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이젠 물류센터까지…해외 부동산 공모펀드 '재시동'

  • 2020.10.26(월) 15:44

미래에셋, 美 물류센터 투자 펀드 '눈길'
글로벌 상업용 오피스 전망 아직 불투명

한동안 뜸했던 해외 부동산 공모 펀드가 속속 출시되고 있다. 코로나19 여파에 따른 불확실성 증가와 글로벌 실물경제 침체 우려로 잠잠하다 하반기 이후 재시동을 거는 모양새다. 

당장은 상업용 부동산 전망이 여전히 불투명하지만 물류센터 등 틈새시장을 중심으로 다시 인기몰이에 나설지 주목된다. 펀드 구조 상 장기간 돈이 묶이거나 환율 변동에 따른 일반적인 리스크는 유의해야 한다는 지적이다. 

◇ 오피스빌딩부터 물류센터까지

26일 금융투자업계에 따르면 최근 미래에셋자산운용은 세계 최대 전자상거래 업체인 아마존의 물류센터에 투자하는 '미래에셋맵스미국부동산공모펀드16호'를 출시하고 오는 28일까지 자금을 모집할 예정이다. 

이 펀드는 아마존이 임대면적 전체를 사용하는 미국 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 물류센터 세 곳에 투자한다. 선택부터 설계까지 아마존이 관여했으며 글로벌 물류시설 개발업체인 스캐넬이 개발, 모두 올해 준공됐다.

하나대체투자자산운용은 미국 텍사스주 달라스 지역 소재 Legacy Central 4 오피스 빌딩 매입에 투자하는 '하나대체투자미국부동산투자신탁1호'를 내놨다. 하나대체투자자산운용이 올해 내놓은 첫 해외 부동산 공모펀드다.

이에 앞서 한국투자신탁운용이 지난 7월 일본 CBD(중심업무지구) 3구 중 하나인 지요다구 지역의 신축 오피스 빌딩에 투자하는 '한국투자도쿄기오이쵸오피스부동산투자신탁(파생형)'을 내놓은 바 있다.

현대자산운용도 같은 달 영국 스코틀랜드 에든버러에 위치한 글로벌 보험회사 에이곤(AEGON)의 영국 법인 본사 사옥에 투자하는 '현대유퍼스트부동산투자신탁30호'를 출시했다.

◇ 틈새시장 위주로 다시 인기몰이 나설까

해외 부동산 공모 펀드의 경우 지난해까지만 해도 펀드 설정과 자금 유입이 활발했지만 코로나로 해외 대체투자 자체가 쉽지 않아지면서 올해 들어 주춤하는 양상을 보여왔다. 

기존 펀드들의 수익률은 대체로 양호한 편이다. 1년 수익률 기준으로는 한국투자도쿄오피스부동산펀드가 63%로 가장 두드러지고 미래에셋맵스호주부동산펀드(28.73%), 이지스글로벌부동산펀드(21.94%)도 20%가 넘었다. 이들 외에 10개 이상의 해외부동산펀드들이 7~8% 이상의 1년 수익률을 기록 중이다. 

다만 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산펀드(-45.89%), 한국월드와이드베트남부동산개발펀드(-11.72%)등 수익률이 부진한 펀드도 일부 존재한다.

해외 공모 부동산 펀드의 대부분 상업용 오피스에 집중돼 있다. 비교적 대중적이고 리스크가 낮기 때문인데 실제 국내 공모 부동산 펀드의 58%는 국내외 주요 상권 오피스에 투자하고 있다. 

하지만 코로나로 재택근무가 활성화하면서 상업용 오피스 투자 수요가 줄어드는 등 큰 변화기를 맞고 있다. 상대적으로 코로나 여파가 적은 물류센터나 데이터센터 등이 요즘엔 부각되는 양상이다. 

국제금융센터는 "글로벌 상업용 부동산 시장의 경우 코로나 여파로 투자수익률이 낮아지고 여타 자산에 비해 회복도 미약하다"라며 "이(e)커머스용 물류시설 등을 제외한 호텔, 리테일, 오피스 등의 수요가 단기간 내 코로나19 이전 수준을 회복하기는 쉽지 않을 것"으로 전망했다. 장기적으로는 코로나19 영향에 따른 언택트, e커머스 및 재택근무 (WFH) 확산으로 상업용 부동산 수요의 근본적 변화 가능성이 있다는 설명이다.

◇ 긴 투자 기간·환율변동 위험 유의해야

해외 부동산 펀드의 경우 일반적으로 유의해야 할 부분도 있다. 전문가들은 부동산 펀드의 경우 대부분 3년 이상 장기간 투자되는 만큼 기간에 일단 주의해야 한다고 조언한다. 리츠와 달리 만기까지 환매가 불가능한 폐쇄형 구조인 만큼 펀드 만기 시점까지 투자 여력이나 매력이 있는지 따져봐야 한다는 것이다.

KB금융연구소는 "투자 수익률, 투자 기간, 배당 방식 등 다양한 요소를 고려해 투자자의 투자 성향에 적합한 펀드 선택하는 것이 필요하다"라고 조언했다.

환위험 등도 고려할 필요가 있다. KB금융연구소에 따르면 외화로 투자되는 해외 부동산펀드는 환율변동 위험으로 국내 부동산펀드 대비 위험도가 높은 것으로 평가된다. 환율 변동 위험을 최소화하기 위해 환헤지 거래를 수행하지만 환헤지 거래주기가 펀드 만기 대비 짧을 수 있고 거래 비용이 발생하는 한계가 존재할 수 있다는 설명이다.

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