다주택자들의 선택 시한은 곧 끝난다. 지난달 주택거래량이 보여주듯 이미 팔 사람은 팔았고 양도세 중과를 피하기 위한 임대주택 등록도 사실상 마무리됐다.
그렇다면 4월 이후 부동산시장은 어떻게 될까. 당장 '매물잠김'을 우려하는 목소리가 많다. 전문가들마다 정도의 차이는 있지만 거래 둔화는 불가피할 것으로 보고 있다. 부동산시장은 조정 국면에 진입할 것이란 분석이 대체적이다.
전셋값 하락, 금리 인상과 전방위적인 대출 규제, 부동산 시장에 직격탄이 될 것으로 예상하는 보유세 인상까지 고려하면 부동산 시장엔 악재만 남아 있는 셈이다. 청와대가 헌법개정안을 통해 '토지공개념'을 들고 나오면서 시장에서는 부동산을 잡겠다는 정부의 강한 의지로 해석, 심리도 더욱 얼어붙는 모양새다.
특히 보유세 인상 방안이 가시화할 올해 여름께 변곡점으로 본격적인 조정이 시작될 것이란 예상도 나온다. 다주택자들은 다시한번 선택의 기로에 놓이게 될 전망이다.
◇ 최대변수는 금리인상과 보유세
최근 다주택자 양도세 중과를 앞두고 '싼 매물'이 나오면서 전체적으로 부동산 시장이 안정을 찾는 모습이다. 4월 이후엔 이런 싼 매물이 실종되고 양도세 부담으로 거래가 많지 않은 흐름을 이어갈 전망이다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "거래량이 감소하면서 보합세가 유지되고, 단기급등 지역에선 약보합세 가능성도 있다"고 내다봤다. 박 위원은 조정 여부 등 시장의 큰 흐름을 결정하는 데는 시간이 좀 더 걸릴 것으로 예상했다. 보유세 인상 방안과 한국은행의 기준금리 인상 이후에 흐름이 뚜렷해질 것이란 분석이다.
현재로선 이 두가지가 향후 부동산 시장을 가늠할 가장 큰 변수로 작용할 전망이다. 이로 인해 본격적인 조정이 이뤄질 것이란 시각에도 무게가 실린다. 한국과 미국의 금리가 역전된 상황에서 한국은행의 기준금리 인상 가능성 또한 커졌다.
양지영 R&C연구소장은 "입주물량이나 금리인상 등의 리스크가 많아서 지금은 조정받을 시기"라며 "제아무리 강남이라고 해도 대기수요자들이 가격에 대한 부담이 크고, 추가로 주택을 구입하려는 사람들도 대출이 막혀 수요가 받쳐주지 못하는 상황"이라고 말했다.
최근 부동산 시장의 큰 변화 중 하나인 전셋값 하락 역시 마찬가지다. 물론 서울의 이런 전셋값 하락이 과거처럼 매매값 하락으로 이어지거나 장기화할 가능성은 크지 않아 보인다.
다만 전셋값이 불안한 상황에서 금리인상까지 더해지는 경우 압박을 받는 갭투자자들이 매물을 내놓을 가능성도 배제할 수 없다. 다주택자의 전세보증금에 대한 과세방안도 꾸준히 거론되면서 갭투자자들의 설 자리는 점점 좁아지고 있다.
◇ 점점 커지는 보유세 폭탄…조정기간에 주목
6월 지방선거 이후 논의가 본격화할 '보유세 인상'은 다주택자들이 가장 무서워하는 폭탄이나 다름없다.
폭탄의 강도는 더욱 세질 전망이다. 재산세나 종합부동산세 등 보유세의 기준이 되는 공시가격이 일제히 오르고 있다. 국토부는 강남 등 주요 지역의 아파트 공시가격 인상을 사실상 예고했다.
국토교통부가 최근 부동산공시가격알리미 사이트를 통해 공개한 공동주택 예정 공시가격을 보면 강남 등 일부 지역 아파트의 경우 소형 평수도 30% 이상 오르기도 했다.
자연스레 보유세 부담도 커진다. 오는 4월말 확정된 공시가격이 발표되면 소형평수 한채를 보유해도 공시가격이 9억원을 넘기면서 종합부동산세를 내는 사례도 속출할 것으로 보인다.
변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "보유세 인상안이 9월 정기국회 입안을 목표로 한다면 앞서 7~8월께 가시화될 것"이라며 "이 때가 다주택자(임대주택 등록한 다주택자 포함)들이 다시한번 팔지 안팔지를 결정하는 타이밍이 될 것"이라고 예상했다. 올 여름이 중대한 전환점이 될 것이라는 얘기다.
| ▲ 건설산업연구원 '주택·부동산분야의 향후 정책과제'(2007.12 두성규, 김현아, 박용석) 참여정부 시절 10차례의 대책 발표. "1개월 내외의 기간이 지나면 다시 재반등하는 양상 반복" |
조정이 얼마나 갈지에 대해선 전문가들도 예측하기 어렵다는 분위기다.
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "전반적으로 구매심리가 위축돼 있는 상황에서 금리인상, 공급물량, 각종 규제 등이 총망라하면서 조정이 진행될 것으로 보인다"고 말했다. 다만 "조정기간이 6개월 지나 약발이 떨어질지, 1~2년 갈지, 이번 정부동안 지속될지는 예단하기 어렵다"고 덧붙였다.
특히 올해 입주물량이 44만가구에 이르고 서울의 경우는 내년에 올해보다 더 많은 입주물량(3만8000가구)이 기다리고 있다.
저금리 기조가 끝나고 공급물량까지 늘어나면서 적어도 내년 상반기까지는 조정이 이어지지 않겠냐는 조심스런 전망도 나온다. 다만 참여정부 시절 규제 직후 잠잠하다 몇달새 튀어오르는 일을 반복했고, 강남 등 인기지역에 재건축 규제 등이 잇따르면서 공급이 막히고 있는 점도 변수로 작용할 수 있다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수도 "조정을 받는게 자연스러운 현상"이라면서도 "조정기가 지난 후 내년 이후엔 서울이나 수도권은 조금씩 오르고, 지방은 떨어지는 추세가 장기간 지속될 것으로 보인다"고 전망했다.
