작년 하반기 활기를 보였다가 겨울로 접어들며 주춤한 부동산 시장은 을미(乙未)년 새해에 어떻게 변할까.
작년 말 국회에서 이른바 '부동산 3법'이 통과되면서 시장 회복 기대감이 차츰 살아나고 있긴 하지만 느긋하게 즐길만한 장세는 아니라는 지적이 적지 않다. 글로벌 경기 변동에 대한 불안감과 더딘 내수경기 회복세가 부동산 시장의 순항을 가로막는 대표적 암초로 꼽힌다.
새해 부동산 시장의 각 분야별 지역별 상품별 흐름을 김규정 NH투자증권 부동산전문위원, 김학권 세중코리아 대표, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 함영진 부동산114 리서치센터장 등(이상 가나다순) 대표 전문가 4명의 예측을 통해 미리 들여다 봤다.
◇ 제1 변수는 '금리'
일단 전문가들에게 내년 부동산 시장의 흐름을 좌우할 가장 큰 변수를 물었다. 4명의 전문가들이 한결같이 꼽은 변수는 '금리' 였다. 김규정 위원은 "상반기 중 기준금리가 추가로 인하될 가능성이 제기되는데 이 경우 주택 매매시장이 한층 활기를 더할 수 있다"고 예상했다.
김 위원은 특히 "금리 인하는 집주인들의 월세전환을 가속시켜 전셋값을 밀어올리는 요인이기 때문에 뒤집어 생각하면 세입자 입장에서는 집을 사야할 이유가 되기도 한다"며 "금리 인하가 매매전환 수요 증가로 이어질 수 있다"고 내다봤다.
박원갑 위원 역시 "금리가 더 내려가면 집주인이 전세를 월세로 대체하면서 전세 소멸시기가 더 빨라질 수 있다"며 "주택 매매시장보다는 전월세시장의 변동성을 키우거나 수익형 부동산 시장의 수요 증가 등으로 연결될 수 있다"고 전망했다.
김학권 대표는 글로벌 시장을 주도하는 미국이 하반기께 금리인상에 나서게 되면 국내 부동산 시장이 위축될 수 있다고 예측했다. 그는 "양적완화를 끝낸 미국이 금리인상으로 행보를 잇는다면 경기 위축에 대한 불안감으로 주택시장이 냉각될 수 있다"고 말했다.
함영진 센터장은 "미국 금리인상 가능성을 비롯해 유로존 불안이나 중국 성장동력 둔화 등 글로벌 불안요인을 감안해야 할 것"이라고 말했다.
◇ 제2 변수는 '분양가상한제 폐지'
이와 함께 지난 연말 민간택지 분양가상한제가 폐지된 것이 서울 강남권 재건축 단지들의 분양가 상승으로 이어져 주택시장의 회복세를 견인할 플러스 변수로 꼽혔다. 김 대표는 "강남 재건축을 중심으로 한 분양가 상승이 인근 기존 아파트 단지의 가격 상승이나 재건축 추진단지에 대한 매수세 확대로 이어질 수 있다"고 예상했다.
박 위원은 "민간 택지 분양가 자율화로 분양가가 상승세를 나타내면서 인근 지역 아파트에 영향을 줄 수 있다"며 "재건축 규제 완화의 혜택을 보게 되는 강남권과 수도권 저가 소형주택 밀집단지를 비롯해 분양가 자율화 대상에서 벗어나 가격 경쟁력을 확보하게 되는 공공택지 분양 아파트 등으로 수요가 확산될 것"이라고 예측햇다.
전문가들은 이 같은 분석 속에 대체적으로 기존주택 매매시장이 올해 수준의 강보합세를 나타낼 것으로 예상했다. 함 센터장은 "수도권을 중심으로 매매시장의 회복세는 올해에도 이어질 것으로 판단되지만, 지방은 그동안 공급했던 아파트 입주가 현실화되며 상승세가 지역별로 차츰 둔화될 것"이라고 진단했다.
김 위원은 "전셋값 상승과 저금리 영향으로 실수요자들의 매매전환이 나타나 집값이 소폭 상승하겠지만 그렇다고 뚜렷한 상승세를 기대하기는 어렵다"고 말했다. 대내외 경제환경이 불투명하고 가계 소득 정체로 구매력이 약화돼 있기 때문이다.
◇ 그렇다면 분양시장은?
작년 매매시장에 비해 큰 관심을 받았던 분양시장은 올해 청약제도 개편까지 더해져 수도권에서는 강세, 지방에서는 강보합세 정도의 활기를 보일 것으로 전망됐다.
함 센터장은 "청약제도 간소화와 분양권 전매완화로 신규 분양 아파트의 환금성과 시장성이 개선됐다"며 "일부 유망한 분양 사업장은 갈아타기 수요나 다주택자 투자수요까지 더해져 청약경쟁률이 높아질 것"이라고 관측했다.
올해 유망 분양지역으로는 위례신도시, 광교신도시 등 인기지역 잔여 물량과 희소성이 더해진 동탄2신도시, 하남미사지구 등 수도권 공공택지 신규공급 물량, 그리고 강남권 재건축 일반분양 물량이 꼽혔다.
박 위원은 "분양가상한제 규제를 받는 공공택지 분양물량은 민간택지 물량에 비해 가격경쟁력이 더욱 커질 것으로 보인다"며 "입지가 좋은 단지에 수요자들이 몰리는 쏠림현상이 심해지고 투기성 청약이 극성을 부릴 우려도 있다"고 말했다.
김 위원은 "민간택지 분양물량의 경우 분양가가 지나치게 비싼 건 아닌지 확인하는 작업이 더욱 필요하게 됐다"며 "전매제한이 풀리는 인근 단지 분양권과의 가격을 비교하거나 재건축의 경우 조합원 분양권 가격 등을 꼼꼼히 따져야 할 것"이라고 조언했다.
◇ 전세시장은?
전월세시장은 올해보다 불안이 커질 것이란 전망이 우세했다. 함 센터장은 "특히 서울은 입주물량이 부족한 데다 재건축 등 정비사업 이주수요까지 겹쳐 불안요인이 상당하다"며 "시세차익에 대한 기대심리 저하와 저금리 영향으로 월세전환 속도가 빨라진 구조적 문제도 단기간에 해결이 어려운 상황"이라고 지적했다.
박 위원은 "저금리 추세 속에서 세입자들은 전세 눌러앉기 성향을 버리지 않을 것이기 때문에 전세가격도 올해보다는 더 오를 가능성이 있다"며 "소형 저가주택 중심으로 월세화가 빠른 속도로 전개될 것으로 보인다"고 말했다. 김 위원은 "정부가 민간 임대사업자 육성을 중심으로한 임대주택 공급 방안을 내놓을 예정이라고는 하지만 기대 효과는 불투명하다"고 지적했다.
이처럼 저금리가 지속되는 상황은 오피스텔, 상가 등 임대료를 받는 수익형 부동산 시장에는 플러스 요인이 될 것으로 보인다.
김 위원은 "저금리 시대인 만큼 수익이 안정적인 단지내 상가, 근린상가, 주거와 임대소득을 동시에 해결할 수 있는 상가주택이나 점포겸용주택 용지 등의 수요가 유지될 것"이라며 "오피스텔 역시 공급 과잉 부담이 있지만 소액 투자가 가능한 장점이 있어 어느 정도 투자수요가 유지될 것으로 보인다"라고 말했다.
