[임대사업 양지로]②전월세 상한제 가까워질까

정부가 임대사업자를 제도권 안으로 끌어들이려는 이유 중 하나는 '전월세 상한제' 도입에 있다. 문재인 대통령의 대선 공약이기도 했던 전월세 상한제는 임대료 인상률을 법적으로 제한하는 제도다.

정부는 이 제도가 제대로 효과를 내기 위해 전체 임대시장에 대한 파악이 필수적이라고 보고 있다. 민간임대주택 사업 활성화를 위해 다가구 임대주택 등록 요건을 완화하는 등 집주인의 자발적인 임대주택 등록을 유도하고 있는 것도 이런 배경이다. 임대주택 등록이 전월세 상한제 도입을 위한 정지작업인 셈이다.

김현미 국토교통부 장관도 주거안정 대책으로 전월세 상한제 도입을 공식화했다. 김 장관은 지난달 취임사에서 "전월세 폭등으로 인한 주거비 부담이 서민의 삶을 위협하고 있다"며 "계약갱신 청구권과 전월세 상한제와 같은 제도 도입으로 세입자와 집주인 간의 권리에 균형점을 찾는 일이 중요하다"고 강조하기도 했다.

하지만 정부의 이 같은 정책 방향에 대한 우려도 만만치 않다. 자칫 전월세 가격 급등 등 부작용이 나타나 시장 불안정성을 키울 수도 있다는 관측이다.

◇ 정부 '주거비 부담 완화'..우려도 제기

현재 주택 임대시장은 전세의 월세전환이 진행 중이다. 주택가격 상승과 함께 전세가격도 높아졌지만 금리가 낮은 상태인 데다 집값 추가상승 여력도 적어져 전세보다 월세를 선호하는 집주인이 늘어났다. 월세를 내야 하는 서민들의 주거비 부담도 그만큼 커지고 있다.

서민 주거비 부담을 줄이기 위해 정부가 내놓은 방안 중 하나가 전월세 상한제다. 무분별한 전월세금 인상을 막기 위한 이 제도는 전월세 가격 인상률을 일정수준 이내로 제한하는 것이 골자다. 이와 함께 논의되는 계약갱신 청구권이 도입되면 임차인은 계약을 갱신해 최대 4년까지 임대기간을 보장받을 수 있다.

임차인 입장에서는 지금보다 주거비 부담이 줄어들고 주거안정성도 확보할 수 있다는 것이 정부의 생각이다. 전월세 상한제 시행을 위해서는 주택 가격이나, 경과연수, 규모 등에 따라 차등적인 표준임대료 가이드라인도 필요하다. 이를 산정하기 위해서도 임대주택 등록을 통한 데이터베이스 구축이 필수다.

다만 단·장기적으로 시장에 미치는 영향에 대해서는 우려의 목소리가 높다. 최장 4년간 매년 일정 수준으로 임대료 상승폭에 대한 제한을 받는 만큼 임대인 입장에서는 계약시점에 미리 과도하게 가격을 인상할 수 있기 때문이다. 또 시장 상황과 관계없이 제도에서 보장된 인상률만큼 전월세세 금액을 매년 올릴 수도 있다.

실제 전세계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 지난 1989년 전세가격 상승률은 전국 17.5%, 서울 23.7%를 기록했다. 오히려 세입자들의 부담이 커질 수 있다는 게 전월세 상한제 도입 부작용을 우려하는 측의 목소리다.

▲ 서울의 한 아파트단지 전경. / 이명근 기자 qwe123@

◇ 선별적 시행 등 보완책 마련해야

전월세 상한제 도입을 두고 의견들이 엇갈리는 건 이런 배경 때문이다. 세입자 보호를 위해 도입이 필요하다고 주장하는 의견과 제도 취지에는 동감하지만 부작용과 혼란이 초래될 수 있다는 주장이 맞서고 있는 상황이다.

임대인들이 제도의 허점을 이용할 경우 전월세 시장의 불안정성이 커질 수 있고, 당초 기대와 달리 가격급등도 불러올 수 있다는 관측이다. 낮은 수익률이 지속돼 임대사업자가 줄어들면 이는 곧 전체 임대시장의 공급 감소로 이어질 수도 있다는 설명이다.

이에 따라 전월세 상한제가 현실에서 제대로 작동하기 위해서는 보완책이 필요하다는 조언이 나온다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 "기존 운영성과를 통해 수혜와 부작용, 상관관계를 충분히 파악하고 도입 시기도 향후 중장기적인 관점에서 검토해야 가격 폭등 등 부작용을 막을 수 있을 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원도 "시행을 하더라도 여러 부작용이 예상되는 만큼 보완을 거쳐야한다"면서 "단기급등지역 등에 먼저 전월세 상한제를 선별적으로 시행한 다음에 확대하는 것도 한 방법"이라고 밝혔다.