'강남 재건축 단지와 서울 마곡지구, 위례신도시와 동탄2신도시, 세종시와 대구 부산 광주 등 광역시' 작년부터 올 상반기까지 분양 물량만 나오면 높은 청약경쟁률을 기록하던 분양시장의 알짜 입지다.
하지만 그동안 분양 성적이 좋았던 곳이었다고 해서 앞으로도 전망이 밝을 것이라고 기대하긴 어렵다는 게 최근의 달라진 흐름이다. 지속적으로 새 아파트가 쏟아지면서 공급이 유효수요를 넘어서게 될 수 있다는 것이다. 단기간에 집중된 공급물량은 향후 건설사의 사업계획과 수요자들의 청약 전략에도 변화를 요구한다.
◇ '공급과잉 변수' 돌파구는?
전문가들은 공급 물량이 많아지게 되면 분양 단계에서는 '미분양 리스크'가 발생하고, 또 2년여 뒤에도 입주 물량이 몰려 집값과 전월세가격이 떨어지는 공급과잉 후유증이 나타날 수 있다고 지적한다.
권일 닥터아파트 팀장은 "공급이 넘치다보면 같은 지역, 비슷한 조건이라도 인기 단지와 비인기 단지가 갈릴 수밖에 없다"며 "교통 접근성이나 배정 학교, 상권 등 실생활과 연결된 각종 편의 요소까지 꼼꼼히 따져 선택해야 한다"고 설명했다. 그는 "세종시처럼 이미 공급이 많이 몰린 곳은 아파트의 브랜드나 생활권 내 입지에 따라 향후 가치의 격차가 벌어질 수 있다"고 덧붙였다.
| ▲ 하반기 수도권 주요 분양 예정물량(자료: 닥터아파트) |
최근까지 지방 분양 시장의 호조가 전매제한 해제에 따른 단기투자 수요에서 기인했다는 점도 감안해야 한다는 지적이다. 최성헌 부동산114 책임연구원은 "지방 분양시장을 견인해 온 단기투자 수요층이 이탈하면 과거처럼 시장이 급격히 냉각될 수 있다"고 경고했다.
이 때문에 하반기 청약 물량을 기다리는 수요자들은 상권이나 교통여건 등 입지 여건을 좀 더 세부적으로 따져보고 아파트도 면적이나 평면 설계, 커뮤니티 시설 등이 주변 단지에 비해 우위를 갖췄는지 꼼꼼히 파악해야 한다.
최 책임연구원은 "유망 지역이라고해서 당첨 가능성이 높은 아파트를 전략적으로 선택하기보다는 수요·공급 원리에 따른 가격 하락 가능성을 염두에 두고 수요가 탄탄한 단지를 고르는 것이 안전하다"고 설명했다.
◇ "시시각각 시장 여건 변화 살펴야"
건설사들에게도 더욱 신중한 분양전략이 요구된다. 입지나 브랜드만 믿고 섣불리 분양에 나섰다가는 고전을 면치 못할 수 있다는 지적이다. 특히 집값이 중장기적으로 안정세로 전망되는 만큼 실제 거주할 수요자의 청약 관심을 끌 수 있는 틈새형 평면 개발, 실속형 커뮤니티시설 배치 등의 노력이 필요하다는 조언이다.
특히 수도권의 김포, 평택, 광주, 시흥, 수원 등 하반기에도 대규모 분양물량이 예정된 곳은 시장 흐름을 살피면서 분양 시기와 분양가를 결정해야 미분양 부담을 덜 수 있다는 게 전문가들 목소리다.
| ▲ 하반기 지방 주요 분양 예정물량 |
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "주택시장이 나아질 때를 기다리면서 분양일정을 계속 뒤로 미루는 것도 문제지만 그렇다고 과거처럼 무조건 분양사업에 착수하고 준공까지 미분양을 털겠다는 식으로 사업에 덤벼드는 것은 더욱 위험하다"고 강조했다.
전반적인 시장 여건과 지역별 수급 상황을 봐가면서 연내 반드시 분양해야할 물량 위주로 선별해 사업을 진행해야 미분양에 따른 자금난 등의 낭패를 보지 않을 수 있다는 것이다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "신규 분양시장이 기존 주택 매매시장에 비해 낫지만 지역적으로 세부적으로 들여다 보면 분양시장 내에서도 양극화 현상이 심하게 나타난다"며 "외곽지역 분양에 있어서는 건설사들의 리스크 관리 노력이 강화돼야 한다"고 지적했다.
■ 하반기 관심지역은?
부동산 전문가들이 올 하반기에도 분양이 가장 유망하다고 입을 모으는 지역은 위례신도시다. 강남 생활권 입지로 올 상반기까지도 청약 흥행을 이어온 곳이다. 이 곳에서는 하반기 6개단지 3509가구의 공급이 예정돼 있다.
위례신도시에는 이달 중으로 분양 시기를 조율하고 있는 호반건설의 '위례 호반베르디움'(1137가구)과 신안의 '위례 신안인스빌 아스트로'(694가구)가 선보일 예정이다. 대형건설사인 GS건설과 대우건설도 각각 9월 517가구의 '위례 자이', 12월 630가구의 '위례 우남역 푸르지오' 분양계획을 잡고 있다.
순위내 마감을 이어온 동탄2신도시에서는 반도건설이 C-15블록에 '반도유보라 4차' 740가구를, 대우건설은 A1블록에서 837가구의 '동탄2 푸르지오'를 각각 9월과 10월 분양할 예정이다.
작년 집값이 가장 많이 오른 세종시에서는 새롬동 2-2생활권에서만 오는 8~9월 7487가구가 쏟아질 계획이다. ▲포스코건설과 현대건설이 1703가구 ▲대우건설 현대산업개발 계룡건설산업 현대엔지니어링이 3171가구 ▲롯데건설과 신동아건설이 1944가구를 내놓을 예정이다.
최근까지 청약성적이 좋았던 부산에서는 재개발 등 정비사업 물량이 많다. 삼성물산은 금정구 장전3동 일대를 재개발한 '부산장전 래미안' 1938가구(일반 1389가구)를 분양한다. SK건설과 롯데건설은 남구 대연동에서 각각 2구역, 7구역을 재개발해 3149가구(일반 1893가구), 1132가구(일반 737가구)의 아파트를 선보인다.
