"집값은 다주택자들 움직임에 영향을 받는다. 이들이 매물을 내놓기 시작하면 떨어지고, 반대로 거둬들이거나 사들이기 시작하면 가격이 오른다"
한 부동산 전문가의 의견이다. 이는 정부 생각과도 크게 다르지 않다. 문재인 정부는 출범 초부터 부동산 시장을 혼란케 하는 주범(?)으로 다주택자를 꼽았다.
그런 만큼 정책 주요 내용도 다주택자에 초점이 맞춰져 있다. 지난해 발표한 '8.2 부동산 대책'이 다주택자를 압박하는 용도였다면 '12.13 임대주택 등록 활성화방안'은 당근을 제시해 임대사업자 등록을 독려하겠다는 내용이었다.
하지만 이같은 정책이 오히려 역효과를 냈다는 지적이다. 다주택자 매물이 소화될 통로를 조이면서 아예 시장에 매물이 나오지 않았다는 것이다. 여기에 7월 이후 이상 급등 현상을 보인 서울 집값은 임대사업자에게 주어지는 혜택을 노리고 다주택자들이 집을 사려는 움직임을 보인 게 영향을 줬다는 분석도 나온다.
◇ 거래도 없이 오른 집값
8일 한국감정원과 서울부동산정보광장 등에 따르면 서울 주택 평균 매매가격(3.3㎡ 당)은 지난해 1월 4706만원에서 12월에는 5492만원으로 1년 새 16.7% 급상승했다.
특히 8.2 부동산 대책 발표 이후 잠잠한 모습을 보이다 연말로 접어들면서 강남을 중심으로 가격이 크게 오르는 모습을 보였다. 해를 넘겨서도 집값 상승세는 이어졌고 다주택자를 대상으로 한 양도세 중과 시행(2018년 4월) 이전까지는 열기가 뜨거웠다.
이후 약 2~3개월 가량 소강상태를 보이던 집값은 7월 이후 다시 가파르게 상승했다. 당시 정부가 발표한 종합부동산세 개편안이 예상과 달리 세부담이 크지 않은 것으로 평가받으면서 시장에서 집을 사려는 움직임이 꿈틀거리기 시작한 것이다.
이후 용산‧여의도 개발 계획 등이 이슈화되면서 집값에 다시 불이 붙었고, 이 불길은 올초 강남을 중심으로 보였던 상승세 못지않았다.
무엇보다 이 기간 눈에 띄는 현상은 주택 매매거래가 크게 감소했다는 점이다. 시장에 매물이 풀리지 않으면서 집값의 이상 급등 현상이 가속화됐다.
정부의 상황 파악도 이와 다르지 않았고, 결국 칼을 빼들었다. 국토교통부는 지난 8월27일 종로구와 중구, 동대문구와 동작구 등을 투기지역으로 추가 지정했다. 이후 '9.13 부동산 대책'을 통해서는 다주택자들을 대상으로 금융 규제를 강화하고 세부담을 늘리면서 추가 주택 매입을 막았다.
◇ 어르고 달랜 게 역효과?
7월 이후 서울 집값 과열 현상은 개발 계획 이슈와 수도권 주택 공급부족에 대한 우려, 투자처를 찾지 못한 유동자금의 유입 등이 원인으로 꼽힌다. 하지만 그 이면에는 다주택자들의 움직임도 한 몫 했다는 전문가들의 분석도 많다.
무엇보다 임대사업자에게 주어지는 혜택이 많은데 반해 금융 장벽은 낮다보니 집을 더 사서 임대사업자로 등록하려는 유주택자가 많았다는 지적이다.
지난해 발표된 임대주택 등록 활성화 방안의 골자는 임대주택 등록시 2021년까지 취득세와 재산세 감면, 임대소득세 감면, 양도세 중과배제와 종부세 감면기준 개선 등 강력한 세제 혜택을 주겠다는 것이다. 유주택자들이 너도 나도 집을 더 사서 임대사업 등록을 노리고 있다는 문제제기가 나온 배경이다.
다른 한편으로는 다주택자들을 압박하기 위한 용도였던 양도세 중과 시행에 따른 부작용도 시장에 영향을 줬다는 분석이다. 지난해 발표된 8.2부동산 대책 일환으로 올 4월부터 다주택자를 대상으로 양도세 중과가 시행되기 시작했다.
이 영향으로 다주택자들은 3월 말까지 주택 처분에 열을 올리는 한편 임대사업자로 등록하는 경우도 크게 늘었다. 이후 상황을 보면 임대사업자로 등록한 이들은 당연히 보유 주택을 처분할 이유가 없다. 동시에 다주택자들은 보유주택 처분시 세 부담이 크게 늘면서 처분하지 못한 매물을 거둬들였다.
결과적으로 임대사업자 등록을 노린 유주택자들의 추가 주택 매입 수요는 늘어났지만 시장에 풀리는 매물은 사라지면서 집값 이상 급등 현상의 한 원인이 된 셈이다.
익명의 한 부동산 전문가는 "양도세 중과 이후 시장에서 거래될 수 있는 매물이 크게 줄어든 반면 상대적으로 낮은 가격의 주택을 사서 임대사업자로 등록하는 게 낫다는 분위기가 형성되기도 했다"며 "임대사업자에 대한 혜택을 더 줄여나갈 필요가 있다"고 지적했다.
다만 임대사업 등 다주택자 관련 정책이 직접적으로 집값을 끌어올렸다고 보기에는 이르다는 의견도 존재한다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "임대사업 혜택이나 다주택자 양도세 중과 등은 이미 있던 정책이어서 집값 이상 급등 원인의 직접적 원인은 아닐 것"이라며 "임대사업 인센티브는 다주택자에게 주어진 여러 선택중 하나"라고 말했다.
