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'들썩이는 재건축' 바로미터일까 바람잡이일까

  • 2014.07.20(일) 18:17

[Real Watch]LTV·DTI 완화에 재건축 뛴다는데
잠실주공5 20% 넘게 올랐지만 서울 아파트값 1.5%↓

재건축 아파트 시장이 다시 움직이고 있다. 정부가 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 완화하고 2주택자 전세 과세도 철회한다는 방침을 제시하자 투자수요가 많은 재건축 시장에 가격 상승 기대감이 커지고 있는 것이다.

 

하지만 정책 변수에 재빠르게 반응하는 재건축 만큼 주택시장도 회복할 수 있을지는 의문이다. 작년부터 수 차례 주택시장 규제완화 이슈가 나올때 마다 재건축 시장은 작지 않은 변동성을 보였지만 주택매매시장 전반의 가격 흐름은 밋밋하기만 했다.

 

◇ 재건축 뛰었지만 매매시장은 무덤덤

 

최근 가장 '핫한' 관심을 받는 재건축 단지는 서울 송파구의 잠실 주공5단지다. 재건축 규제완화 수혜와 인근 제2롯데월드 건립 등의 이슈에, 대출을 통한 투자 레버리지 효과를 기대할 수 있는 LTV·DTI 완화 방침까지 거론되자 이달 들어 가파른 호가 상승세가 나타나고 있다.

 

이 단지 전용면적 76.5㎡는 최근 11억~11억3000만원에 매물이 나오고 있다. 지난 5~6월 실거래가격이 10억5000만~10억8000만원선이었던 것과 비교하면 5000만원 가량 가격수준이 높아진 것이다.

 

이 단지의 실거래가는 정책 호재가 있을 때마다 가파른 상승세를 보였다. 박근혜 정부가 주택경기 부양 의지를 강조하며 들어서던 작년 초, 국토교통부가 초과이익 환수제 폐지 등 재건축 규제완화 계획을 밝힌 올 초 등의 시기가 대표적이다.(첫 그래프 참조) 

 

국토교통부의 실거래가 자료를 보면 이 아파트 전용 76.5㎡는 정책 기대감이 커진 시기 거래량이 늘고 실거래가격도 뛴 모습을 확인할 수 있다. 월별 평균 실거래가격은 작년 1월 8억8967만원에서 지난 6월 10억8200만원까지 21.6%나 뛰었다.

 

하지만 이런 움직임이 주택시장 전반의 움직임을 선도하고 있다고 보긴 무리가 있다. KB국민은행의 월별 통계 흐름을 보면 같은 기간 전국 아파트매매가격 지수는 1.5% 상승하는 데 그쳤고, 서울 아파트 매매값은 오히려 1.1% 하락했다.(두번째 그래프 참조) 과거처럼 재건축 시장의 동향을 주택시장 변동의 '바로미터'로 보기 어려운 이유다.

 

 

◇ 불확실성 제거해야 정책효과 '확산·지속'

 

20일 부동산114(www.r114.com)에 따르면 7월 셋째주 서울 아파트 매매가격은 0.01% 올라 지난 3월 셋째 주 이후 17주 만에 오름세를 보였다. 재건축 아파트 가격이 0.06% 오르면서 한 주전(0.02%)보다 오름폭을 키운 영향이 컸다. 경기·인천 등 수도권 역시 0.01% 오르며 반등에 성공했다.

 

전문가들은 재건축을 중심으로 한 주택가격 반등에 주목하면서도 이를 주택시장 회복의 조짐으로 읽는 데는 신중한 모습이다. 재건축에서부터 나타나는 시장 활기가 '찻잔 속 태풍'에 그치지 않고 매매시장 전반으로 확산되려면 속도감 있는 정책 시행이 동반되어야 한다는 게 전문가들 지적이다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부가 부동산 시장을 활성화하겠다는 의지를 계속해서 보여주고 있는 것은 긍정적"이라며 "다만 제도시행이 지연된다면 정책 변수의 실효성은 떨어질 수밖에 없다"고 말했다.

 

김규정 우리투자증권 부동산전문위원은 "LTV·DTI 완화 등의 정부 규제완화 방침이 주택시장 심리를 개선할 수는 있지만 시장 회복을 이끄는 모멘텀으로는 부족하다"며 "임대소득 과세 등 불확실성이 남은 사안들이 속히 정리돼야 실제 하반기 회복세도 기대할 수 있다"고 했다.

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