[세금으로 푸는 부동산]②1주택자도 '좋은 시절 끝났네'

좋은 시절은 끝났다.

부동산 세율이 상대적으로 낮고 각종 공제 혜택을 누리던 때와는 확연히 다르다. 내년부터 서서히 '종합부동산세(종부세) 공포'를 마주할 9억원 이상의 '고가 1주택' 보유자들의 얘기다.

이제 1주택자들도 공정시장가액비율 인상과 공시가격 현실화, 종부세 세율 인상 등으로 인해 '실수요자' 테두리 밖으로 밀려나고 있다.

인상된 종부세를 금액으로만 보면 아직 치명적인 수준은 아니다. 하지만 일부 주택의 경우 종부세 인상률이 다주택자보다 높아 1주택자들이 느끼는 부담감은 점점 커질 전망이다.

◇ '고가주택 가졌으면 세금 더 내라'

비즈니스워치가 박정수 세무법인 다솔 세무사에게 의뢰해 분석한 결과, 올해 공시가격 15억원의 서울 서초구 반포동 '반포자이'(84㎡) 한 채만 보유한 사람은 내년 종부세가 418만원(이하 천원 단위에서 반올림)으로 두 배가량 증가할 전망이다.

2020년 공시가격은 올해보다 10% 상승한 것으로 가정했다.

이 시뮬레이션 결과엔 12‧16 부동산 대책에서 발표한 종부세 세율 인상분이 반영됐다.

정부는 1주택자에 부과되는 종부세 세율을 기존보다 0.1~0.3%포인트 높이기로 했다. 과세표준 6억원 이상부터는 0.2~0.3%포인트 올라간다.

이는 다주택자의 종부세율 인상(0.2~0.8%포인트)에 비해선 낮은 수준이지만, 오는 2022년까지 매년 5%포인트씩 인상되는 공정시장가액비율까지 감안하면 부담이 더 커진다.

공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율로 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%까지 단계적으로 상향된다. 가령 공시가격 10억원의 주택을 한 채 갖고 있다면 기본공제(9억원)를 뺀 1억원에 이 비율(내년 90%)을 대입하면 9000만원을 과세표준으로 잡는 식이다.

종부세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하는 구조기 때문에 이 비율이 높아질수록 부과되는 세금도 늘어난다. 여기에 내년부터 고가 아파트의 공시가격 현실화율이 높아지면 주택 보유자의 종부세는 더 상향된다.

'평당 1억원'짜리 아파트로 유명한 서초구 반포동 '아크로리버파크'(129㎡·공시가격 25억원)를 보유한 1주택자의 경우 1000만원을 조금 넘기던 종부세가 내년엔 1781만원으로 올해보다 73%(752만원) 늘어날 수 있다.

◇ 다주택자보다 더?

1주택자의 종부세 인상 금액은 집값 수준에 비해선 미미해 보인다.

앞서 예를 든 아크로리버파크(129㎡‧국토교통부 실거래가)의 경우 지난해 8월 37억원에 거래되다가 올해 9월 최고 43억원에 계약이 체결됐다. 주택 매매가는 1년여 만에 6억원이 올랐음에도 1년에 한 번 내는 종부세는 2000만원도 채 되지 않아 '종부세 공포'라고 보기엔 무리가 있다는 지적도 나온다.

하지만 '인상률'만 놓고 보면 그 폭이 두드러진다.

공시가격 10억원의 신천동 '파크리오'(84㎡)는 내년 종부세가 778만원으로 올해보다 세배 가까이 오를 것으로 관측됐다.

▲대치동 '은마아파트'(84㎡) ▲여의도 '자이'(148㎡) ▲목동 '현대하이페리온'(154㎡) ▲잠원동 '아크로리버뷰'(84㎡) 등의 내년 종부세도 각각 67만원, 102만원, 133만원, 275만원씩 올라 두 배 이상 인상률을 보일 전망이다.

이는 다주택자의 종부세 인상률보다도 높은 수준이다. 관련기사☞[세금으로 푸는 부동산]①다주택자 내년 종부세 '2배' 폭탄

도곡동 타워팰리스(164㎡)를 다주택자가 소유하고 있다면 내년 종부세는 1433만원으로 올해 대비 81% 늘어날 전망이다. 이 아파트 한 채만 보유한 1주택자의 종부세 인상률(94%)보다 낮은 수준이다.

이에 대해 박정수 세무법인 다솔 세무사는 "그동안 (9억원 초과 주택 중) 상대적으로 공시가격이 낮은 구간은 종부세가 거의 발생하지 않았다가 이번에 공시가격 및 공정시장가액비율 인상 등으로 나타나기 시작하면서 인상률이 높아졌다"고 설명했다.

이어 "1주택자는 다주택자에 비해 당장 종부세 인상 금액이 크지 않지만 꾸준히 오른다는 것에 대해 중압감을 받을 수 있다"며 "실수요자의 경우 2~3년 뒤 은퇴하거나 처한 상황(소득수준 등)에 변동이 없는데 종부세가 크게 오르게 되면 타격을 받을 수 있다"고 덧붙였다.