'임대업자가 꿈'이라는 말이 공공연하게 나오는 시대다. 월세 받으며 사는 게 부럽다는 얘기다. 아무나 임대사업할 건물을 갖진 못하는 반면 월세로 사는 것은 고단하다. 그러나 집이 없다고 세를 놓는 집주인을 백안시할 수만도 없다. 민간임대가 없으면 세 들어 살 집도 나오지 않는다. 문제는 임대업 대부분이 물 밑에서 이뤄지는 데 있다. 과세도 제대로 되지 않는다. 새 정부는 이런 임대업을 제도권 수면 위로 꺼내려고 한다. 이슈로 부상하는 주택 임대사업 양성화 논의를 다각도로 짚어본다.[편집자]
우리나라 소득세법 제12조는 '1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 과세하지 않는다'는 원칙을 가지고 있다. 2000년부터는 3주택 이하였던 것이 2004년 2주택 이하로, 이후 2006년 다시 기준이 바뀌었다.
다만 1주택 보유자라도 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택은 비과세대상에서 제외한다는 예외를 적용하고 있다. 다주택자의 경우 임대소득 과세가 원칙이지만 연 임대소득이 2000만원 이하인 경우, 전세보증금만 받는 3주택 이상 보유자는 보증금 전체 금액이 3억원을 넘지 않는 경우 과세를 하지 않고 있다.
◇ '구멍 숭숭' 임대소득 과세행정
임대사업자로 등록하는 것은 아직 의무사항이 아니다. 하지만 임대소득세는 사업자 등록과는 상관없이 임대소득 규모에 따라 세금을 내는 것이 원칙이다. 문제는 사각지대가 너무 넓다는 점이다. '소득이 있는 곳에 과세한다'는 원칙이 무너지는 지점에 '미등록 임대사업자'가 있다.
지금까지 임대사업자로 등록하지 않은 다주택자에 대한 과세는 주택 임대소득세 대상자의 자발적 '성실신고'에만 의존해왔다. 과세 행정에 구멍이 '숭숭' 뚫려 있었다는 얘기다.
국세청은 주택 임대소득이 있을 것으로 예상되는 과세 대상자에게 'V유형'이라고 표시해 신고를 유도하고 있다. 기준시가 9억원 이상이거나 2주택 이상 보유자가 대상이다. 하지만 본인이 과세대상인지조차 모르는 경우도 적지 않은 게 현실이다.
| ▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@ |
주택임대소득에 대한 과세 범위는 오는 2019년부터 더 넓어진다. 임대소득세 비과세 영역은 '기준시가 9억원 이하 1주택자'로만 좁혀진다. 2주택 이상을 보유했다면 임대수입이 2000만원 이하더라도 소득세를 내야 한다. 당장 올해부터 세 부담을 안게 되는 경우도 있다. 시가 3억원이 안 되는 전용면적 60~85㎡인 집이 과세 대상자의 보유주택수 산정에 포함됐다.
기획재정부에 따르면 재산가액 10억원의 2주택을 보유한 다주택자가 다른 소득없이 임대소득으로 2000만원을 받고 있을 경우 내후년 소득분부터 소득세로 56만원을, 건강보험료로는 276만원을 더 부담해야 한다. 지금은 소득세와 건보료 모두 전혀 내지 않는다. 수입이 16.7% 줄어드는 부담이 생기는 것이다.
◇ 더 넓어질 '과세 사각' 메우려면
하지만 임대소득에 대한 파악이 전제되지 않으면 과세 범위가 넓어지는 만큼 과세 사각지대도 더 넓어진다. 조세행정 정당성 확보 측면에서도 주택 임대사업 등록 활성화가 '골든 타임'인 이유다.
한 세무법인 관계자는 "임대사업 등록을 하지 않은 다주택자에게 지금껏 내지 않던 세금을 자발적으로 신고해 내라고 하면 과연 얼마나 자진신고를 할지 의문"이라며 "내후년 확대될 주택임대소득에 대한 과세행정을 정상적으로 하려면 임대사업 양성화가 필수적인 전제조건"이라고 말했다.
| ▲ 잠실 롯데월드타워에서 내려다본 송파구 일대 아파트/사진=이명근 기자 qwe123@ |
2019년부터 과세가 이뤄지면 다주택자가 월세를 올려 세금 부담을 세입자에게 전가할 우려가 있다는 지적도 있다. 주택임대시장은 수요에 비해 공급이 적어 세입자가 열위에 있어서다. 정부는 2000만원 이하 임대소득 과세와 함께 세입자에게 세액 공제로 1개월치 월세를 돌려받을 수 있도록 했지만, 집주인이 늘어난 세금만큼 월세를 올리면 세입자 부담은 오히려 커진다.
이 때문에 최근 일각에서는 정부가 다시 연간 임대소득 2000만원이하 과세방침을 되돌릴 수 있다는 관측도 나온다. 문재인 대통령 공약인 '전월세 상한제'와 연계해서다. 임대료 상승폭을 일정 수준으로 제한하고, 의무임대기간을 충족시키는 경우 소액 임대소득에 대해서는 세금을 면제해주는 방안이다.
하지만 다시 과세 원칙을 흔들면 다주택자와 세입자를 비롯한 주택시장 참여자들에게 혼란을 부를 수 있다는 게 또 문제다. 정부는 2014년 2월 '주택 임대차 선진화 방안'을 통해 임대소득 과세 확대 방침을 밝힌 뒤 '주택시장 안정'을 이유로 시행을 두차례 각 3년, 2년 연기한 바 있다.
