한국감정원이 2019년 부동산 시장에 한파가 이어질 것으로 예측했다. 지난 2014년부터 한 해 시장 전망치를 발표한 이후 5년 만에 처음으로 전국 집값 하락 전망을 내놓았다.
감정원은 전월세 가격도 떨어질 것으로 내다봤다. 매매거래량 역시 작년 하반기부터 이어진 눈치보기 장세가 지속돼 올해도 거래는 많지 않을 것이라는 예상이다.
◇ 꽁꽁 언 주택시장
한국감정원은 10일 채미옥 한국감정원 KAB연구원장 주재로 ‘2018년도 부동산시장 동향 및 2019년 전망’을 이같이 발표했다.
올해 부동산 시장은 지난해 9.13 대책 발표 후 지속되고 있는 냉각기류가 이어질 전망이다. 이 영향으로 주택 매매가격은 수도권 0.5%, 지방은 1.8% 하락해 전국적으로 1% 떨어질 것으로 예상했다.
감정원이 집값 하락 전망치를 내놓은 것은 2014년 시장 전망치를 발표한 이후 처음이다. 채미옥 원장은 “과거 IMF 외환위기와 글로벌 금융위기 시절 전국 집값이 하락을 기록한 적이 있었다”며 “집값 하락을 전망한 것은 이번이 처음으로 대외 경제적 요인과 주택 공급, 정책 변수 등을 종합적으로 고려한 결과”라고 설명했다.
임대시장 분위기도 다르지 않다. 전국 전세가격은 2.4% 떨어질 것으로 보인다. 실수요가 많은 일부 지역에서는 집을 사려던 수요자들이 전세로 돌아서 전세 수요가 늘어날 수 있지만 전반적인 입주물량 증가로 신규 주택공급이 풍부한 까닭이다.
집값 약세 가능성이 큰 것으로 예측되면서 거래시장 역시 움츠러들 전망이다. 감정원은 올해 주택 매매거래량이 작년보다 5.5% 줄어든 81만건을 기록할 것으로 내다봤다. 부동산 규제정책 기조와 금리인상에 따른 실수요자들의 주택구입 보류와 구입시기 조정 등이 거래량 위축을 가져올 것이라는 분석이다.
감정원은 이 같은 전망치를 내놓으면서 최근 잦은 부동산 정책 발표 등이 주요기관들의 전망치에도 영향을 줄 수 있다고 분석했다.
채미옥 원장은 “2017년 5월(19대 대선) 이후 지난해 11월까지 1년6개월 동안 부동산 관련 정책발표와 시행은 총 9번으로 평균 2개월마다 이슈가 생겼다”며 “이에 향후 1년의 주택시장 전망치에서도 정책적 요인과 금리인상 등에 따라 발생하는 오차를 고려하는 방안이 필요하다”고 말했다.
◇ 냉‧온탕 오간 2018년…심리 영향 컸다
지난해 전국 주택 매매가격은 1.1% 올랐다. 작년 초 감정원이 예측했던 0.3%보다 0.8%포인트 높지만 전년(1.5%)과 비교하면 상승폭은 다소 줄었다.
무엇보다 상반기와 하반기 온도차가 뚜렷했다. 연 초부터 서울 강남과 주요 재건축 단지를 중심으로 집값이 이상 급등하며 시장은 과열된 모습을 보였다. 불길은 비(非)강남 지역은 물론 강남과 인접한 경기 성남 분당과 과천 등 일부 수도권 지역으로도 옮겨 붙었다.
이에 정부는 강력한 부동산 규제 대책으로 맞섰다. 9.13 부동산 대책이 대표적이다. 대출 규제 강화로 돈줄을 조였고, 다주택자 세(稅)부담을 이전보다 크게 늘렸다. 올 들어서는 공시가격 현실화에도 힘을 싣고 있다. 이 영향으로 9.13 대책 발표 이후부터 이어져온 하향 안정화 분위기가 올해도 계속될 것으로 전망되는 것이다.
채미옥 원장은 “작년에는 주택 공급이 적지 않은데도 부족하다고 느끼는 실수요자들이 늘었고, 여기에 투자수요도 가중되는 등 심리적 요인이 크게 반영됐다”며 “정부 대책 발표 이후 투자 수익이 감소할 것이라는 판단에 투자 거품이 빠지고 대내외적으로 거시경제에 대한 부담이 더해지고 있는 상황”이라고 분석했다.
지역별로 보면 서울과 경기, 대구와 광주, 대전 등의 집값이 전년 수준을 유지했거나 높았고 그 외 지역은 떨어졌다. 상승한 지역 중에서도 대구와 광주, 대전은 하반기에 상승폭이 확대된 반면 서울과 경기는 하반기 상승폭이 축소됐다.
임대시장의 경우 세입자들의 부담이 다소 줄어든 것으로 나타났다. 지난해 전국 주택과 아파트 전세가격 변동률은 각각 –1.8%, -2.9%를 기록해 전년대비 하락세로 전환됐다.
채 원장은 “전세가격은 앞으로 상당기간 하락하는 등 임대차 시장은 안정적인 모습을 유지할 것”이라며 “전세가 월세보다 주거비 부담이 10~15% 가량 저렴하다는 점을 고려하면 현재 시장은 긍정적인 상황”이라고 진단했다.
주택거래시장은 2010년대 초반인 침체기 시절로 돌아간 모습이다. 작년 11월까지 누적 주택 매매거래량은 80만1000건으로 전년 동기대비 8.5% 감소했다. 이 같은 숫자는 주택시장이 회복되기 시작했던 2014년(91만4000건)보다도 적은 것으로 집계됐다.
