'남은 건 청약 뿐….'
현 정부가 21번의 대책을 통해 기존 주택시장을 바짝 조이면서 청약에 거는 기대감이 날로 커지고 있다.
분양가 상한제나 6·17대책에 따른 '규제 막차' 분양이나 향후 주택 공급 위축 등에 따라 한동안 '청약 광풍'이 이어지며 경쟁은 더 치열해질 전망이다.
아울러 '핀셋 규제' 여파로 같은 지역 내에서도 규제 적용이 다르거나 툭하면 바뀌는 제도를 일일이 따라가기가 어려워 수요자들의 혼란도 가중될 것으로 보인다.
◇ '청약이 답!'…광풍 거세질 듯
24일 부동산 시장에선 올 하반기 서울 등 주요 지역의 청약 경쟁률은 고공행진할 것으로 전망되고 있다.
부동산114에 따르면 서울의 아파트 청약경쟁률은 매년 오름막길을 타고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제가 심화하면서 주변 시세 대비 저렴한 아파트를 분양받기 위한 수요자들의 경쟁이 치열해진 영향이다.
최근 10년간 서울 아파트 연간 청약경쟁률을 보면 2010년엔 2.35대 1에 불과했으나 2015년 두 자릿수(13.57대 1)에 진입했고, 올해는 99.33대 1로 집계가 시작된 2000년 이후 최고치를 기록했다.
공공분양에 주변 시세 대비 반값에 나온 강서구 '마곡지구9단지'의 경우 청약경쟁률이 146.82대 1까지 치솟기도 했다.
서울발 집값 상승세가 확산되자 수도권에서도 청약 수요가 높아졌다. 올해 수도권 아파트 평균 청약 경쟁률은 40.7대 1로 지방보다 두 배 높게 나타났다.
특히 올해는 코로나19, 분양가 상한제 여파(7월 29일까지 상한제 유예) 등으로 분양 일정이 밀리면서 청약 수요가 더 높아졌다. 여기에 6·17대책까지 더해지면서 8월 이전 '규제 막차' 분양 단지의 청약 경쟁이 과열될 것으로 전망된다.
6·17대책에 따르면 이달 19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권 이전 등기까지 분양권을 전매할 수 없다. 청약 우선 공급 기준도 1년 이상에서 2년 이상으로 강화됐다. 정비사업 안전진단 절차 강화 등으로 신규 공급 위축 우려도 나온다.
이에 8월 전 분양을 준비중인 강남구 개포주공1단지, 강동구 둔촌주공, 노원 롯데캐슬 시그니처 등의 분양권 경쟁이 치열할 전망이다.
◇ 툭하면 바뀌는 제도 '뭐가 뭔지…'
규제가 추가될수록 수요자들 사이에선 '일단 청약하고 보자'는 분위기가 점점 거세지는 모습이다.
하지만 툭하면 바뀌는 청약 제도에 본인의 자격을 정확히 파악하지 못하고 혼란스러워하거나 부적격 당첨되는 사례도 잇따르고 있다.
현 정부는 특별공급에 관한 규칙, 가점제, 의무거주기간 등 크고 작은 청약 관련 제도를 10차례 넘게 개편했다.
올해만 해도 세 번이나 바뀌었다.
▲신혼희망타운 청약 기준이 '결혼기간과 상관없이 만 6세 이하 자녀 있으면 분양형 신혼희망타운 주택에 청약 가능'토록 변경 ▲수도권 투기과열지구 및 대규모 택지개발지구의 입주자모집공고 단지에 대해 1순위 거주 요건을 1년에서 2년으로 강화 ▲수도권 공공분양 아파트의 의무거주기간을 분양가가 인근 주택매매가격의 80%미만이면 5년, 80% 이상~100% 미만이면 3년으로 확대 등이다.
특히 6·17대책에선 '핀셋 규제'의 여파로 같은 지역에서도 적용받는 규제가 달라 희비가 엇갈리고 있다. 같은 시·도 내에서도 조정대상지역이나 투기과열지구냐에 따라 전매제한 등이 달라져서다.
6·17대책에서 투기과열지구로 묶인 지역에서 19일 이전에 공고한 분양권은 6개월 이후 1회 전매가 가능하다. 하지만 조정대상지역에선 이전 분양권 전매가 가능하고 횟수 제한도 없다. 19일 이후 분양하는 아파트는 투기과열지구나 조정대상지역 모두 소유권 이전 등기시까지 전매가 불가능하다.
투기과열지구로 지정된 인천 서구내 분양하는 '검암역 로열파크씨티 푸르지오', '이안논현오션파크', '힐스테이트 레이크 송도 3차' 등은 당첨자 발표일로부터 6개월 뒤 분양권 1회 전매가 가능하다. 하지만 조정대상지역인 부평구내 분양하는 'SK뷰해모로', '부평 우미린' 등은 제한없이 전매할 수 있다.
이런 상황에 부적격 당첨도 꾸준히 나타나고 있다.
실제로 경기도 '과천제이드자이' 1순위 청약에서 당첨자중 부적격 미계약자 비율이 22.7%에 달했고, 경기 수원 팔달구 '매교역푸르지오SK뷰'도 일반분양분의 13.1%가 부적격자거나 미계약자로 집계됐다.
이에 대해 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 "청약제도가 워낙 자주 바뀌고 요건 등이 복잡해서 전문가들도 잘 모르는 실정"이라며 "일반 국민들도 확실히 알 수 있도록 제도를 단순화하고, 청약 가점제도 당첨 커트라인을 미리 제시하는 등 다양한 방법을 연구해 과도한 청약 경쟁을 막을 필요가 있다"고 말했다.
이어 "1순위 청약 거주 요건 강화 등은 주거 이전의 자유를 막고 위장 전입 등의 부작용이 나타날 수 있는 만큼 과도한 규제보다는 적정한 규제가 필요해 보인다"고 덧붙였다.
