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반포3에 등장한 '재건축 리츠'…과연 출구일까?

  • 2020.04.17(금) 16:03

대우건설, 반포3주구 일반분양분 리츠 방식 제안
간접투자‧임대 활용에 정비사업 조합들 주목
국토부‧서울시는 싸늘…제2의 원베일리 될까

새로운 '재건축 리츠' 사업 방식이 등장하면서 정비업계의 관심이 모아지고 있다.

그동안 정비사업 조합들은 분양가 규제를 피하기 위해 선분양(일반분양)을 대체할 여러 방안을 모색했지만 대부분 지자체의 반대로 무산됐다. 하지만 리츠는 현 정부가 권장하는 부동산 간접 투자, 임대주택 공급 기조와 맞물리는 만큼 정비업계의 '새 출구'가 될 것이란 기대감도 조심스레 나온다.

다만 서울시가 곱지 않은 시선을 보내고 있어 실제 이 방안을 적용할 수 있을지는 미지수다.

반포주공1단지 3주구 단지 외관./채신화 기자

◇ 재건축 리츠, 분양가 규제 피하고 리츠 투자도?

재건축 리츠는 대우건설이 이달 10일 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 입찰 때 제안한 방식이다.

대우건설은 지난해 12월 설립한 리츠 자산관리회사 AMC와 부동산 계약 및 관리하는 부동산 종합서비스 회사 D.Answer를 통해 재건축 리츠 사업을 추진하기로 했다.

조합이 일반분양분 600가구(추산)를 일반에 분양하지 않고 현물 출자(감정평가금액)해서 리츠에 제공하면 주식으로 돌려받는 방식이다. 현금으로 받고 싶으면 일반에 공모하거나 주식을 매각해 유동화할 수도 있다. 이같은 방식은 조합에서 정하기 나름이다.

일반분양분은 임대주택으로 운영하고 의무 운영기간(4~8년)이 종료하면 일반에 매각할 수 있다. 이 때는 '임의 매각'으로 가격 책정에 제약이 없으며 매각 시점이나 방식 등은 리츠를 운용하는 주주들이 정하게 된다.

조합 입장에선 환영할만한 방식이다.

일반분양분을 매각하는 게 아닌 현물출자하는 방식이라 분양가 규제를 받지 않는 데다 운용 수익도 얻을 수 있기 때문이다.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 반포주공1단지는 지난해 12월 전용면적 107㎡가 37억1000만~38억원에 팔려 3.3㎡(1평)당 시세가 1억원이 넘는다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)의 규제를 받으면 평당 5000만원을 넘지 못하고, 오는 7월 말까지 입주자 모집공고를 내지 못해 분양가 상한제를 적용받으면 시세보다 20~30% 낮은 가격에 분양하게 된다.

'주택공급에관한규칙'에 따라 재건축 사업의 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급한 주택의 잔여분을 일반인에게 공급할 수 있는데, 조합이 일반분양분을 리츠에 현물로 출자하면 이 규칙을 적용받지 않는다.

리츠와 임대를 접목했다는 점에서도 눈길을 끈다.

정부는 지난해 9월 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 발표하는 등 기존 주택을 중심으로 이뤄지던 부동산 패러다임을 바꾸기 위해 부동산 간접투자, 리츠 등을 권장해 왔다.

임대주택 공급 확대도 꾸준히 강조하는 부분으로, 올 하반기부터는 재개발 임대주택 공급 비율을 최대 30%까지 상향하기로 했다.

재건축 리츠 방식은 현 정부의 이같은 부동산 정책 기조와 방향을 같이 하는 것이라고 대우건설 측은 강조하고 있다.

대우건설은 특히 '로또 분양'의 문제점을 해결할 수 있는 방식이란 점에서도 긍정적이라고 보고 있다.

이 회사 관계자는 "강남에서 분양하는 아파트는 분양가 규제를 받아 소수의 현금 부자들이 이익을 가져가는 구조"라며 "리츠 상장하게 되면 일반인 누구나 리츠를 보유할 수 있기 때문에 (특정 아파트 단지가 과열되지 않아) 주택 시장 안정화에도 도움이 될 것"이라고 말했다.

◇ 제2의 원베일리 되나…서울시, 신중한 입장

관건은 정부와 서울시가 이같은 리츠 방식을 어떻게 보느냐에 달려 있다.

대우건설은 분양가 상한제 회피 목적이 아니라고 못박았지만, 정부는 신중한 입장이다.

앞서 정부와 서울시는 '분양가 규제 회피' 목적으로 후분양, 일반분양분 통매각 등을 추진할 때마다 제재해 왔다.

지난해 일반분양분 통매각을 추진했던 '래미안 원베일리'(신반포3차·경남아파트 재건축)가 대표적이다. 래미안 원베일리 재건축 조합은 기업형 임대사업자에 일반분양분 346가구을 통째로 매각하는 방식을 추진했었다.

조합은 법적 검토를 마치고 분양가 상한제 적용 전 추진하려고 했으나, 서울시가 관리처분변경계획을 반려하면서 시간이 지체돼 결국 상한제를 적용받게 됐다. 통매각 방식도 포기했다.

리츠 방식 역시 지자체가 어떤 입장을 보이느냐에 따라 원베일리의 '통매각' 전철을 밟을 가능성을 배제할 수 없다.

서울시 관계자는 "아직 리츠 방식 추진이 확정된 게 아니고 리츠방식이 성립되려면 정비계획변경도 수반돼야 하기 때문에 좀 더 가봐야 된다"면서도 "일반적인 주택 공급 질서와는 맞지 않다"고 말했다.

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