어릴 때부터 이태원에서 자라난 이복주씨. 어머님께서 1층에서 양장점을 운영해왔고, 2층에선 부모님과 동생들까지 모두 다섯 명의 식구가 옹기종기 살아왔다.
세월이 흘러 어머님께서 손수 운영하시던 양장점은 문을 닫았지만 이후 양복점과 옷가게, 세탁소 등을 거쳐 현재는 자그마한 호프집이 세 들어 있다.
부모님께선 20년 전에 돌아가셨고 동생들도 모두 출가했으며 본인도 어느덧 쉰을 넘긴 이씨는 시끄러운 서울을 떠나고픈 마음이 부쩍 많아졌다.
인근 부동산을 다녀보니 이씨가 소유중인 2층짜리 건물은 7억원 남짓 받을 수 있다고 한다. 40년 넘는 세월동안 2000만원에 매입한 건물가액이 많이 오른 건 기뻤지만 한편으론 세금이 걱정되지 않을 수 없다.
이씨는 강서구에 아파트 한 채도 소유하고 있는 중이라 현재 상태로는 1세대 1주택 비과세도 해당사항이 없어 7억원이나 되는 양도차익에 대해 고스란히 세금을 내야 한다. 장기보유특별공제 30%를 빼더라도 무려 1억8000만원의 세금이 예상된다. 과연 어떻게 해야 2억원 가까운 양도세를 조금이라도 줄일 수 있을까?
일단 이복주씨의 건물은 1층이 상가, 2층이 주택으로 사용되는 복합주택이다. 이렇듯 상가와 주택이 혼합된 복합주택의 경우 세법상의 건물 분류 및 과세방식에 유념해야 한다.
기본적으로 주택부분은 주택으로, 상가부분은 상가로 과세하지만 재미있게도 전체면적 중 주택이 차지하는 비중이 50%를 초과할 경우 복합주택 전체를 주택으로 보고 양도소득세를 계산하게 되어있다. 그리고 상가가 아닌 주택으로 취급된다면 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 혜택을 활용할 여지가 생긴다.
이씨의 경우 2층 주택과 1층 상가가 동일하게 50%씩의 면적을 차지한다면 상가부분은 상가로, 주택부분만 주택으로 과세될 것이나, 3층에 옥탑방을 짓거나 1층과 2층을 연결하는 외부계단 설정 등을 통하여 건축물 대장상 주택이 차지하는 비중을 더 크게 하여 50%를 초과시킨다면 이복주씨의 복합주택은 세법상 100% 주택이 된다.
우선적으로 복합주택을 세법상 주택으로 만드는데 성공했다면 이젠 1세대 1주택 비과세를 본격적으로 활용할 차례이다. 이씨는 이미 강서구에 아파트를 소유중이므로 지금으로서는 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 없다.
하지만 강서구 아파트를 제3자에게 양도하거나 자녀에게 증여함으로써 1세대 1주택자가 될 수 있다. 다행히 서울을 벗어나고픈 이씨에게 강서구 아파트는 투자자산 이상의 의미는 없기에 처분에 큰 미련은 없었다.
담당 세무사는 이복주씨에게 복합주택을 주택으로 만드는 동시에 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시켜주어 결국 이씨가 양도소득세를 한 푼도 내지 않게 도와줬다.
사실 최초에 세무사를 찾아왔던 이씨는 자신의 건물에 대한 양도소득세가 얼마나 될 지를 확인하러 왔다. 복덕방에서는 복합주택이라 주택부분과 상가부분의 세금이 다를 것이라고만 말했었다. 하지만 세무사의 설명을 듣다 보니 2층 주택부분을 1세대 1주택 비과세로 만들 수만 있어도 양도세를 엄청나게 줄일 방법이 있었다. 주택 부분만 비과세를 받는다고 해도 1억원 가까이 절세가 가능했던 것이다.
세무사는 1억원이 넘는 나머지 양도세도 줄일 수 있는 방법을 제시했다. 우선 이씨가 1세대 1주택자 요건을 갖춘 동시에 복합주택의 건축물 대장을 수정하여 세법상 단독주택으로 만들 수 있다면 이복주씨의 양도세는 모두다 사라지게 된다.
이씨와 같이 복합주택을 소유하고 있다면 주택부분과 관련된 양도소득세에 유념해야 한다. 특히 재개발·재건축 지역으로 분류되어 수용 당하는 경우, 미리미리 준비해 둘 필요가 있다.
실제로는 2년 이상 공실이어서 상가로 사용되고 있지 않았으나 건축물 대장상 사무실로 분류되어 상가부분이 과세되는 경우도 보았고, 아버지의 상속으로 물려받은 주택과 복합주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 제대로 챙기지 못해 수천만원 이상 과세되는 경우도 보게 된다. '유비무환'은 복합주택 소유자라면 반드시 기억해야 할 사자성어다.
