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'집값 하락' 확신하는 정부, 자꾸 물음표 붙는 이유

  • 2022.01.06(목) 07:40

홍남기 "공급 과잉 수준"…노형욱 "모든 변수 하방"
서울 공급 부족 여전…전문가들 "추세하락 무리"

주택 가격이 하락한다고 단정하는 것은 무리가 있다. 서울, 경기 입주 물량은 줄 것으로 돼있다. 선거가 있어 어떻게 갈지 모른다. 정부의 부동산 (정책은) 믿지 못한다는 얘기가 나온다. -1월 4일, 국회 국토교통위원회 전체회의, 송언석 국민의힘 의원

정부가 앞으로 집값이 하락할 것이라고 연일 강조하고 있지만 시장 안팎에서는 이를 쉽게 믿지 않는 목소리가 지속해 나오고 있다. 규제 강화와 올해 대선에 따른 불확실성 탓에 거래가 줄긴 했지만 추세적 하락으로 단정하기에는 무리라는 반박이다.

정부는 향후 주택 공급이 과잉을 우려할 정도로 계획돼 있다는 점을 강조하고 있다. 하지만 집값 상승의 진앙지인 서울의 경우 당장 올해도 공급이 부족하다는 지적이 나온다. 전문가들은 각 지역의 수요에 맞는 적절한 공급이 필요하다고 입을 모은다.

홍남기(맨 오른쪽) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 5일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언을 하고 있다. /사진=기획재정부 제공.

정부 "집값 하락" 자신…"못 믿겠다"

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 어제(5일) 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "주택매매시장이 서울에서 수도권, 전국으로 매수 심리 위축이 확산하고 있다"며 "지역과 무관하게 하양 안정세로 전환에 가속도가 붙는 모습"이라고 강조했다.

이어 "그동안 주택 가격이 과도하게 상승한 부분에 대해서 일정 부분 조정 과정을 거칠 것"이라며 "최근의 하향 안정세가 추세적 흐름으로 확고하게 자리 잡을 수 있도록 하겠다"고 밝혔다. 또 "오는 2030년까지 시장에서 공급 과잉을 우려할 정도로 매년 56만 가구의 주택이 공급될 예정"이라고도 말했다.

정부는 최근 정권 말에 접어들면서 주택 가격 안정세 유지에 각별히 신경을 쓰는 모습이다. 홍 부총리가 새해 처음으로 주재하는 회의를 이날 '부동산시장 점검 회의'로 정한 것도 이런 이유에서다. 홍 부총리는 "그만큼 절박하고 비상한 각오로 정부 역량을 총 결집해 나갈 것"이라고 의지를 다졌다.

하지만 시장 안팎에서는 여전히 정부의 전망과는 다른 목소리가 지속해 나오고 있다. 지난 4일 열린 국회 국토교통위원회에서도 정부의 집값 하락 확신을 질타하는 목소리가 나왔다. ▶관련기사: ⑦전문가들 "집값, 오를 곳 오른다"(1월 3일)

송언석 국민의힘 의원은 국토위 전체회의에서 "주택 가격이 하락할 수 있다고 전망할 수는 있지만, 단정적으로 얘기하는 것은 무리가 있다"며 "서울 경기 입주 물량은 줄어들 것으로 계획돼 있고, 선거가 있기 때문에 주택 가격이 어떻게 갈지 모른다"고 지적했다. 그는 또 "이러니까 정부의 부동산 (정책은) 믿지 못하겠다는 얘기가 나오는 것"이라고 비판했다.

최근 집값 상승세 축소…추세적 하락 신호탄?

정부는 최근 전국적으로 집값 상승세가 눈에 띄게 둔화하고 있는 데다 하락 반전한 지역도 늘고 있다는 점을 '집갑 안정화'의 근거로 내세우고 있다.

국토교통부에 따르면 최근 집값이 하락한 지자체는 지난해 11월 첫째 주 6개에서 12월 마지막 주에는 30개까지 확대했다. 특히 서울에서도 은평과 강북, 도봉이 하락 전환한 데 이어 전체 자치구의 76%가 하락경계점(주간 상승률 0.05% 미만)에 들어섰다.

/그래픽=비즈니스워치.

하지만 정부의 입장과 다른 분석도 나온다. 전문가들은 지난해 가격이 과하게 오른 탓에 가격 조정 국면에 들어갔다는 점에는 동의하고 있다. 다만 이런 현상이 장기적으로 '추세적 하락'으로 이어질 지에 대해서는 단정하기 이르다는 의견이 많다.

윤종만 주택산업연구원 책임연구원은 "최근 하락세의 경우 대선 이후 규제 완화를 기다리는 수요의 영향도 있고, 지난해 집값이 너무 많이 올라서 나타나는 기저효과도 크다"고 분석했다. 다만 "최근 전문가들 사이에서도 집값 전망에 대해 시각차가 존재하는 건 사실"이라며 "조금 더 지켜볼 필요가 있다"고 덧붙였다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "인위적인 대출 규제와 이자 부담, 그리고 지난해 집값이 많이 오른 것에 대한 가격 부담감으로 인한 숨 고르기 국면으로 볼 수 있다"고 말했다. 그러면서 "현 정부에서 가격이 일시적으로 하락했다가 다시 오른 적이 여러 번 있었다"며 "추세적 하락으로 단정하기에는 대선 이후 재개발·재건축 활성화 이슈 등이 있기 때문에 조정 국면으로 보면 된다"고 덧붙였다.

대대적 주택 공급…"서울은 부족" 지적도

정부가 강조하는 '대대적 주택 공급'에 대해서도 다른 의견이 나온다. 정부는 올해 입주 예정 물량이 49만 가구 가량으로, 지난해(46만 가구)나 지난 10년 평균(47만 가구)보다 많다는 점을 내세우고 있다. 수요가 몰리는 아파트 물량 역시 작년 32만 2000가구보다 많은 35만 7000가구를 확보한다는 계획이다.

하지만 시장에서는 전국 단위의 공급 물량보다는 각 지역의 수요에 맞는 공급이 이뤄지고 있느냐가 중요하다고 지적하고 있다. 우선 집값 상승의 진앙지로 여겨지는 서울의 경우 당장 올해 입주 물량이 수요에 비해 적다는 분석이 많다.

/그래픽=비즈니스워치.

아파트 실거래가 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만 8808가구로 적정 수요(4만 7604가구)의 절반에도 미치지 못한다. 반면 경기도와 인천, 대구 등에서는 수요보다 많은 공급 물량이 예정돼 있다. 아실은 지역의 인구 변화와 주택 수 등을 고려해 연간 적정 수요를 산출한다.

윤종만 책임연구원은 "주택 수요는 지역 별로 흐름도 다르고 편차가 크다"며 "서울의 주택은 부족하고, 지방은 남는 등의 문제가 있기 때문에 전국적인 단위로 공급량을 맞추기는 쉽지 않다"고 지적했다.

윤지해 수석연구원 역시 "지난해에도 그랬고, 올해도 서울의 아파트 공급량은 많지 않다"며 "특히 서울의 물량이 부족하다 보니 문제점이 생기는 것"이라고 분석했다. 이어 "시장에서는 서울의 공급 부족 문제가 단기간에 해소가 안 되고 있다는 점을 보고 있기 때문에 정부와 인식이 다른 것"이라고 설명했다.

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