분양시장에 '디에이치자이 개포' 광풍이 불고 있다. 정부의 부동산 규제로 매매와 전세시장 뿐 아니라 분양시장도 이전보다 침체될 수 있다는 시그널이 나오고 있지만 이곳만은 다르다.
디에이치자이 개포는 분양 이전부터 올 상반기 분양시장 최대어로 꼽혔다. 재건축을 통해 서울 강남에 공급되는 몇 안 되는 단지일 뿐 아니라 일반 재건축 단지보다 일반분양 물량이 많은 까닭이다. 여기에 분양가도 주변 시세보다 낮아 이 단지가 분양에 실패할 가능성은 사실상 ‘제로’다.
20일 당첨자가 발표된 특별공급도 2대1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 까다로운 자격조건에도 불구하고 수요자들이 몰린 결과다. 21일부터 진행되는 1순위 청약에서 완판될 가능성이 높은 상황이다. 오히려 경쟁률에 대한 관심이 더 높다.
디에이치자이 개포는 분양 이전부터 올 상반기 분양시장 최대어로 꼽혔다. 재건축을 통해 서울 강남에 공급되는 몇 안 되는 단지일 뿐 아니라 일반 재건축 단지보다 일반분양 물량이 많은 까닭이다. 여기에 분양가도 주변 시세보다 낮아 이 단지가 분양에 실패할 가능성은 사실상 ‘제로’다.
20일 당첨자가 발표된 특별공급도 2대1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 까다로운 자격조건에도 불구하고 수요자들이 몰린 결과다. 21일부터 진행되는 1순위 청약에서 완판될 가능성이 높은 상황이다. 오히려 경쟁률에 대한 관심이 더 높다.
그렇다고 무턱대고 청약통장을 들이밀 수는 없다. 디에이치자이 개포 이후에도 서초우성1차 재건축과 상아2차, 삼호가든 3차와 서초무지개 재건축 단지 등에서도 일반분양이 대기하고 있기 때문이다. 그만큼 예비 청약자들의 신중한 접근이 필요해 입지부터 단지 구성과 조망권, 잔금을 치를 수 있는지 여부 등을 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
| ▲ 디에치자이 개포 견본주택 앞 /사진=이명근 기자 qwe123@ |
◇ 확실한 가격 메리트
디에이치자이 개포 3.3㎡당 평균 분양가는 4160만원으로 책정, 전용면적에 따라 10억9020만~30억6500만원으로 구성된다. 한국주택도시보증공사(HUG)의 분양가 안정화 정책에 따른 결과다.
이 가격은 지난해 9월 분양한 래미안 강남 포레스트와 같은 수준이다. 래미안 강남 포레스트 분양 당시에도 분양가는 시세보다 저렴한 것으로 평가 받았다. 현재 이 단지 분양권 프리미엄은 7억원 이상 붙어있다는 게 인근 부동산 관계자의 설명이다.
디에이치자이 개포 역시 높은 프리미엄이 예상되고 있다. 분양가가 주변 단지인 래미안 블레스티지와 디에이치 아너힐스보다 6억~7억원 가량 저렴해 당첨만 수억원의 프리미엄을 확보할 수 있어서다.
여기에 래미안 강남 포레스트보다 공급물량이 많다는 점도 청약자들을 끌어 모으는 요인이다. 재건축 단지임에도 불구하고 디에이치자이 개포의 일반분양 물량은 1690가구에 달한다. 개포주공8단지는 1984년 준공돼 공무원연금공단이 공무원 임대아파트로 운영해오다 2015년 현대건설 컨소시엄(현대건설‧GS건설‧현대엔지니어링)이 인수하면서 사업을 진행한 까닭이다.
일원동 인근 A공인 관계자는 "디에이치자이 개포 인근에 있고 오는 11월 입주 예정인 래미안 루체하임도 프리미엄이 7억원 이상 형성돼 있다"며 "디에이치자이 개포 수준의 분양가라면 충분히 기대 이상의 프리미엄을 확보할 수 있어 '로또청약'이라는 게 틀린 말은 아니다"라고 말했다.
◇ 신혼부부가 어떻게 7억을..
하지만 중도금 대출 제한 등의 조치로 인해 현금 동원이 가능한 소수를 위한 청약이 될 것이라는 지적도 많다. 이른바 '금수저' 논란이다. 이날 당첨자가 발표된 특별공급의 경우도 마찬가지다.
디에이치자이 개포 특별공급은 총 458가구 모집에 991건이 접수되면서 2.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 다자녀의 경우 2.7대 1, 신혼부부 2.2대 1, 노부모부양 2.3대 1로 집계됐다.
특별공급은 정책적 배려가 필요한 계층의 주택마련을 위해 자격 제한을 두고 있고, 모집 규모가 웬만한 아파트 일반분양 수준이었다는 점을 감안하면 엄청난 경쟁률이라는 분석이다.
특히 소득제한을 받는 신혼부부 특별공급의 경우 과연 자력으로 자금을 조달할 수 있느냐에 대한 의문이 따라 붙는다. 디에이치자이 개포 가장 작은 평형인 전용 63㎡ A형, B형의 경우 2층만 유일하게 9억원대이고, 대부분 10억원을 넘는다. 공급 물량이 가장 많은 84㎡의 경우 분양가격은 12억원~14억원대에 달한다.
분양가 9억원대의 2층을 배정받는다고 해도 계약금 9800만원을 빼고, 2~3년 내에 현금 5억8800만원(중도금)을 마련해야 한다. 많게는 중도금으로 7억~8억원대의 현금을 갖고 있어야 한다.
소득 수준이 높지 않은 신혼부부에겐 현실적으로 불가능한 얘기다. 결국 부모의 도움이 불가피하고 이 역시 현금부자나 금수저들의 차지가 될 수밖에 없다는 비판이 나오는 이유다.
서민들에게 내집마련 기회를 주겠다는 특별공급의 취지를 생각하면 더욱 논란이 될 수밖에 없다. 이어 비슷한 시기에 분양을 하는 '로또분양 삼총사'인 논현 아이파크와 과천 위버필드에서도 이런 논란은 끊이지 않을 전망이다.
국토부 관계자는 "모니터링을 하고 있다"면서도 "현재 제도적인 보완을 검토하고 있지는 않다"고 말했다. 당장 뾰족한 방법을 찾기는 어려울 것으로 보인다.
◇ 입지‧건폐율 등 살펴봐야
디에이치자이 개포는 서울의 핵심 지역인 강남에 들어서는 재건축인 만큼 학군과 교통망, 편의시설 등을 갖추고 있다. 대모산입구역(분당선)과 대청역(3호선)을 도보로 이용할 수 있고 영동대로 및 양재대로 진입도 용이하다.
일원초와 중동중‧고, 개원중과 경기여고, 중산고와 휘문중‧고 등으로 통학이 가능하다. 현대백화점 무역센터점과 삼성서울병원, 코엑스 등 편의시설은 차량으로 15분 거리에 있다.
하지만 권역을 넓혀보면 단지가 들어서는 일원동은 강남 중심지에서 비교적 먼 거리에 위치해있고, 개포동과 일원동 일대에서도 외곽으로 볼 수 있다는 분석도 제기된다. 익명의 한 부동산 전문가는 "가격 자체로는 충분히 메리트가 있는 단지로 볼 수 있지만 강남 생활을 오래했던 사람들 입장에서는 입지가 좋지 않다는 의견을 가질 수도 있다"고 말했다.
디에이치자이 개포는 서울의 핵심 지역인 강남에 들어서는 재건축인 만큼 학군과 교통망, 편의시설 등을 갖추고 있다. 대모산입구역(분당선)과 대청역(3호선)을 도보로 이용할 수 있고 영동대로 및 양재대로 진입도 용이하다.
일원초와 중동중‧고, 개원중과 경기여고, 중산고와 휘문중‧고 등으로 통학이 가능하다. 현대백화점 무역센터점과 삼성서울병원, 코엑스 등 편의시설은 차량으로 15분 거리에 있다.
하지만 권역을 넓혀보면 단지가 들어서는 일원동은 강남 중심지에서 비교적 먼 거리에 위치해있고, 개포동과 일원동 일대에서도 외곽으로 볼 수 있다는 분석도 제기된다. 익명의 한 부동산 전문가는 "가격 자체로는 충분히 메리트가 있는 단지로 볼 수 있지만 강남 생활을 오래했던 사람들 입장에서는 입지가 좋지 않다는 의견을 가질 수도 있다"고 말했다.
| ▲디에이치자이 개포는 주변 단지보다 용적률과 건폐율이 높다는 게 단점으로 꼽힌다. /사진=이명근 기자 qwe123@ |
이와 함께 높은 건폐율과 용적률 등도 이 단지의 아쉬움으로 꼽힌다. 건폐율은 대지면적 대비 건물 1층의 바닥면적, 용적률은 대지면적 대비 건축물의 바닥면적을 뜻한다. 이 비율이 높을수록 단지 내에서 건물이 차지하는 비중이 크고 건물도 높게 지어졌다는 것으로 동 간격이 좁고, 건물이 높아 조망권 확보가 어려울 수 있다.
디에이치자이 개포의 용적률은 336%, 건폐율은 28%이며 자주 비교되는 래미안 강남 포레스트의 용적률과 건폐율은 각각 250%, 20%이다. 여기에 시공사 보증 중도금대출을 받지 못한다는 점도 반드시 고려해야 할 대상이다.
개포동 S공인 관계자는 "입지와 건폐율 등 상품성도 살펴봐야겠지만 결국 중도금대출 없이도 분양받을 수 있는지를 따져봐야 한다"며 "직접 비교는 어렵지만 이후 강남권 분양이 대기하고 있다는 점을 고려하면 청약통장 사용에 신중할 필요도 있다"고 설명했다.
