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[인사이드 스토리]재건축 아파트 '더' 비싸지는 이유

  • 2021.10.05(화) 06:10

재초환 공포에 '차라리 공사비 올리자!'
너도나도 고급화…규제가 밀어올리는 집값

서울 재건축 아파트값이 천정부지입니다. 최근 들어 강남뿐만 아니라 곳곳에서 공사비를 높이며 '고급화'에 나서는 탓에 향후 가격이 더 오를 것으로 예상되고 있기 때문인데요. 

재건축 조합들이 공사비 증액에 나선 이유는 '재건축초과이익환수제(재초환)' 부담을 덜기 위해서인데요. 조합원 입장에선 당장 공사비를 더 내더라도 추후에 단지의 가치가 올라 시세차익을 기대할 수 있는데요. 집값이 상승하고 지역 간 양극화를 부추길 수 있다는 우려도 나오고 있습니다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

 재건축 공사비, 기본이 평당 500만원 이상?

서울시 '정비사업 정보몽땅'에 따르면 올 하반기 시공자 선정을 위한 입찰 공고를 낸 주요 재건축 단지 5곳의 3.3㎡(1평)당 공사비는 평균 560만원에 달했습니다. 

정비업계에선 공사비가 평당 500만원만 돼도 높은 수준이라고 보고 있는데요. 한때는 강남권 등 주요 지역만 평당 500만원을 넘어서곤 했으나 최근엔 강북 등 비강남권 재건축 평당 공사비도 이를 훌쩍 뛰어넘습니다. 

특히 강남구 일원개포한신의 경우 이달 시공자 선정을 위한 입찰 공고를 내면서 예정 총 공사비로 약 1884억원, 평당 627만원을 책정했는데요. 이는 지난해 7월 포스코건설을 시공사로 선정한 신반포21차(평당 670만원)에 이어 역대 최고 수준입니다. 

강남 외 지역에서도 △구로구 현대연립이 평당 573만원 △금천구 무지개아파트 평당 543만원 △노원구 월계동신 평당 540만원 △영등포구 문래진주 평당 518만원 등에 달했는데요. 

이처럼 재건축 조합들이 공사비를 높게 책정하는 주된 이유는 '재초환'이 꼽힙니다.

재초환은 입주까지의 집값 상승분과 조합운영비·공사비 등을 제외한 초과 이익에 누진율을 적용해 부과하는 제도인데요. 재건축사업으로 발생한 이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최대 절반을 세금으로 내야 합니다. 

현 정부 들어 집값이 급등하면서 재초환 부담이 커지자 조합들이 '공사비'를 높여 분담금을 줄이려는 모습인데요. 당장은 공사비가 부담돼도 재초환을 적게 낼 수 있고 '고급화 전략'으로 향후 단지 가치가 높아지면 시세 차익도 노릴 수 있기 때문이죠. 마감재, 특화설계, 커뮤니티시설 등을 강화하는 방식으로요. 

현재 서초구 반포3주구, 송파구 잠실주공5단지, 경기 과천시 과천주공5단지 등 집값이 크게 뛴 주요 지역 재건축 단지들 위주로 고급화에 더 주력하는 분위기입니다. 

재초환 부작용 '난리났네 난리났어'

재건축 조합들은 공사비 증액 외에도 사업을 지연시키거나 일대일 재건축을 검토하는 등 출구 찾기에 한창입니다. 

재건축 추진위원회가 설립되고 준공까지 사업기간이 길어지면 준공 10년 전 공시가격을 기준으로 재초환 부담금이 정해지기 때문에 추진위가 설립된지 오래된 곳일수록 준공을 미루고요. 일대일 재건축을 통해 일반분양을 줄이는 대신 단지를 고급화해 향후 시세차익을 노리기도 하는데요. 

시장에선 이같은 재초환 출구전략이 모두 주택시장에 부작용을 야기할 것으로 보고 있습니다. 

재초환 부담으로 사업이 미뤄지면서 주택공급이 부족해질 수 있고요. 고급화한 단지들이 결국은 집값을 밀어올리기 마련이기 때문이죠. 이렇게 되면 지역 간 집값은 더 벌어지면서 양극화가 심화될 테고요.

선량한 주택 수요자들의 '내 집 마련'은 더 어려워질 것으로 보입니다. 

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "재초환이 적용되면 당장은 소유주들의 부담이 되겠지만 나중엔 소유주들이 아파트가격에 이를 반영하면서 집값이 더 높아질 것"이라며 "아울러 재초환 공포에 재건축 사업을 미루면서 신규 주택 공급이 어려워질 수 있다"고 내다봤습니다. 

재건축 부담금 부과는 올해 말 본격 적용될 예정인데요.

최근 전국 53개 재건축 조합이 연대를 결성하고 제도 적용을 5년 미루거나 아예 폐지하라며 단체 행동에 나서기 시작해 시장 일각에선 기대감도 나오는데요. 이미 헌법재판소에서 재초환 부과에 대해 '합헌' 결정이 나왔고 재건축 기대감으로 집값 상승세가 지속되는 상황이어서 백지화가 쉽진 않아보입니다. 

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