소문만 무성했던 아파트 후분양제가 본격화된다. 정부는 주택 분양시 소비자 선택폭을 넓히기 위한 것이라는 입장이지만 과열된 주택 청약시장을 잠재우고 집값 안정화를 이어나가기 위한 조치로 풀이된다.
국토교통부는 이같은 내용을 담은 '2018년 주거 종합계획' 및 '제2차 장기 주거종합계획 수정계획'을 28일 확정 발표했다.
| ▲ /이명근 기자 qwe123@ |
◇ 2019년부터 본격 시행
국토부는 공공부문부터 후분양제를 도입한다. 대상 기관은 SH와 LH(한국토지주택공사), 경기도시공사가 우선적으로 시행한다. 이들 기관은 최근 5년간 공공분양의 약 90%를 공급했고, 자금조달능력이 충분하다는 판단에서다.
SH는 지금까지 후분양제를 시행해왔다. LH는 올해 착공물량 중 일부를 선정해 2019년부터 공급하고, 2022년까지 대상사업 물량의 70%까지 확대한다는 계획이다. 이에 당초 올해 분양 예정이던 시흥 장현 A7블록(614가구)과 춘천우두 4블록(979가구)을 후분양 사업대상지로 선정했다. 두 단지는 내년에 후분양으로 공급된다.
경기도시공사는 2019년 이후부터 후분양이 가능한 착공물량이 있을 경우 후분양을 시행하기로 했다. 기타 공공기관은 자율적으로 후분양을 시행하되 우선 도입 대상인 3개 기관에 대한 성과평가후 단계적 도입을 검토한다는 방침이다.
다만 공공주택에서도 신혼희망타운과 주거환경개선사업 부문은 후분양에서 제외된다. 신혼희망타운은 후분양시 일부 대상자가 자격(혼인 7년 이내)을 상실할 수 있다는 점 등을 감안한 조치다.
내년부터 이뤄질 후분양 단지의 공정률은 60%, 그 이상의 공정률은 공공기관 재무여건과 소비자의 추가선택품목 선택 등을 고려해 자율적으로 시행할 수 있다. 공정률은 2022년 성과평가를 통해 공정률 상향을 검토할 계획이다.
국토부 관계자는 "공정률 60%는 아파트의 골조공사가 마무리된 것으로 단지내 조경과 동 간격, 일부 가구의 내부구조까지 확인할 수 있는 수준"이라며 "소비자들 입장에선 상품(주택)을 충분히 보고 분양받을지 여부를 판단할 수 있을 것"이라고 말했다.
◇ 인센티브로 민간업자 후분양 확대 유도
국토부는 공공기관을 중심으로 후분양을 늘려가는 한편 민간 사업자들의 후분양 유도를 위해 인센티브 제공을 확대하기로 했다.
우선 후분양 사업에 대해서는 공공택지를 우선 공급한다는 계획이다. 이를 위해 후분양 사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 마련할 예정이다. 올해는 경기 화성 동탄2신도시와 평택 고덕, 파주 운정3지구와 아산 탕정지구 등 4곳을 우선 공급하기로 했다.
2019년부터는 일정 물량을 선정해 공공택지 우선공급을 실시하기로 했다. 다만 공급물량은 주택시장 여건 등을 고려해 결정한다는 방침이다.
후분양의 가장 큰 부담인 자금 조달과 이자 부담 등을 덜어주기 위한 금융지원도 강화한다. 후분양 우선공급 택지의 경우, 택지대금 납부 시 거치기간을 둬 자금조달 부담을 낮추고, 대금 완납 전이라도 대금납부 이행을 보증한다면 택지를 사용할 수 있도록 허용하기로 했다.
또 기금 대출 지원 대상을 공정률 80% 이후에서 60% 이후 후분양으로, 대출한도 역시 필요한 자금이 늘어난다는 점을 고려해 확대했다. 대출한도는 장기 민간임대주택자금(8000만~1억원) 이상으로 인상(8000만~1억1000만원)하되 지역별 사업비 차이를 고려해 대출한도를 차등화 한다.
이와 함께 민간 후분양 사업의 대출금리는 공공기관 선분양 수준(3.6~3.8%)로 낮추고 공공은 선분양보다 낮은 수준(3.1~3.3%)으로 인하하기로 했다.
◇ 분양가 얼마나 오를까
국내에서 선분양 제도가 활성화된 것은 사업자들이 아파트 시공전 분양을 통해 초기자금을 확보하고 사업성을 바탕으로 자금을 조달해 사업을 진행해왔던 까닭이다. 반면 후분양은 선분양을 통해 확보했던 초기자금까지 조달해야 하는 탓에 사업비 부담이 크다. 이런 이유로 사업자들은 후분양을 꺼려왔다.
이에 국토부는 후분양 대출보증을 개선해 자금 부담을 줄여주기로 했다. 우선 보증한도를 총 사업비의 78%(총 분양수입금의 70%)까지 확대하기로 했다. 그동안에는 총 사업비의 40~47%(총 분양수입금의 36~42%)까지만 지원했다.
또 현재 0.7~1.176%인 HUG(한국토지주택공사) 보증요율을 0.422~0.836%로 0.3%포인트 낮춰 조달 금리를 인하하기로 했다. 여기에 선분양 표준PF와 유사하게 주관금융기관을 선정, HUG 보증사업장에 대해 대출금리 인하와 수수료 면제 등이 적용되는 후분양 표준PF도 도입한다.
이를 통해 대형 건설사 뿐 아니라 중견‧중소 사업자들도 자금을 조달해 후분양 사업을 진행할 수 있다는 게 국토부의 설명이다. 이와 함께 그 동안 후분양제의 단점으로 꼽혔던 분양가 인상도 최소화할 수 있다는 입장이다.
국토부 관계자는 "선분양보다 조달해야 하는 자금 규모가 커 이자 부담 등에 따른 비용으로 분양가가 다소 높아질 수 있다"며 "하지만 조달금리 인하 등 각종 혜택을 통해 자금 부담을 최소화해주기 때문에 실제 분양가 인상폭은 크지 않을 것으로 본다"고 말했다.
