자동차, 가전제품 등을 구입할 때 완제품을 보고 구입하는 것은 너무나 당연한 일이다. 이렇게 당연한 일이 유독 고가 상품인 집을 구입(분양)할 땐 예외였다. 선분양 제도는 집을 짓기 전에 분양을 하고 수분양자가 낸 돈(계약금, 중도금 등)으로 집을 짓는다.
정부는 소비자가 완성된 집을 눈으로 확인하고 선택할 수 있도록 후분양제를 민간부문에 제한적이나마 도입하기로 했다. 소비자의 선택권을 확대 혹은 강화하고 부실시공과 하자도 줄여보자는 취지다.
하지만 공정률 60% 단계에서 후분양을 시행키로 하면서 무늬만 후분양제라는 지적도 나온다.
공정률 60%는 골조 완성단계로 단지나 동 간격 등을 어느 정도 확인할 수 있다는 게 국토교통부의 설명이다. 하지만 소비자들이 '완성 수준'에 가까운 '예측 가능한' 집을 확인한 후 구매여부를 결정할 수 있도록 하겠다는 후분양제 도입 목적에 부합하느냐를 놓고 실효성 논란이 벌어질 것으로 보인다.
결국 모델하우스를 보고 선택을 해야 하는 것은 선분양과 크게 다르지 않다는 얘기다. 청약시스템도 동이나 호수를 선택할 수 있는 게 아니라 타입별로 묶어 분양하는 구조여서 골조만 올라간 상태로는 취지를 살리기 어렵다고 보고 있다. 이 때문에 후분양보다는 '골조분양' 아니냐는 얘기도 나온다.
부동산시장 한 관계자는 "후분양제의 장점이 완성품을 보고 산다는 것인데 골조 올라간 것만 보고 사는게 무슨 의미인지 모르겠다"고 꼬집었다. 또 다른 관계자도 "통상 집을 선택할 때 도배 장판 등 마감재나, 싱크대, 수납공간 등을 보고 선택하는 경우가 많다"면서 "골조만 있는 상황에선 소비자 선택에 큰 영향을 주지 않는다"고 말했다.
| ▲ 포스코건설이 경기도 성남시 분당구 정자동 215번지 분당 가스공사 이전부지에 짓는 '분당 더샵 파크리버'의 모델하우스를 22일 열고 본격적인 분양에 나서고 있다. /사진=이명근 기자 qwe123@ |
정부가 공정률 60% 이후로 후분양을 확대한 데는 후분양으로 인해 자금조달 부담이 커진 건설사들의 의견을 반영했다. 소비자 입장에서도 공정률이 60%를 넘어가면 분양에서 입주까지의 기간이 짧아지면서 그만큼 자금마련 부담이 커지는 점도 고려했다.
선분양의 경우 입주까지 2년반 정도 걸리지만 이 경우 분양후 입주까지의 기간이 1년(공정률 60%)으로 짧아진다. 이 기간 계약금을 내고 중도금을 1~2회 낸 후 입주때 잔금을 내야 한다.
결국 절충안을 마련하다 보니 다소 모호한 후분양 구조가 만들어진 셈이다. 다만 소비자 입장에서 입주 시기가 다양해진데 따른 선택의 폭은 넓어졌다. 분양 후 2년반~3년 후 입주를 하느냐 혹은 1년 후 입주하느냐를 선택할 수 있다. 기간이 짧아지면서 시세변화에 따른 리스크를 줄일 수 있다.
분양가 상승은 불가피할 전망이다. 분양이 늦어진 기간 만큼 이자 등의 금융비용이 발생하면서 자연스레 분양가도 상승할 수밖에 없기 때문이다.
김영국 국토부 주택정책과장은 "사업자의 자금조달을 기반으로 하기 때문에 선분양보다 분양가가 올라갈 것으로 보인다"면서도 "대출 이자율 인하 등 각종 혜택을 통해 인상 폭을 줄이고, 공공택지여서 분양가상한제도 적용된다"고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "완성품을 보고 구매(후분양)하면 하자나 상품구성에 대한 선택 측면에선 굉장히 좋지만 올라가는 가격에 대한 부담은 소비자가 가져갈 수밖에 없다"면서 "공정률 60% 후분양은 다소 어설프긴 해도 나름의 중간점, 합리적인 절충안을 낸 것으로 봐야 한다"고 평가했다.
