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[2022 집값 날씨]③돌고 돌아 '다시' 강남

  • 2021.12.29(수) 06:30

곳곳서 신고가…'똘똘한 한채' 수요커져
재건축·MICE 등 호재, 내년 '강남불패'?

'강남이 강남했다'

올해도 강남 부동산 시장은 연일 뜨거웠다. 하반기 들어 금리 인상, 대출 규제 강화 등에 따라 일부 거래가격이 소폭 조정되긴 했지만 여전히 곳곳에서 신고가를 경신하며 열기를 이어가고 있다. 서울 전역의 가격이 오른 가운데 각종 규제 여파로 '똘똘한 한 채' 선호도가 높아진 영향으로 풀이된다. 

전문가들은 내년에도 '강남 불패'가 이어질 것으로 내다보고 있다. 신속통합기획(이하 신통기획) 등 강남권 정비사업 개발 기대감이 갈수록 높아지는데다 잠실 MICE, 현대차 GBC 등 각종 개발 호재가 줄지어 있어서다. 올해 강북 지역에서 '키 맞추기' 상승세가 두드러졌다면 2022년엔 다시 강남3구(강남·서초·송파) 위주의 질주를 조심스레 예상하고 있다.

규제에도 곳곳 신고가…'강남이 강남했다'

KB부동산에 따르면 지난 11월 기준 서울 강남권(한강 이남 11개구) 아파트 매매가격은 지난해 12월에 비해 14.82% 올랐다. 강남3구만 봤을 때 같은 기간 강남구는 11.63%, 서초구는 14.83%, 송파구는 14.63% 각각 상승했다.

지난 1년간 강남권의 아파트값 상승률은 서울 평균 상승률(15.86%)보다는 낮았다. 토지거래허가구역 지정 등 각종 규제로 거래 자체가 많지 않았던 데다 강북 지역이 '키 맞추기'를 하면서 상승세가 두드러진 영향이다. 

그럼에도 강남의 집값은 두드러졌다. 서울 집값이 전반적으로 오르고 각종 규제가 추가되자 '똘똘한 한 채'로 집중하려는 움직임이 강해졌기 때문이다. 

KB부동산 월간 KB주택시장동향 시계열 자료에 따르면 강남권 중소형 아파트(전용면적 60㎡초과∼85㎡이하)평균 매매가격은 지난달 13억2209만원을 기록했다. 강남권 중소형 아파트 평균 매맷값은 △지난 2018년 8월 8억원 △2020년 1월 9억원 △2020년 8월 10억원 △2021년 1월 11억원 △2021년 8월 12억원 △2021년 11월 13억원을 돌파했다. 몇개월 만에 1억~2억원씩 뛰고 있다.

토지거래허가구역 등 추가 규제도 소용없었다. 앞서 서울시는 정비사업 및 국제교류 복합지구 관련 대규모 개발사업이 진행되는 송파구 잠실동, 강남구 삼성동‧청담동‧대치동 일대 총 14.4㎢를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 

그 영향으로 거래 절벽 수준이 이어졌지만 거래가 드문드문 일어날 때마다 신고가를 기록했다. 

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 우리나라에서 가장 비싼 아파트로 불리는 서초구 반포동 '아크로리버파크'는 전용 84㎡가 올해 1월만 해도 33억원에 거래됐으나 3개월에 한번꼴로 신고가를 갈아치웠다. 최근 45억원까지 올랐다. 대출규제도 문제되지 않았다.

강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 올 초 24억2000만원에서 신고가를 거듭, 11월 28억2000만원으로 최고가를 또다시 경신했다. 송파구 잠실동 주공5단지도 지난 10월 30억원을 돌파(31억원)하더니 11월 32억7880만원에 신고가를 썼다. 

청약시장에서도 강세를 보였다. 갈수록 강남권 집값이 오르자 분양가 규제를 받아 상대적으로 가격이 저렴한 분양 아파트에 수요가 몰린 탓이다. 

지난 6월 청약을 접수한 서초구 반포동 '래미안 원베일리'는 일반분양 224가구 모집에 3만6116명이 모여 평균 경쟁률 161대 1, 최고 경쟁률 1873대 1을 기록하는 등 지난 2019년 이후 강남권 재건축 아파트 중 가장 많은 1순위 청약통장이 몰렸다. 
 호재 남았다…내년에도 강남은 '불패'

시장에선 내년에도 강남의 집값이 쉽게 꺼지지 않을 것으로 보고 있다.

강남권에 정비사업과 지역 개발 사업 등 각종 개발 호재가 줄지어 기다리며 '똘똘한 한 채'로 자산을 정리하려는 수요가 예상돼서다. 오히려 개발 이슈에 따라 가격이 강보합세를 이어갈 것으로 전망됐다. 

부동산R114에 따르면 올해 강남3구 입주물량(임대포함)은 총 8940가구로 2022년엔 4844가구, 2023년엔 9691가구로 향후 3년간 연간 1만 가구도 채 되지 않는다. 

개발 기대감은 갈수록 커지고 있다. 오세훈 서울시장 취임 이후 정비사업 규제 완화 움직임이 본격화한 데다 '신속통합기획'(이하 신통기획) 추진 등이 가시화한 영향이다. 현재 신통기획에 신청한 단지 13곳 가운데 은마아파트 등 7곳이 강남3구에 위치해 있다. 

현대자동차 GBC, 잠실 MICE(국제업무·스포츠·엔터테인먼트·전시컨벤션), 영동대로 복합환승센터 등 대규모 개발사업도 추진중이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "서울이 전반적으로 집값 조정을 받는다고해도 강남은 하락에 대한 방어가 견고한 편"이라며 "특히 강남3구의 압구정 현대, 잠실주공5단지, 반포3주구 등 한강변 중심의 재건축 아파트들이 가격을 주도할 것으로 보인다"고 분석했다.

이어 "여야 대선 후보 모두 용적률 상향, 정비사업 활성화 등을 공약으로 내세운 데다 잠실 MICE 등 지역 개발 호재도 많아서 내년에도 가격은 계속 강보합세일 것"이라며 "대출규제 영향을 많이 받는 지역이 아니긴 하지만 가격이 무겁다 보니까 보유세 이슈에 따라서는 일부 조정을 받을 수 있어 보인다"고 덧붙였다. 

여경희 부동산R114 수석연구위원은 "최근 약세를 보이는 지역들은 대출 규제 영향을 받는 곳들이고 강남은 원래 초고가 아파트들이 많아 대출에 큰 영향을 받지 않는 지역"이라며 "최근 똘똘한 한 채를 선호하는 경향이 더 강해지고 있기 때문에 토지거래허가구역 등 규제 때문에 공급이 제한적이겠지만 거래되는 건들은 높은 가격에 거래되는 분위기가 유지될 전망"이라고 말했다.

다만 거래량 감소에 따라 시장의 활력은 다소 저하될 것이란 예상도 나온다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년 강남권은 고급아파트 수요, 각종 개발 호재, 정비사업 이슈, 서울 입주 감소 등의 영향으로 가격 조정까지는 안 갈 것 같다"면서도 "주택거래량이 줄고 있어 올해보다 시장의 활력은 저하될듯 하다"고 내다봤다.  

 

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