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[세금으로 푸는 부동산]③2022년 종부세 고지서가 두렵다

  • 2019.12.26(목) 11:00

11억원 다주택자, 내년 이후에도 매해 30~40% 증가
3년간 내야할 종부세 수천만원에서 1억원대 '훌쩍'
2022년 공정시장가액비율 100% 확대·공시가격 상승 반영

①종합부동산세 세율 인상
②9억원 이상 고가부동산 공시가격 현실화율 80%
③2022년 공정시장가액비율 100%로 확대
④조정대상지역 2주택자의 종부세 세부담상한 300%로 확대

다주택자들은 내년 이후에도 오는 2022년까지 매해 20%에서 많게는 40% 이상 늘어난 종합부동산세(이하 종부세)를 부담하게 된다.

집값 상승 및 공시가격 현실화에 따른 공시가격 상승에 더해 오는 2022년엔 공정시장가액비율이 100%로 높아지면서 그야말로 '세금폭탄'이 현실화된다. 재산세까지 포함하면 그 부담은 더욱 커질 전망이다.

내년부터 2022년까지 3년간 내야 할 종부세 누적액은 공시가격에 따라 수천만원에서 1억원을 거뜬히 넘는다.

◇ 다주택자, 내년 이후에도 매해 20~40% 부담 확대

비즈니스워치가 박정수 세무법인 다솔 세무사에게 의뢰해 분석한 결과 다주택자의 내년도 종부세는 12·16대책의 종부세율 인상을 적용받아 큰폭으로 증가한다. 문제는 내년 이후에도 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 상향으로 인해 내년 못지 않은 수준의 증가세를 보인다는 점이다.

올해 기준으로 공시가격의 합산이 11억원인 다주택자의 경우 매년 공시가격이 10% 상승한다고 가정해 시뮬레이션을 했더니 2021년 종부세는 701만원으로 전년도의 488만원보다 무려 43%나 늘어났다. 다음해인 2022년에도 978만원으로 39.4%(276만원) 증가하는 것으로 집계됐다. 이 경우 2020년부터 2022년까지 3년간 내야 할 종부세 누적금액은 2168만원에 달한다.

공시가격 합산이 14억원인 경우에도 2021년 내야할 종부세는 1264만원으로 1000만원대 단위에 진입한다. 이는 전년보다 33%(315만원) 늘어난 금액이다. 2022년에도 396만원(31%) 늘어난 1660만원을 내야 한다. 3년간 내야 할 종부세는 총 3873만원에 이른다.

공시가격 합산이 21억원인 경우 2021년 2886만원의 종부세를 내게 된다. 이는 전년보다 무려 644만원(28.7%) 증가한 규모다. 2022년엔 25.6% 증가한 3628만원을 내야 한다. 3년간 내야 할 종부세 역시 8756만원에 달한다.

공시가격 합산이 27억원이면 ▲2021년 증가액은 846만원(24.1%) ▲2022년 971만원(22.3%) 증가하고, 3년간 내야 할 종부세는 무려 1억3154만원이다.

공시가격이 30억원이라면 3년간 내야 할 종부세는 1억5353만원에 달한다. 지난 몇년간 수억원의 시세차익을 봤다면 그 중의 상당액을 세금으로 내야 하는 셈이다.

◇ 똘똘한 한채, 공제율 80% 확대에도 부담은 여전

똘똘한 한채를 보유한 1주택자 역시 만만치 않은 종부세를 부담해야 한다. 1주택자의 경우 다주택자보다 종부세율이 낮은 데다 고령자 공제와 장기보유특별공제 등을 통해 최고 80%를 공제받을 수 있는 점을 고려하면 부담액은 훨씬 줄어들 수 있다.

실제 이번 시뮬레이션은 2017년 해당 주택 취득을 기준으로 2022년도에 5년 이상 보유로 인해 20%의 세액공제를 적용했다. 장기보유특별공제에 '거주기간' 요건이 추가되면서 까다로워지긴 했지만 이를 적용받으면 2021년까지 큰폭의 증가세를 보였던 종부세는 2022년엔 다소 완만하게 증가하는 모습을 보였다.

특히 60세 이상에 해당하는 고령자 공제율이 높아지면서 이를 추가로 적용하면 부담은 더 줄어들 수 있다. 다만 이번 시뮬레이션에는 장특공제 20%만 적용했고 이 경우 1주택자의 부담액도 만만치 않은 수준으로 나타났다.

공시가격 25억원의 아크로리버파크 한채를 보유한 경우 2020년부터 3년간 내야 할 종부세는 총 6560만원에 달한다. 공시가격 28억원의 압구정 현대1차의 경우 3년간 내야 할 종부세는 8129만원에 이른다.

1주택자와 다주택자 모두 재산세까지 고려하면 보유세 부담은 상당할 것이란 전망이다.

박정수 세무사는 "종부세 인상도 그렇지만 공시가격 현실화가 세금 부담에 더 큰 영향을 미친다"면서 "과표가 올라가면서 거의 폭등 수준으로 나타난다"고 말했다. 이어 "10년 이상 보유자들은 매도 의사를 보이기도 하지만 실제 집값 하락으로 이어질지는 내년 초 이후 상황을 조금더 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)도 "호가가 올라가는 추세에선 세금부담을 감내하겠다는 분위기가 컸다"면서 "반대로 호가가 주춤하다면 세금부담을 더 크게 느끼기 때문에 결국 시장 흐름이 관건이 될 것"이라고 예상했다.
 

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