내년 4월부터 다주택자는 집을 팔 때 기본세율(6~42%)에 10~20%포인트를 추가한 중과세율로 양도소득세를 내야합니다.
3주택자의 경우 과세표준에 따라 26~62%의 세율이 매겨지고, 지방소득세(양도세의 10%)까지 합하면 최대 68.2%의 무거운 세율로 세금을 부담해야 하는데요. 하지만 다주택자 중에서도 이런 무거운 세금을 걱정할 필요가 없는 사람들도 있습니다. 시장 상황을 반영하는 세법에는 다양한 예외규정이 있기 때문인데요.
그런데 관련 규정이 너무 복잡해 예외에 해당하면서도 모르는 경우가 적지 않습니다. 중요한 몇 가지만 체크해 보겠습니다.
# 2009.3.16~2012.12.31에 구입한 집인가요
주택을 구입한 시기에 따라 양도세 중과 대상이 아닌 경우가 있습니다. 2009년 3월16일부터 2012년 12월31일 사이에 취득한 주택은 양도세 중과세율을 적용하지 않습니다.
2009년 3월 당시 정부가 주택경기를 살리기 위해 양도세 중과를 유예하는 대책을 내놓으면서 만들어진 특례 조항입니다.
그러니까 3주택을 가진 다주택자가 2010년에 매입한 주택을 내년 5월에 내놓아도 중과세율을 적용받지 않는다는 얘기입니다. 이때 취득한 주택을 팔면 장기보유특별공제도 그대로 받을 수 있습니다.
# 2013.4.1~2013.12.31에 취득하진 않았나요
주택 수를 계산할 때 포함하지 않는 경우도 있습니다. 정부가 2013년 부동산 경기 불황일 때 만든 특례주택 조항인데요.
2013년 4월 1일부터 12월 31일 사이에 취득한 신축주택이나 미분양주택은 기존 주택을 팔 때 주택 수에서 제외합니다. 이런 주택을 갖고 있다면 2주택자도 1주택자가 되는 겁니다. 3주택자까지는 특례주택을 통해 2주택자로 인정받아 양도세 중과세율을 낮출 수 있지만 4주택자가 넘으면 중과세율을 피하기 어렵겠죠.
이 시기에 집 한 채만 가진(1세대 1주택자) 사람의 주택을 구입한 경우에도 주택 수에서 제외합니다. 다만 취득할 당시 구입할 집의 소유주(매도자)가 1세대 1주택자인지를 지자체에 확인 받은 경우에만 해당합니다.
# 신혼부부인가요
각각 1주택을 소유한 연인이 결혼해서 1가구 2주택자가 됐다면 주택을 팔더라도 양도세를 내지 않습니다.
이 신혼부부가 결혼하지 않았다면 각각 1주택자이기 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받았겠죠. 그래서 결혼 후 5년 이내에만 1채를 팔면 1주택자와 마찬가지로 양도세를 비과세하도록 예외 규정을 두고 있습니다. 물론 해당 주택이 9억원을 넘는다면 양도세를 부담해야 합니다.
부모와 합가했을 때도 마찬가지입니다. 1주택자인 자녀가 1주택자 부모의 집에서 함께 산다면 1세대 2주택자가 되지만 5년 이내에 팔면 양도세 비과세를 적용합니다.
돌아가신 부모로부터 상속받은 지 5년 이내에 파는 주택도 마찬가지로 양도세가 비과세가 됩니다. 혼인·합가·상속 요건을 충족하는 주택을 보유한 다주택자는 주택 수 계산에서도 제외하기 때문에 중과세도 피할 수 있습니다.
# 직장 때문에 구입했나요
일정 금액 이하의 주택도 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는데요. 기준시가 1억원 이하(재개발 재건축 등 정비구역 내 주택 제외)인 주택, 그리고 수도권(경기도 읍·면 제외)과 광역시(읍·면 제외)외의 지방에 소재한 기준시가 3억 이하의 주택은 중과세율을 적용하지 않습니다.
근무상 형편이나 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장이나 학업, 치료 문제가 해소된 후 3년 이내에 파는 주택도 양도세 과세 대상이 아닙니다. 부득이한 사유에 대한 특례인데요. 파견근무의 경우 전근명령서, 파견명령서 등의 증빙자료를 미리 챙겨둬야 하고요. 거주기간 1년은 주민등록표상의 거주기간으로 계산합니다.
그밖에 가정어린이집으로 5년 이상 사용한 주택과 회사 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 장기사원용 주택을 보유한 경우에도 양도세 중과대상 주택수에서 빠지게 됩니다.
