박원순 서울시장이 서울 집값 과열의 도화선이 된 여의도·용산 개발계획을 보류하기로 했다. 국토교통부는 27일 서울에 투기지역을 추가 지정하며 규제카드를 꺼냈다.
꺾이지 않을 듯 했던 박 시장은 한달 만에 사실상 백기를 들면서 중앙정부와 집값 안정 정책에 보조를 맞추는 모습이다. '미친 집값'이라고 표현할 정도로 서울 집값이 폭등하자 정부도 일련의 대책을 통해 집값 안정에 대한 의지와 시그널을 보내고 있다.
하지만 서울 지역 집값 상승에 대한 기대감이 커질대로 커진 데다 여전히 서울내 공급이 부족하다는 인식이 큰 만큼 근본적으로 집값을 안정시키긴 어렵다는 전망은 여전하다. 정부가 이날 30여개 공공택지를 추가로 개발하겠다고 발표한 점은 긍정적으로 해석되지만 공급정책에 대한 기조변화가 아니라는 점에선 여전히 우려를 키우고 있다.
◇ 여의도·용산, 모호한 '보류'선언
전문가들은 박원순 시장의 발언으로 여의도·용산 개발 기대감은 당분간 잦아들 것으로 전망했다. 정책 불확실성이 커지면서 매수세가 주춤해질 수밖에 없다는 해석이다.
지난달 10일 박원순 시장의 여의도·용산 마스터플랜 발언 이후 용산지역 집값은 8월 넷째주(20일)까지 6주 동안(누적) 무려 1.77% 올랐다. 그 직전 6주 동안 오른 0.55%의 세배가 넘는 상승률이다. 영등포 역시 같은 기간 0.95%에서 1.82%로 큰폭으로 뛰었다. 서울지역 상승률(1.1%)을 크게 웃돌았다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "추가 매수세가 따라 붙기는 힘들어질 것"이라며 "당분간 관망하는 쪽으로 갈 것"이라고 관측했다.
다만 '집값이 안정될 때까지 보류'라는 다소 모호한 발언으로 인해 개발 기대감이나 투자심리를 꺾을 수 있을지는 여전히 미지수라는 분석이 많다. 오히려 이 역시 공급 부족이라는 시그널로 읽히는 경우 가격이 더 오를 수 있다는 우려도 나온다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "개발에 대한 기대감이 여전해 단기하락하지는 않을 것"이라고 전망했다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원도 "일시적으로는 관망할 수밖에 없지만 계획이 완전히 폐기되는 게 아니고 막연한 잠정 보류여서 투자심리를 꺾을 수 있을지 모르겠다"고 우려했다.
◇ 수요는 여전한데…공급은 언제쯤?
특히 최근 서울 집값 상승의 요인이 단순히 개발호재에 기댄 것이 아니라는 점은 향후 전망을 더 불투명하게 하고 있다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "개발호재가 불을 붙인건 맞지만 서울은 그 이전에 잠재했던 상승압력이 있었다"며 "유동자금이 있고, 서울은 꾸준히 주택을 공급해야 하는 시장이기 때문에 상승을 지속할 수밖에 없다"고 분석했다. 그동안 과하게 기대감을 키웠던 것이 상쇄돼 정상으로 수렴하려면 시간이 걸릴 것이라고도 덧붙였다.
정부가 이날 서울 종로구·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 추가 지정한 것은 이미 예견됐던 일이다. 이미 8.2대책을 통해 약발이 받지 않는다는 점도 확인했다. 양도세 중과, 전매제한 등을 통해 공급을 제한하고 주택담보대출 규제로 실수요자 혹은 서민들의 내집마련만 더욱 어렵게 만든다는 지적은 꾸준히 제기됐다.
이에대해 이문기 국토부 주택토지실장은 "매물이 잠길 수도 있지만 투기수요나 매수세 집중 완화 등 수요 억제에 기여했다"며 "매물 잠기는 것보다 긍정적 효과가 더 크다고 판단된다"고 말했다.
전문가들은 집값 안정을 위해선 공급대책을 동반해야 한다고 입을 모으고 있다. 그런 면에서 정부가 30여개(30만호) 공공택지 추가 공급 계획을 밝힌 점은 긍정적이라는 평가다. 기존에 수도권에 공급하기로 한 신혼희망타운 30곳과 일부 겹치는 점을 고려하면 추가로 14곳의 개발이 이뤄지는 것이다.
다만 서울 집값 상승의 원인이 공급 부족에 있다는 근본적인 인식의 변화가 아니라는 점에선 한계가 있어 보인다. 이문기 실장은 "지금도 입주물량이 풍부하고 택지지구도 많이 확보하고 있다"면서 "향후 2022년 이후 쓸 택지 부분에 대해서도 선제적으로 확보하고 혹시 있을지 모를 공급 부분을 고려한다는 것"이라고 설명했다.
안명숙 부장은 "기존 택지 개발사업 등에서 빨리빨리 공급을 해 줘 무주택자들도 기다리면 기회가 있다는 시그널을 지속적으로 줘야 한다"고 조언했다.
지금까지는 주택임대사업자 등록으로 매물이 나오지 않으면서 오히려 집을 살 기회가 없어졌다는 인식이 컸던 게 사실이다.
국토부에 따르면 지난 7월까지 등록한 임대주택 수는 19만9300채에 달한다. 같은 기간 전국의 누적 주택거래량이 총 50만1082건인 점을 생각하면 엄청난 규모다. 주택거래량의 약 40%에 달하는 물량이 잠긴 셈이다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장도 "서울 전 지역에서 새 아파트 가격이 출렁이고 있다"며 "새아파트 공급이 부족하고 선호현상은 심해지고 있어 지속적으로 공급을 늘리는 대책이 필요하다"고 강조했다.
