공동주택 공시가격의 하락폭이 예상보다 크다. 당장 중앙정부는 종합부동산세 세수입, 지방자지단체들은 재산세 세수입을 걱정해야할 상황이다. 이미 경기 위축과 감세법안으로 어느 정도의 세수감소를 예측했지만 그 범위를 벗어나는 세수입 펑크도 우려된다.
22일 국토교통부가 공개한 2023년 공동주택 공시가격 변동률은 전년대비 전국평균 -18.61%에 달한다. 2005년 공시가격제도 도입 이후 최대폭의 하락이다.
지역에 따라서는 공시가격이 더 큰폭으로 하락한 곳도 있다. 세종시는 -30.68%로 최저점을 찍었고, 인천(-24.04%)과 경기(-22.25%), 대구(-22.06%), 대전(-21.54%)도 20%대 낙폭을 기록했다. 23일부터 열람 및 의견수렴을 한다지만, 집주인 입장에서는 보유세부담이 크게 줄어드는 만큼 이의신청에 따른 변동은 거의 없을 것으로 예상된다.
2009년 -4.6% vs 2023년 -18.6%
종합부동산세 세수입은 정부 예상을 크게 밑돌 가능성이 커졌다.
지난 연말 국회를 통과한 2023년 세입예산안에는 올해 종부세만 총 5조7133억원이 걷힐 것으로 추산돼 있다.
2022년 종부세수입 8조6204억원(추경반영)보다 2조9000억원이나 적은 수치다. 종부세율 인하, 과세표준 조정 등 감세법안 기대효과가 반영된 것이다. 그러나 공시가격 하락폭까지는 고려되지 않았다.
과거 공시가격이 하락했던 2009년의 사례와 비교하더라도 세수입 감소는 정부예측 이상으로 클 수 있다.
2009년 공동주택 공시가격 변동폭은 -4.6%로 지금보다는 크게 적었지만 종부세수입은 전년도인 2008년 2조1300억원에서 1조원이 빠진 1조2000억원으로 줄었다.
그런데 올해 공동주택 공시가격이 하락폭은 그 네배 수준인 -18.61%에 달한다.
갑절로 불어난 정권교체 2년차 효과
2009년의 종부세수입 감소는 노무현 정부에서 이명박 정부로 교체되면서 감세정책이 대규모로 펼쳐진 효과도 있었다.
당시 2008년에 세대별합산 위헌판결 이후 2009년부터 세대별합산이 인별합산으로 바뀌고, 1주택자 3억원 공제와 장기보유 및 고령자공제도 도입됐다. 공시가격 하락을 무시하더라도 세수입 감소가 불가피한 조건이다.
하지만 올해는 더 큰 변화가 있다. 지난해 윤석렬 정부로 교체된 후 대대적인 감세정책으로 종부세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 오르고, 1주택자는 12억원까지 공제를 받는다.
또한 조정대상지역 2주택와 과표 12억원 이하의 3주택 이상자에 대한 중과세율도 폐지했으며 종부세율도 크게 인하했다.
가장 큰 변화는 이미 지난해부터 적용된 공정시장가액비율 인하다. 종부세를 계산할 때 공시가격 그대로를 적용하지 않고 공정시장가액비율만큼만 적용해 계산하는데, 당초 2022년부터 100%까지 오를 예정이던 공정시장가액비율을 60%로 크게 낮춰놨다.
정부는 올해도 공정시장가액비율 60%를 적용한다는 계획인데, 큰 폭으로 떨어진 공시가격을 고려하면 실제 세부담이 발생하는 범위는 더 적다고 봐야 한다. 내야할 세금도 줄지만, 그에 앞서 종부세 과세대상 자체가 줄어드는 구조다.
전문가들은 정권 교체 이후 공시가격 현실화율을 낮춘 효과도 공시가격 하락폭을 더 키운 것으로 분석했다. 정부가 올해 공시가격을 산정할 때 실거래가를 적용하는 비율인 현실화율을 지난해 71.5%에서 69%까지 낮췄기 때문이다.
박정수 세무사(비앤택스세무회계)는 "공시가격이 하락할 것으로 예상은 됐지만 이 정도로 큰 변화가 있을 줄은 몰랐다. 올해부터 종부세 세율인하와 공제금액 인상 등 큰 폭의 감세정책도 시행되지만, 무엇보다도 공시가격현실화율을 낮춘 영향을 크게 받는 것으로 보인다. 종부세 등 보유세 부담은 대폭적으로 줄 것"이라고 평가했다.
