춘래불사춘(春來不似春). 봄 기운이 완연해지고 있지만 주택시장에는 갈수록 찬기운이 더해지고 있다.
부동산 시장 과열을 겨냥한 정부의 잇단 규제로 눈치만 보던 매수자와 매도자 모두 문을 걸어 잠갔다. 이달부터 양도소득세 중과가 시작되면서 집주인들은 처분하지 못한 급매물을 거둬들였고 매수자들 역시 타이밍을 잡는데 조심스러운 상황이다.
특히 전국은 물론 서울 강남 집값도 약세로 전환하며 시장 분위기가 빠르게 얼어붙었다. 일선 공인중개사들은 당분간 거래 성사가 이뤄지기 힘든 것으로 보고 있다. 전문가들은 금리인상 시점과 재건축 부담금 등이 향후 시장 방향성에 영향을 줄 것으로 분석하고 있다.
◇ 집값도 거래도 얼었다
10일 한국감정원에 따르면 4월 첫째주 주택 매매가격은 전주보다 0.02% 하락했다. 서울은 0.06% 상승했지만 전주보다 상승 폭은 0.03%포인트 낮아졌다. 이로써 국토교통부가 재건축부담금 시뮬레이션 결과를 발표한 이후 11주 연속으로 상승폭이 줄었다.
거칠것 없었던 강남3구(강남‧서초‧송파)도 주춤했다. 서초구는 전주대비 0.04% 하락해 6개월 만에 하락 전환했다. 송파구 역시 7개월 만에 보합권을 기록했다. 강남구는 0.04% 상승했지만 한 달 전(0.18%)과 비교하면 0.14%포인트 하락했다.
특히 전국은 물론 서울 강남 집값도 약세로 전환하며 시장 분위기가 빠르게 얼어붙었다. 일선 공인중개사들은 당분간 거래 성사가 이뤄지기 힘든 것으로 보고 있다. 전문가들은 금리인상 시점과 재건축 부담금 등이 향후 시장 방향성에 영향을 줄 것으로 분석하고 있다.
◇ 집값도 거래도 얼었다
10일 한국감정원에 따르면 4월 첫째주 주택 매매가격은 전주보다 0.02% 하락했다. 서울은 0.06% 상승했지만 전주보다 상승 폭은 0.03%포인트 낮아졌다. 이로써 국토교통부가 재건축부담금 시뮬레이션 결과를 발표한 이후 11주 연속으로 상승폭이 줄었다.
거칠것 없었던 강남3구(강남‧서초‧송파)도 주춤했다. 서초구는 전주대비 0.04% 하락해 6개월 만에 하락 전환했다. 송파구 역시 7개월 만에 보합권을 기록했다. 강남구는 0.04% 상승했지만 한 달 전(0.18%)과 비교하면 0.14%포인트 하락했다.
집값 하락과 동시에 거래도 얼어붙었다. 이달부터 실시된 양도소득세 중과 영향이 컸다. 양도세 중과를 피하려는 다주택자들이 여분의 주택 처분을 위해 급매물을 내놓았던 3월과 달리 4월에는 매물을 전부 거둬들였다는 게 일선 공인중개사들의 설명이다.
서울 마포 공덕동 N공인 관계자는 "급하게 자금이 필요한 집주인들이 내놓은 경우를 제외하면 공덕 래미안 1차와 3차 등 이 지역 매물이 크게 줄었다"며 "집주인들이 조정 가능성을 열어두고 있고 그동안 많이 오른 상태라 앞으로는 가격이 다소 떨어질 수도 있다"고 말했다.
서초구 반포동의 S공인 관계자 역시 "이달 들어 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다"며 "중개사 입장에서 적정 가격대라고 판단되는 매물이 2~3개에 불과하고, 매수자와 매도자 모두 관망세를 보이고 있어 거래까지 가기가 힘든 상황"이라고 토로했다.
◇ 시장 흔들 폭탄은 여전
양도세 중과라는 불확실성 요인이 하나 사라졌지만 여전히 시장을 흔들만한 잠재적 요인들은 여럿 있다. 금리와 재건축 초과이익 환수제, 보유세 개편 등이다.
가장 먼저 시장에 영향을 줄 것으로 꼽히는 요인은 금리다. 미국의 금리인상으로 한국은행도 기준 금리를 인상할 가능성이 커지고 있어서다. 금리 인상으로 대출 부담이 커질 경우, 시장에 매물이 등장하기 시작할 것이라는 전망이다.
이와 함께 보유세 개편도 본격화됐다. 지난 9일 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 첫 회의를 가졌다. 재정특위는 오는 8월 세제개편안에 포함될 보유세 개편방안 마련에 집중할 것으로 알려졌다.
보유세는 양도세 중과와 함께 다주택자들을 압박하기 위한 수단으로 꼽히고 있다. 이 때문에 지난해 8‧2대책 발표 이후 시장의 관심을 꾸준히 받고 있다.
재건축 부담금은 강남 집값 방향성에 영향을 줄 것으로 보인다. 올 1월 국토교통부의 재건축 부담금 시뮬레이션 결과 발표로 폭등하던 집값 상승세가 꺾이기 시작한 만큼 실제 책정된 부담금 규모에 따라 시장 심리가 달라질 수 있어서다.
심교언 건국대 교수는 "매수자들 사이에서는 현재 집값이 고점이라는 인식이 있어 관망세가 장기화 될 수 있다"며 "현재 시장에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 것은 금리로 보이며 금리 인상 시점에 따라 부동산 시장도 다시 움직일 가능성이 있다"고 말했다.
서울 마포 공덕동 N공인 관계자는 "급하게 자금이 필요한 집주인들이 내놓은 경우를 제외하면 공덕 래미안 1차와 3차 등 이 지역 매물이 크게 줄었다"며 "집주인들이 조정 가능성을 열어두고 있고 그동안 많이 오른 상태라 앞으로는 가격이 다소 떨어질 수도 있다"고 말했다.
서초구 반포동의 S공인 관계자 역시 "이달 들어 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다"며 "중개사 입장에서 적정 가격대라고 판단되는 매물이 2~3개에 불과하고, 매수자와 매도자 모두 관망세를 보이고 있어 거래까지 가기가 힘든 상황"이라고 토로했다.
◇ 시장 흔들 폭탄은 여전
양도세 중과라는 불확실성 요인이 하나 사라졌지만 여전히 시장을 흔들만한 잠재적 요인들은 여럿 있다. 금리와 재건축 초과이익 환수제, 보유세 개편 등이다.
가장 먼저 시장에 영향을 줄 것으로 꼽히는 요인은 금리다. 미국의 금리인상으로 한국은행도 기준 금리를 인상할 가능성이 커지고 있어서다. 금리 인상으로 대출 부담이 커질 경우, 시장에 매물이 등장하기 시작할 것이라는 전망이다.
이와 함께 보유세 개편도 본격화됐다. 지난 9일 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 첫 회의를 가졌다. 재정특위는 오는 8월 세제개편안에 포함될 보유세 개편방안 마련에 집중할 것으로 알려졌다.
보유세는 양도세 중과와 함께 다주택자들을 압박하기 위한 수단으로 꼽히고 있다. 이 때문에 지난해 8‧2대책 발표 이후 시장의 관심을 꾸준히 받고 있다.
재건축 부담금은 강남 집값 방향성에 영향을 줄 것으로 보인다. 올 1월 국토교통부의 재건축 부담금 시뮬레이션 결과 발표로 폭등하던 집값 상승세가 꺾이기 시작한 만큼 실제 책정된 부담금 규모에 따라 시장 심리가 달라질 수 있어서다.
심교언 건국대 교수는 "매수자들 사이에서는 현재 집값이 고점이라는 인식이 있어 관망세가 장기화 될 수 있다"며 "현재 시장에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 것은 금리로 보이며 금리 인상 시점에 따라 부동산 시장도 다시 움직일 가능성이 있다"고 말했다.
이어 "재건축 단지들의 재건축 부담금 수준은 집값 방향성에 큰 변수가 될 수 있을 것"이라며 "예상보다 부담금이 낮게 책정되면 가격이 다시 크게 오를 수 있고 반대의 경우에는 하락세가 더 이어질 수 있다"고 예상했다.
