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[집잇슈]그래도 강남은 불패일까

  • 2022.01.19(수) 07:20

'주택시장 숨고르기' 강남도 집값 상승폭 축소
그럼에도 신고가 여전…"3월 이후 다시 오를듯"

'신고가? 하락세?'

강남 주택시장이 상승 매매와 하락 매매가 동시에 나타나는 혼조세를 보이고 있다. 전국적인 집값 조정장에도 곳곳에서 신고가가 이어지는가 하면, 수억원씩 거래 가격이 빠지며 '숨고르기' 하는 모습도 포착된다.

전문가들은 대출 규제 강화, 기준금리 인상, 대선 등이 맞물리면서 강남권의 가격 상승세에도 '일시적' 브레이크가 걸릴 것으로 보고 있다. 다만 '똘똘한 한 채' 수요가 여전히 높고 개발 호재가 줄줄이 있어 강남불패가 지속될 것이란 전망이 우세하다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

 강남도 '쉬었다 갑니다'?…상승세 주춤

한국부동산원에 따르면 서울 주간 아파트 매매가격 변동률은 1월 둘째 주 0.02%로 전주 보다 0.01%포인트 상승폭이 줄었다. 서울 아파트값은 최근 5주(0.1%→0.07%→0.05%→0.04%→0.03%→0.02%) 연속 상승폭이 둔화하고 있다.

정부의 대출 규제 강화, 잇단 기준금리 인상, 대선 등으로 매수세가 위축되면서 전반적으로 관망세에 접어든 분위기다. 특히 지난해 '패닉바잉'의 진원지였던 노·도·강(노원·도봉·강북) 등 서울 외곽지역부터 가격이 빠지고 있다. ▷관련기사:'그 노원'도 꺾였다…'금리'가 쏘아올린 집값하락 신호탄?(1월15일)

서울 집값의 바로미터가 되는 강남4구(강남·서초·송파·강동)도 서서히 움직이기 시작했다. 1월 둘째주 기준 △서초구 0.04% △강남구 0.03% △강동구 0.00%로 각각 0.03%포인트, 0.02%포인트, 0.01%포인트씩 상승폭이 축소됐다. 송파구만 0.03%로 전주의 상승률을 유지했다. 

아직 상승세는 유지하고 있지만 이들 지역에서도 이전 거래에 비해 수억원씩 낮은 하락 매매가 나오고 있에서 눈길을 끈다.

'평당 1억원'이 넘는 초고가 아파트인 서울 서초구 반포동 '아크로리버파크'는 지난해 11월 국민 평형(전용 84㎡)이 45억원(11층)에 팔리며 역대 최고가를 경신했는데, 바로 다음 달에 같은 평형이 5억2000만원 하락한 39억8000만원(8층)에 거래됐다. 

강남구 대치동 개포우성2 전용 127㎡도 지난해 12월9일 42억원(4층)에 거래됐지만 일주일 뒤(12월16일) 3억원 내린 39억원(8층)에 팔렸다. 송파구 잠실동 아시아선수촌아파트는 지난해 11월 전용 151㎡가 42억원(10층)에 매매됐으나 3억5000만원 내린 38억5000만원(4층)에 거래됐다. 

이른바 '상경 투자'로 불리는 외지인 거래도 감소했다. 

국토교통부에 따르면 지난해 11월 현재 강남4구 아파트 매입거래 중 구내 거주자 거래 비중은 54.2%까지 치솟았다. 1월만 해도 강남4구 아파트 매입거래 총 6260건 중 구내 거주자는 1930건(30.8%)에 그쳤다. 2월엔 총 2774건 중 1167건으로 42%까지 치솟았다가 이후 등락을 반복한 뒤 10월 총 1054건의 거래 중 527건이 구내 거주자 간 거래로 비중의 50%를 넘어섰다. 

대출규제 강화, 기준금리 인상 등으로 인해 강남 진입 장벽이 더 높아진 탓으로 풀이된다. 보유세 압박에 몰린 강남 주민들이 거주지 근처의 '똘똘한 한 채'로 갈아타는 사례도 일부 포착되고 있다. 

똘똘한 한 채·개발호재…'대선 이후가 진짜'

그럼에도 '강남불패'에 대한 기대감은 여전하다. 급매물 위주로 거래되면서 상승세가 둔화하긴 했지만 각종 개발 이슈가 있어 상승 여력이 충분하다는 판단이 나온다.

특히 오세훈 서울시장의 '신속통합기획'(신통기획) 호재가 강남권의 기대감을 높이고 있다. 신통기획은 지자체의 지원 하에 정비사업 일정을 단축할 수 있는 민간재건축 사업으로 재건축 시계가 멈췄던 강남권 재건축 단지들의 돌파구로 손꼽히고 있다. 

현재 강남구 압구정아파트지구 특별계획구역 6개 중 5개 구역에서 신통기획을 신청하거나 추진하고 있다. 한보미도맨션, 은마아파트, 압구정3구역, 한양2차 등 주요 강남권 단지들이 속해있다. 

지역 개발 호재도 줄줄이 이어진다. 잠실 MICE 복합공간 조성사업, 현대차 GBC 건립, 영동대로 광역환승센터 조성 등이 착공했거나 착공을 앞두고 있다.

이같은 기대감은 꾸준히 가격을 밀어올리고 있다. 

강남구 삼성동 아이파크 전용 195㎡는 지난달 25일 70억원(3층)에 거래돼 신고가를 경신했다. 직전 거래일인 지난해 1월 같은 평형이 53억5000만원(4층)에 거래된 이후 약 1년 만에 가격이 16억5000만원 뛴 셈이다. 

압구정동 압구정현대2차 160㎡는 지난달 18일 60억2000만원(11층)으로 직전 거래일인 같은해 9월 거래가(5억8000만원·9층)보다 2억2000만원 높게 팔렸다. 대치동 래미안대치팰리스 전용 94㎡도 지난달 40억5000만원(25층)에 신고가를 썼다. 한달 전만 해도 같은 평형이 2억원 낮은 38억5000만원(15층)에 거래된 바 있다. 

전문가들은 이같은 강남의 기세가 앞으로도 이어질 것으로 내다보고 있다. 

애초 초고가 아파트가 몰려있는 지역인 만큼 대출규제 강화에 따른 영향이 적고 세금 부담 강화 등으로 '똘똘한 한 채' 수요가 점점 높아지고 있어서다. 

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "노도강 등 서울 외곽지역은 대출 문턱이 높아지면 매수도 어려워지지만 강남권은 이미 15억원(중도금 및 잔금대출 불가 기준금액)이 넘는 아파트들이 몰려 있는 만큼 대출 규제를 강화한다고 해서 시장에 큰 영향을 미치지 않는다"며 "변수가 될 수 있는 공급도 당장 큰 변화가 없기 때문에 조정이 크게 오지 않을것이고 상급지 갈아타기 수요도 꾸준해 대선 등이 지나면 거래가 되살아날 것으로 보인다"고 말했다. 

송승현 도시와경제 대표는 "개발호재가 있는 지역은 계속 강세일테고 강남에서도 준신축 아파트 위주로 급매 거래가 많이 나오면 가격이 일부 조정될 수 있겠지만 그 수준이 미미해서 시장 전체를 대변한다고 보긴 어려울 것"이라며 "지금은 급매물 외에는 거래가 이뤄지기 어려운 관망세 짙은 분위기인데 대선이 끝나면 다시 강남불패를 이어갈 가능성이 높다"고 전망했다.  

 

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