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[세금으로 푸는 부동산]⑤그래도 버틸만한 '똘똘한 한 채'

  • 2019.12.30(월) 09:44

1주택자 종부세율 올라도 고령자‧장기보유 혜택 톡톡
공제받으면 공시가격 20억 보유자 종부세 154만→130만원
“똘똘한 한 채 내놓는 대신 증여‧법인전환 가능성"

"1주택자도 종부세 폭탄이다" vs "감당할 만한 수준이다"

1가구 고가 1주택 보유자들의 종합부동산세(종부세) 부담에 대한 의견이 갈리고 있다.

1주택자도 종부세 세율이 오르고 공시가격, 공정시장가액비율 인상으로 세금 부담이 점점 높아지자 시장에선 다주택자만큼이나 '직격탄'을 맞게 됐다는 볼멘 소리가 나오고 있다.

하지만 전문가들은 세부담 상한선(150%) 유지, 고령자 혜택 확대 등으로 인해 1주택자의 종부세 부담은 상대적으로 크지 않을 것으로 보고 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 지속할 것으로 예상했다.

비즈니스워치가 박정수 세무법인 다솔 세무사에게 의뢰해 분석한 결과, 올해 공시가격 20억원의 서울 용산구 이촌동 '래미안첼리투스'(124㎡) 한 채만 보유한 사람은 내년 종부세가 988만원으로(이하 천원 단위에서 반올림) 올해(565만원)보다 두 배 가까이 오른다.

시뮬레이션할 때 공시가격은 매년 전년 대비 10% 상승한 것으로 가정했다.

이 주택 보유자의 종부세는 2021년에 1421만원, 2022년엔 1552만원으로 오른다. 3년 만에 세 배 가까이 오르는 셈이다.

12‧16대책에 따라 내년부터 1주택자의 종부세 세율이 현행 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 0.1~0.3%포인트 오른다. 여기에 공정시장가액은 올해 85%에서 매년 5%포인트씩 올라 2022년엔 100%까지 상향된다. 시세 9억원 초과 주택의 시세대비 공시가격 현실화율도 70~90% 수준까지 높아진다.

일부 1주택 보유자 사이에서 이같은 종부세 인상률이 '폭탄급'이라는 지적이 나오는 이유다. 하지만 전문가들은 "인상률은 높지만 금액 자체로만 보면 감당할만한 수준"이라고 보고 있다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사는 "시세 30억원을 초과하는 주택 보유자는 타격이 조금 있을 수 있다"면서도 "그 외엔 종부세 부담률은 늘어나지만 감당 못할 정도는 아니다"고 분석했다.

실제로 종부세 최고세율인 3%가 적용되는 1주택자가 보유한 주택 시가는 162억원(과세표준 94억원 초과)을 넘는다. 이 정도 가격의 주택은 강남 등 특정 지역에 위치한 일부 주택일 뿐 그 이하 가격의 주택 세율은 여전히 낮은 수준(0.6~2.2%)이다.

아울러 1주택 보유 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율 상한이 높아진 것도 1주택자의 부담을 덜어줬다.

12‧16대책에서 고령자 공제율은 ▲60~65세는 10% ▲65~70세 20% ▲70세 이상은 30%에서 각각 10%포인트씩 올랐다. 장기보유 공제율은 ▲5~10년 20% ▲10~15년 40% ▲15년 이상 50%로 고령자와 장기보유 공제의 합산공제율 상한이 70%에서 80%로 높아졌다.

기획재정부에 따르면 만 70세 이상, 15년 이상 장기보유한 1가구 1주택자가 공시가격 20억원(시가 26억7000만원)의 주택을 보유한 경우 종부세가 154만원에서 앞으로 130만원으로 오히려 7.7% 낮아진다.

또 조정대상지역 2주택자 세부담 상한이 200%에서 300%로 확대된 것과 달리 1주택자는 세부담 상한도 150%로 유지된다.

다만 양도소득세 장기보유특별공제(이하 장특공제)는 좀 더 까다로워진다.

현재 실거래가 9억원을 초과하는 1주택자는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장특공제가 적용됐으나, 앞으로는 거주기간 요건이 추가된다. 조정대상지역 대 등록임대주택(1주택자)에 대한 비과세 혜택에도 거주기간 2년 요건을 추가했다.

그럼에도 전문가들은 1주택자들이 아직까진 버틸만하다고 보고, 주택 매도가 활발하지 않을 것으로 전망했다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "1주택자 중에서도 오래 보유한 사람들은 공제율이 커지기 때문에 종부세만으론 큰 타격을 입힐 것 같지 않다"며 "아울러 종부세를 낼 정도의 주택(9억원 초과) 보유자들은 이 정도 세금 인상률은 감당할 수 있기 때문에 집을 내놓지 않을 것"이라고 내다봤다.

안수남 세무사도 "종부세 부과 대상 1주택자 중 60~70%는 부담부 증여해서 옮기거나 법인 전환할 가능성이 높다"며 "종부세 때문에 1주택자가 집을 내놓고 무주택자로 지낸다거나 고가 주택을 팔고 중저가 주택으로 이동할리 없다"고 말했다. 이 때문에 당분간 '똘똘한 한 채'의 수요가 이어질 것으로도 전망했다.

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