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[임대주택 명암]③'수정된 궤도'…목표 달성할까

  • 2018.11.09(금) 15:10

임대사업 양성, 서민 주거안정+조세 투명화 순기능
정책 부작용에 방향 일부 전환…앞으로가 관건

"물밑에 있던 '미등록 사적 임대주택'을 수면 위로 끌어 올리겠다"

 

정부가 임대사업자로 등록하는 이들에게 각종 세제혜택을 부여하기로 한 결정적 이유다.

이로 인해 기대되는 확실한 효과는 두 가지 정도다. 무엇보다 민간 사업자를 활용해 서민 주거안정의 한 축을 담당할 수 있다. 이와 함께 그동안 파악되지 않았던 임대사업자들의 임대소득을 파악해 장기적으로는 조세 정의를 실현할 수 있다.

그렇지만 정부 정책이 항상 기대처럼 흘러가는 경우는 많지 않다. 이미 한 차례 부작용이 발생하면서 노선을 일부 수정한 상태다. 이 영향으로 증가세를 보이던 임대사업자 등록도 줄어들 가능성이 크다는 전망이 우세하다. 단기간의 부작용을 극복하고 중장기적으로 정책 목표를 달성하기 위한 고민이 더욱 필요한 상황이다.

 

 

◇ 임대사업 인센티브, 이유는

정부가 임대사업자에게 기대하는 것은 명확하다. 서민 주거안정의 한 축을 담당해 달라는 것이다.

지난해 국토교통부는 '임대주택 등록 활성화방안'을 발표하면서 2016년 기준 사적 임대차시장에서 전월세 형태로 거주하는 단위 세대는 총 580만세대로 추산했다. 이는 전체 세대의 29.9%다. 정부는 사적 임대주택에 거주하는 세입자들이 잦은 이사와 과도한 임대료 상승 등으로 주거불안에 수시로 노출되고 있다고 파악했다.

실제 2014년 이후 국내 임대차 시장은 큰 변화의 소용돌이를 겪었다. 서울과 수도권을 중심으로 집주인들이 전세를 월세 혹은 반전세(전세보증금을 낮추는 대신 일부를 월세로 내는 것)로 전환하면서 전세난이 새로운 주거문제로 떠올랐다. 저금리 기조와 부동산 시장 침체가 장기화되면서 나타난 현상이다.

 

 

이와 함께 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 보유하고 운영해 세입자가 장기간 거주할 수 있는 장기임대주택은 전체 주택의 6.3%인 126만가구에 불과하다. 여기에 최근에는 공공임대주택 건립시 지역 주민 반발 등 사회적 갈등도 심해지고 있다. 정부가 다주택자들이 보유한 기존 주택을 활용해 세입자들의 주거불안을 해소하겠다는 계획을 세운 이유다.

국토부 관계자는 "세입자들은 임대료 인상과 이사 걱정없이 안정적으로 거주가 가능하고 잦은 이사로 인한 비용도 줄일 수 있다"며 "임대사업자로 등록한 집주인들은 세제 감면으로 경제적 혜택을 누릴 수 있고 주거안정이라는 사회적 기여도 가능하다"고 말했다.

◇ 계속 잘 나가려면

그동안 물밑에서 임대사업을 해오던 다주택자 입장에서는 임대료 인상에 대한 제약과 재산 공개 등을 무릅쓰고 사업자로 등록할 이유가 없는 게 사실이다. 이에 정부는 재산세와 종부세, 양도세 감면 등 세제 혜택이라는 파격적인 당근을 제시한 것이다.

하지만 제도가 시행된 지 1년도 지나지 않아 임대사업자에 대한 혜택이 과도하다는 비판과 함께 집값 이상 급등이라는 부작용을 경험했다. 결국 혜택을 기존보다 크게 줄일 수밖에 없었다.

전문가들은 임대사업자에 대한 정부 인식이 바뀌면서 당초 정책 목표 도달까지의 과정이 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대사업자에 대한 시각이 임대보다는 주택을 과다 보유하고 있는 투기 수요로 바뀐 것으로도 볼 수 있다"며 "대출과 세금 규제 강화로 주택 추가 구입이 어려워졌기 때문에 임대사업자 전체 규모는 줄어들 가능성이 크고, 이로 인해 정부 정책 속도도 늦춰질 수 있다"고 말했다.

 

 

관건은 9.13 대책 이후 신규 임대사업 등록 건수가 어느 정도 수준을 유지할 수 있는지다. 세 부담 증가와 대출규제로 신규 등록자 수 감소는 불가피한 가운데 그 숫자가 급격히 꺾일 경우를 대비해야 한다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 "민간 임대주택 사업자가 늘면 임대료 상승 통제와 8년 이상 안정적인 거주 환경을 확보할 수 있다는 점에서 긍정적"이라며 "다주택자들의 임대사업 등록을 유도하기 위한 혜택 부여는 불가피한 결정이었고, 시장이 숙성 기간을 거쳐 안정화되면 단계적으로 혜택을 줄여나갈 필요가 있었다"고 말했다.

그는 다만 "각종 혜택으로 단기간에 주택 구매 수요가 늘어나는 부작용이 발생하면서 9.13 대책이 발표됐고, 이 영향으로 신규 임대사업자 등록이 급격히 줄어들면 중장기적으로는 민간 임대주택을 확보하지 못해 서민 주거환경 측면에서는 임대주택 공급이 줄어들 것이란 우려가 생길 수 있다"며 "이렇게 되면 정부 입장에서는 당초 정책 목표에 맞게 새로운 옵션을 찾아야 할 것"이라고 전망했다.  

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