2022년 '집값 날씨'는 어떨까. 지난해에는 연 20%에 달하는 역대급 집값 상승을 기록했지만, 연말 들어선 열기가 확연하게 사그라드는 흐름이었다. 온탕과 냉탕을 오간 한 해를 겪은 터라 엇갈린 전망이 나오고 있다.
정부는 지난해 연말 향후 집값의 '추세적 하락'이 불가피하다고 자신(?)했다. 한국은행 역시 부동산 가격 거품 등으로 금융 취약성이 높아지고 있다며 정부 전망에 힘을 실었다. 반면 민간 경제연구소에선 집값이 하락하기보다는 상승 폭이 축소하는 정도에 그칠 것이라고 점쳤다.
시장 전문가들의 의견은 어떨까. 키워드는 두 가지다. '상승 폭 축소'와 '지역별 차별화'다. 일단 집값이 하락하지는 않겠지만 상승 폭은 줄 것이라는 데에 한목소리를 냈다.
홍춘욱 리치고 인베스트먼트 대표는 "올해 집값은 상승할 것"이라면서도 "작년보다 상승 탄력은 둔화할 것"이라고 전망했다. 함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "급락보다는 숨 고르기 장세"라고 분석했다.
지역에 따라 떨어지는 곳이 있는 반면 꾸준한 오름세를 기록할 지역도 있을 것이라는 전망이다.
박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 이를 "울퉁불퉁한 장세"라고 표현했다. 지역별로 다를 테니 전국 지표보다는 '동네 사정'을 잘 살피라는 조언이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 역시 "주택 가격대나 수급 상황에 따라서 지역별로 차별화한 상황으로 갈 것"이라고 전망했다.
다음은 비즈니스워치가 <2022 집값 날씨>를 취재하며 들은 부동산 전문가들의 올해 집값 전망이다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들을 위한 '팁'도 함께 들었다.
▲고준석 동국대 법무대학원 겸임교수
-전망: 올해 집값은 상반기 초 일부 조정받았다가 우상향할 가능성이 높다. 서울과 수도권은 그렇다. 만약 양도소득세 중과를 한시적으로 완화한다면, 집값은 조정받을 가능성이 있다. 다만 이건 공급에 의해 집값이 떨어지는 건 아니기 때문에 매물이 소진되고 나면 집값은 다시 오를 수밖에 없다. 양도세 완화가 안 된다면, 집값은 우상향한다. 지방의 경우 공급이 많은 지역이 나타나고 있다. 세종, 대구, 울산, 창원 등 일부 지역의 집값은 약보합 가능성이 있다.
-매수 전략: 올해 정책을 봐야 한다. 양도세 완화와 대출 규제 완화 가능성을 봐야 한다. 양도세가 완화돼 집값이 일부 조정되면, 실수요자는 그때 사는 게 좋다. 시기를 놓치면 안 된다. 반면 양도세 완화와 동시에 대출 규제도 완화하면 집값은 오를 수 있다. (변곡점은) 대선이 있는 1분기다. 물론 자금 마련 계획이 서 있으면 그 이후에라도 사야 한다.
▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장
-전망: 지난해 4분기를 보면 지역과 가격 대에 따라 흐름이 다른 양상이었다. 올해도 주택 가격대나 수급 상황에 따라서 지역별로 차별화한 상황으로 갈 가능성이 크다. 최근 과도하게 오른 곳이나 공급이 늘어난 곳은 집값이 조정될 수 있다. 반면 강남처럼 장기 보유로 버티기에 들어갈 가능성이 큰 지역은 강보합세 가능성이 있다. 전체적으로는 뚜렷하게 집값이 마이너스로 갈 만한 상황은 아니다. 일단 상반기에 대선 등으로 관망세가 유지될 전망이다. 상반기에는 관망 보합, 하반기에는 전세 시장 등의 영향으로 소폭 오름 정도로 마무리될 가능성이 있다.
-매수 전략: 올해 정부 계획으로는 분양과 사전청약 공급량이 많다. 청약 조건이 되는 분들은 일단 분양으로 진행하는 게 1차 전략이다. 기존 주택 매수의 경우 상반기 대선 이후 흐름을 보면서 정하는 게 맞다. 서두르기보다는 호흡을 가다듬는 게 낫다.
▲김제경 투미부동산컨설팅 소장
-전망: 전반적으로 올해 특별하게 바뀌는 것은 없을 것으로 본다. 집값이 상승한 것은 돈이 풀리고 규제가 강해졌기 때문이다. 올해도 여전히 돈은 풀릴 것이고, 규제가 지속할 가능성이 크다. 이 때문에 '똘똘한 한 채 선호' 현상도 지속할 전망이다. 올해는 주택 공급량도 줄어든다. 집값이 떨어질 뚜렷한 요인이 없는 것으로 보인다.
-매수 전략: 규제 등으로 다주택자들이 일부 내놓는 매물이 있을 수 있다. 최근 기사 등에서 많이 언급되는 '급매물'이다. 다소 가치가 떨어지는 상품일 가능성이 있지만, 이런 시기에 사는 것도 방법이다.
▲박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원
-전망: 지난해는 전국이 동조화 현상이 나타났다. 올해는 지역에 따라 울퉁불퉁한 장세가 나타날 전망이다. 일부 공급이 많은 지방에서는 집값이 떨어질 수 있다. 동네별로 다른 장세이니 전국 통계 지표를 보지 말고, 우리 동네 사정을 보고 판단해야 한다. 무차별 장세가 아니라 차별적 장세가 될 것이다. 3기 신도시 입주가 본격화하지 않았다는 점과 전세난을 고려할 때 집값이 하락세로 진입하기보다 소폭 상승세가 나타날 것 같다. 하지만 집값이 상승하더라도 상승 폭은 전년도보다 크게 낮을 것으로 보인다.
-매수 전략: 부동산 가격은 오를 때는 예상보다 더 오르고, 내릴 때는 더 하락하는 경향이 있다. 확률적으로 볼 때 지금 분명한 것은 고평가 혹은 과매수 국면이라는 점이다. 적어도 부동산 가격은 고점을 향해 가고 있다고 생각한다. 조심하는 게 좋다. 특히 매수자라면 대선 전까지는 관망하는 게 좋다.
▲윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원
-전망: 서울은 가격 상승세로 갈 거로 본다. 상승 폭이 크지는 않을 전망이다. 주요 지역들, 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구)이 주도할 것이다. 공급 이슈가 중요한데, 이게 해결이 안 된 상황이다. 집값이 빠진다고 해도 상대적인 수요가 높기 때문에 핵심 지역으로 수요가 계속 모일 전망이다. 상반기까지는 대선이 있기 때문에 관망 수요가 많을 것 같고, 이후엔 바뀌지 않을까 생각한다. 하반기에는 상승 폭 확대 가능성도 있다.
-매수 전략: 무주택자는 하루라도 빨리 사라. 서울은 떨어지지 않는다. 신혼부부라면 저렴하게 집을 구매하는 게 목적이니, 재개발·재건축 지역으로 들어가도 된다. 실거주할 사람들은 가격에 상관없이 들어가야 한다는 의견이다.
▲임병철 부동산R114 리서치센터장
-전망: 세종이나 대구에 이어 인천까지도 집값이 고점이라는 것을 수요자들이 체감하기 시작했다. 인천은 올해 공급 물량이 많아 매수자에 부담으로 이어질 것이다. 이미 집값이 많이 오른 상태에서 공급 부담까지 더해지면 하락까지는 아니더라도 올해처럼 급등하는 모습이 재현되기는 쉽지 않겠다. 가격 상승을 이끌만한 새로운 호재가 나오는 게 아니라면 이 같은 추세가 지속할 것이다. 정부가 여신 축소하고 있고 올해부턴 DSR(총부채원리금상환비율)을 강화하는데 돈 구하기가 쉽지 않은 상황이다. 이런 요소를 고민하면 작년 많이 올랐던 곳은 전반적으로 조정될 것이다.
-매수 전략: 최근 청약 경쟁률이 높게 나오는 건 청약의 가치가 올랐기 때문이다. 분양가상한제를 시작하면서 수도권에서는 분양 자체가 적었고, 가수요가 많이 붙었다. 입지 요건이 떨어지거나 단지 규모가 작더라도 청약 경쟁률이 높았다. 부동산 시장이라는 게 약간씩 붐을 타면서 이동한다. 외곽에 있거나 입지 면에서 걸리는게 있다면 선뜻 계약하지 마라.
▲함영진 직방 빅데이터랩장
-전망: 집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 함께 금융당국의 대출 규제, 금리 인상 등이 맞물리면서 매수 심리가 위축되고 있다. 확실히 거래량이 줄며 시장이 과거와 달라지고 있다. 올해 전국의 가격 상승은 둔화하고 거래량 감소가 지속할 전망이다. 다만 급락보다는 숨 고르기 장세, 혹은 양극화(차별화) 장세로 해석해야 한다.
-매수 전략: 올해는 투자보다는 실수요 목적의 자산 운용이 적합할 것으로 판단된다. 정부의 세제, 대출, 청약, 정비 사업 등의 정책 변화 가능성에 주목할 필요 있다. 특히 다주택자는 차기 정부의 세제(보유세, 양도세) 정책 결정을 확인하고 전략을 짜도 늦지 않다고 본다. 무주택자의 경우 '똘똘한 한 채' 전략으로 3기 신도시 등 아파트 분양 시장이 유망해 보인다.
▲홍춘욱 리치고 인베스트먼트 대표
-전망: 경기 지표들이 하강하는 상황에서 주택 가격이 오른 적이 없는데, 현재 경기 지표가 꺾이는 모양새다. 지금의 가격 급등이 진정될 여지가 있다. 올해 집값은 5~10% 사이로 상승할 것으로 예상된다. 작년 20% 이상 올랐는데, 상승 탄력이 둔화하는 정도로 보고 있다.
-매수 전략: 현재 내 집 마련 적기는 지났다고 본다. 지난 2014년부터 8년간 집값이 오르는 동안 안 사다가 지금 사는 것은 막차에 가깝다. 올해는 기다리고 다음 사이클을 기다려서 구입하는 게 좋다고 생각한다. 주택 구입 부담 지수와 부동산 경매 가격이 낮아졌을 때, 또 정부가 금리 인하 등 적극적 경기 부양을 할 때 등 세 가지가 맞춰졌을 때 주택 구매를 하는 것을 추천한다.
▶정리: 나원식 기자 setisoul@
