급화 제한, 분양가에 대한 공공과 조합원 사이의 의견충돌은 주요 재건축 단지 조합들의 사업 참여에 걸림돌이 될 수 있다는 전망이다.
◇ 용적률 늘자 조합원 분담금 37% 감소
국토교통부에 따르면 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 7개 단지(신반포19‧망우1‧중곡‧신길13‧미성건영‧강변강서‧미공개 등)는 지역 여건 등을 고려해 용도지역 상향을 최대한 허용, 7곳 모두 종상향 가능한 것으로 나타났다.
이를 통해 용적률은 현행보다 평균 182%포인트(최대 258%포인트), 조합 단독 재건축과 비교해선 평균 96%포인트(최대 201%포인트) 증가했다. 또 도시규제 완화와 준주거지역 비주거비율 완화(기존 10%→5%) 등을 적용하면 주택공급 수도 현행보다 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 대비 평균 18%(최대 73%) 늘어났다.
이처럼 공공재건축 참여를 통한 규제 완화 효과로 일반분양 수입이 증가하면 조합원 분담금 역시 조합원 단독으로 재건축 사업을 시행할 때보다 평균 37% 감소한다는 결론이 나왔다.
이와 함께 정부는 더 많은 단지들의 공공재건축 참여를 유도하기 위해 1000가구 이상 대규모 단지에서 분양가 수준에 상관없이 규제 완화를 통한 용적률 증가 모의분석 결과도 공개했다.
이에 따르면 현재 용도지역 '3종 일반'인 단지들은 '준주거지역'으로 용도변경이 이뤄질 경우, 기부(임대‧분양) 물량을 제외해도 일반분양 물량이 기존 민간 재건축보다 더 늘어나게 된다. 이를 통해 조합원 부담도 줄어들 것이라는 게 정부 설명이다. 법적 상향 용적률은 2종 일반 250%, 3종 일반은 300%이며 준주거 지역은 500%이다.
국토부 관계자는 "용적률 증가 규모와 사업성 개선 효과는 정비례하기 때문에 현행 용도지역이 3종 일반주거지는 준주거 지역으로 종상향이 가능, 공공재건축으로 인한 주민 부담이 줄어드는 효과가 큰 것으로 분석됐다"고 설명했다.
이와 관련 함영진 직방 빅데이터랩장은 "3종 일반주거와 준주거지로 용도지역 상향이 가능한 소규모 단지들은 고밀개발로 인한 수익률 제고가 가능한 공공재건축 추진에 관심을 보일 가능성이 있다"며 "사전 컨설팅 단지 중 한 곳인 신반포19차는 단지규모가 242가구지만 한강변에 있어 사업이 성공적으로 진행되면 소규모 정비사업장들의 공공참여 마중물 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.
◇ 공공재건축 활성화? 강남 등 대단지 참여 '불투명'
이처럼 용적률 상향 등을 통한 조합원 부담이 줄어드는 것으로 나타나자 정부도 선도사업지 선정 등 공공재건축 사업 추진에 속도를 낸다는 방침이다. 특히 모의결과를 공개하면서 사전컨설팅 신청 단지 외에도 공공재건축을 통해 충분히 사업성 확보가 가능하다는 점을 강조했다.
공공정비사업 통합지원센터 관계자는 "이번 사전컨설팅 결과는 국토부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것으로 의미가 크다"며 "추후 선도사업으로 확정될 수 있도록 주민들과 긴밀히 협조하고, 공공시행자 전문성과 행정기관 협조를 바탕으로 사업 절차를 신속히 진행해 주택 공급 효과를 조속히 창출하겠다"고 말했다.
다만 사전컨설팅 7개 단지 외에 대치 은마 등 주요 지역 대규모 재건축 단지 조합들이 공공재건축에 참여할지는 여전히 불투명하다. 그 동안 지적됐던 단지 내 임대주택 포함에 대한 조합원들의 반감과 분양가 책정 과정에 대한 부담 등은 남아있기 때문이다.
함영진 랩장은 "용적률 증가분의 50%를 임대주택 공급과 소셜믹스 및 공공참여로 재건축 특유의 고급화 시공 전략이 제한적일 수 있다"며 "향후 고분양가 출시에 대한 정부 부담은 주민들의 사업 추진 동의를 더디게 만들 수 있다"고 지적했다.
이와 함께 최근 공시가격 현실화 정책에 따른 공시지가 상승으로 민간택지 분양가가 오히려 높아지자 민간 재건축 단지들의 기대감이 높아지고 있다는 점도 변수다. 관련기사☞공시가격 현실화, 강남 재건축엔 '가뭄에 단비'
현 정부 임기 후반부에 사업이 추진된다는 점에서 정책 불확실성 요인도 남아있다. 김인만 부동산경제연구소장은 "2~3년전 이 같은 공급 대책이 발표‧추진됐다면 현재 공사를 마치고 입주시기가 도래, 사업 추진 과정 등을 참고한 다른 단지들의 참여도 가능했을 것"이라며 "하지만 지금 상황에선 내년 새 정부가 들어섰을 때 공공재건축 등의 정책이 어떻게 바뀔지 예측이 어렵다는 점도 변수"라고 지적했다.
