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[포스트]분양시장이 변한다…새 트렌드는?

  • 2018.02.08(목) 10:12

치열해진 특별공급, '금수저만 유리' 논란
신중해진 1순위 청약·고분양가 통제 변수

지피지기 백전백승이라고 했죠. 지난 8.2대책 이후 대출규제 강화에서부터 청약가점제 확대, 청약 1순위 강화 등으로 분양시장에도 적지 않은 변화가 생기고 있습니다.

 

실수요자들 입장에서도 보다 세밀한 전략이 필요한 때인데요. 최근 두드러지고 있는 분양시장의 트렌드를 꼽아봤습니다.



#1. 만만치 않은 특별공급 당첨

정부가 오는 3월부터 신혼부부 특별공급 물량을 확대하는 등 특별공급에 더욱 신경을 쓰고 있는데요. 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위한 제도입니다.
 
부동산시장이 주목을 받으면서 특별공급 청약경쟁률이 만만치 않은 분위기입니다. 과거 특별공급의 경우 미달하는 사례가 부지기수였다면 지금은 경쟁률이 높아지고 있다는데요. 전반적으로 새아파트와 분양에 대한 관심이 커진 영향으로 보입니다.
 
가장 최근 관심을 끈 곳은 '과천 센트럴파크푸르지오써밋'인데요. 특별공급 173가구 모집에 255건이 접수됐습니다. 1.47대 1의 경쟁률입니다. 이중에서도 특히 노부모 부양의 경우 2.2대 1, 신혼부부 2.12대 1 등으로 높은 경쟁률을 보였습니다. 3자녀 이상의 다자녀가구 역시 1.5대 1로 높았습니다.

이 아파트는 분양 전부터 인기단지로 관심을 끌었는데요. 분양가격은 서민들 입장에선 다소 부담스러운 수준입니다. 전용면적 59㎡ 분양가는 3.3㎡당 평균 3200만원대여서 총 분양가격이 8억원 수준입니다.

특히 신혼부부 공급의 경우 소득기준에 제한을 두고 있습니다. 과천은 투기과열지구로 묶이면서 대출규제가 더욱 강화된 상황을 고려하면 이런 경쟁률이 예상 밖이라는 반응도 나오고 있습니다. 

건설업계 한 관계자도 "소득기준이 일정수준 이하이고, 대출도 어려워진 상황에서 경쟁률이 예상보다 세게 나왔다"면서 "부모로부터 물려받는 등으로 현금을 보유하지 않으면 어려워 보인다"고도 말합니다.

 

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "가점이 강화되면서 가점에서 분리된 특별공급 대상자들이 몰린 측면이 있는 듯 하다"면서도 "(금수저 논란이 없도록)실수요자들에 대한 대출 등에서 정밀한 지원이 이뤄져야 한다"고 지적합니다.

 

▲ 개포주공8단지 모습/이명근 사진기자


#2. 신중해진 청약통장 사용

청약통장 사용도 신중해졌습니다. 청약가점제 및 1순위 자격 강화, 재당첨 금지, 분양권 전매 제한 등으로 선별적이고 신중한 청약통장 사용이 필요합니다. 대출도 깐깐해졌고요. 별 생각없이 청약을 했다가 덜컥 당첨돼 계약을 하지 않으면 해당 청약통장을 더는 사용할 수 없습니다.

역시 과천 센트럴파크푸르지오써밋 얘기입니다. '로또'로 불릴만큼 인기단지였지만 과천 거주 1순위 경쟁률이 1.52대 1에 그치고 2개 주택형에선 미달이 나와 업계에 충격을 안겼는데요. 물론 이 단지는 지역외 거주자 청약에서 다시 높은 경쟁률로 마감됐습니다.
 
이런 결과는 과천에 거주하는 1순위 청약자 입장에선 신중할 수밖에 없었던 결과로 보이는데요. 당장 3월부터 주공2단지를 재건축한 '과천 위버필드(SK건설과 롯데건설 컨소시엄)를 시작으로 재건축 분양물량이 줄줄이 예고돼 있습니다. 올 봄엔 분양가상한제가 적용되는 지식정보타운 분양도 예정돼 있습니다.

특히 지식정보타운의 경우 분양가가 싸게 나올 것이라는 기대가 큰 만큼 과천 거주자들의 수요가 분산됐다는 분석이 많습니다. 게다가 전용면적 84㎡ 이상은 분양가가 9억원을 넘습니다. 중도금 집단대출이 어려워 상당 금액의 현금을 갖고 있어야 한다는 점도 부담이었을 테고요.

#3.HUG, 사실상 분양가 통제

정부의 부동산 안정 정책에 보조를 맞춰 주택도시보증공사(이하 HUG)의 분양가를 적극적으로 통제하고 있는 점도 최근들어 더욱 두드러지고 있습니다. HUG가 분양보증 심사과정에서 분양가 책정에 사실상 영향을 미치고 있으니까요.

정부와 HUG의 의도대로 분양가가 안정되면서 주변의 집값도 함께 안정되면 얼마나 좋을까요.
 
하지만 현실과는 다소 차이가 있다는 점에서 논란이 되는 듯 합니다. 통계를 보면 최근 3년간 서울 아파트 분양가는 9.4% 오르는데 그쳤지만 실제 서울 아파트값은 3년새 평균 15.3% 올랐습니다. 강남 3구와 같은 인기지역은 그 차이가 더욱 큽니다. '로또' 청약이라는 얘기가 나오는 것도 이 때문이고요.

실제 2016년 6월 '디에이치 아너힐즈'부터 지난해 분양한 '신반포자이', '래미안 강남포레스트' 등도 예상보다 저렴하게 분양가가 책정되면서 평균 2억원 가량의 프리미엄이 만들어진 상황입니다. 3월로 예상되는 개포주공8단지(디에이치 자이) 분양가는 벌써부터 시세보다 낮게 책정될 것으로 예상되면서 관심이 쏠리고 있습니다.

양지영 R&C연구소장은 "가점제를 확대해 실수요 서민들에게 저렴한 가격에 내집마련의 기회를 주겠다는 취지이지만 분양가가 저렴하고 새아파트이다보니 주변시세보다 오히려 프리미엄이 높게 붙는 역효과가 나타나고 있다"고 우려합니다.

 

이러나저러나 '현금부자' 혹은 '금수저'가 아닌 일반 중산층 수준의 직장인들조차 내집마련이 점점 더 버거워지는 건 왜일까요.

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