집값 하락에 이은 공시가격 하락이 현실이 되고 있습니다.
올해 표준주택 공시가격이 2009년 이후 처음으로 하락했고, 이후에 있을 개별주택 공시가격과 공동주택 공시가격도 큰 폭의 하락이 예상됩니다.
공시가격이 하락하면 재산세와 종합부동산세 등 보유세부담도 크게 줄어들텐데요. 올해는 종합부동산세의 과세기준과 세율인하 등 세제변화도 겹쳐서 세부담 변화는 더욱 커질 전망입니다.
보유세를 내야 하는 납세자 입장에서는 세부담이 줄어드는 것이 환영할 만한 일입니다.
정부 역시 최근 과도하게 늘어난 종부세 부담을 줄이기 위해 세법개정을 추진했던 만큼, 그 효과에 대한 기대도 있을 겁니다.
그런데 정부의 기대에는 한도가 있습니다. 세법을 바꿔서 감세효과가 난다면, 세수입이 얼마나 줄어들지에 대한 범위를 정해 두니까요.
세수입 감소에 대한 예측은 국가 예산에 그대로 반영되는데요. 만약 정부가 생각했던 범위를 벗어난다면 다소 문제가 될 수도 있습니다.
국가 예산은 걷을 만큼만 쓸 계획을 세우는데요. 예측했던대로 세금이 걷히지 않는다면 세입과 세출 계획 모두 흔들릴 수 있습니다. 실제 종부세는 작년에만 8조6000억원이 걷힌 중요한 세수입원이거든요.
종부세만 2.9조원 감소 예상, 그런데…
정부와 국회가 올해 세입예산안을 확정하면서, 올해 걷힐 것으로 예상한 종합부동산세는 총 5조7133억원입니다.
2022년 종부세수입 8조6204억원(추경반영)보다 2조9000억원 가까이 적습니다. 2023년부터 적용되는 종부세법 개정안에 따라 종부세부담이 크게 줄 것으로 예상된다는 점이 반영됐죠.
실제로 지난 연말 법개정을 통해 2023년부터는 종부세 기본공제액이 9억원(1세대1주택자는 12억원)으로 늘어났고, 세율은 조정대상지역 여부와 관계 없이 2019년 수준까지 떨어졌습니다.
국회 심의과정에서 3주택 이상자에 대한 일부 중과세율을 적용하도록 변경됐지만, 전체 종부세수입 예산은 5조7133억원으로 정부안이 유지됐습니다. 그정도 세수부족은 예상하고 있다는 것이죠.
하지만 국회를 통과한 올해 종부세수입 예산에서 한 가지 간과된 것이 있다는데요. 바로 올해 발생할 공시가격의 하락여부입니다.
국회예산정책처의 '2022 법안 비용추계 이해와 사례' 자료를 보면, 주택분 종부세법 개정안에 따른 비용추계에는 미래의 공시가격 변동을 반영하지 않는다는 것을 알 수 있습니다.
과거부터 2022년까지의 지역별 공시가격 상승률이 반영됐지만, 2023년 이후의 경우 '공시가격 변동이 없는 것으로 가정'하고 비용을 산출했다는 것이죠.
당장 공시가격이 하락하면, 실제 세수입은 예산보다 더 부족할 수 있는 구조입니다.
단독주택보다 변동폭 컸던 공동주택 공시가격
공시가격의 하락은 지난해 주택 시장가격 하락과 함께 예견됐던 일인데요. 문제는 정부가 세입예산안을 확정한 지난해 8월 이후에 하락이 더 가팔랐다는 겁니다.
종부세가 5조7133억원 걷힐 것으로 예상한 이후에 집값이 더 하락했다는 거죠. 당연히 정부는 이에 대한 공시가격 하락분을 종부세수입 예산에 반영하지 못했을 겁니다.
실제로 올해 공시가격의 하락폭은 예상보다 클 수 있습니다.
국토교통부가 이미 발표한 올해 표준단독주택 공시가격은 전년대비 5.95%나 하락했는데요.
이는 표준단독주택 공시가격이 가장 최근에 하락했던 2009년 -1.8%보다 상당히 큰 폭입니다.
그런데 주택수가 집중돼 있는 공동주택 공시가격의 하락은 이보다 더 클 것으로 예측됩니다. 그동안 단독주택보다 공동주택의 공시가격 변동폭이 더 컸거든요.
2009년의 사례를 보더라도 표준단독주택 공시가격 상승률이 -1.8%일 때, 공동주택은 -4.6%로 급락하는 모습을 보였습니다.
주택시장이 하락세였던 2013년에는 표준단독주택과 개별단독주택 공시가격이 2.5% 상승으로 상승률 둔화에 그쳤지만, 공동주택만 공시가격이 -4.1%로 떨어졌죠.
국토부 관계자도 "최근 시장 침체가 굉장히 가파른 것은 대부분 공동주택"이라며 공동주택 공시가격이 보다 큰 폭으로 하락할 것으로 전망했는데요.
실제 공시가격 하락이 종부세수입에 어떤 영향을 줄지도 지켜봐야 하겠습니다.
