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[청약제도 점검]청년·신혼부부 '바늘구멍' 넓어지나

  • 2020.09.01(화) 10:18

생애최초·신혼부부 특공 확대 이어 수도권 주택공급까지
공공분양·공공임대도 살펴야…"지분적립형 등 자산증식엔 불리"

내 집 마련을 계획한 무주택 실수요자들의 눈길이 분양시장으로 쏠리고 있다. 정부가 무주택자 중심으로 청약제도를 손질하는 동시에 수도권 주택공급을 확대키로 하면서다. 하지만 여전히 청약 가점제 등 세대마다 유‧불리가 다른 상황이 펼쳐지고, 부적격 당첨자도 속출하고 있다. 달라지는 청약제도와 늘어나는 물량 속에서 내집마련을 위한 필승 전략을 살펴본다.[편집자]

집값에, 청약 경쟁에 울던 무주택 청년들에게 실낱 같은 희망이 찾아왔다.

생애최초·신혼부부 특별공급 물량이 조금이나마 늘어나고 청년층을 대상으로 수도권 공공주택 공급이 확대되면서 주택 마련을 위한 선택의 폭이 넓어지는 모습이다.

다만 3040세대의 '패닉바잉'(공포에 의한 매수)으로 이어질 정도로 청약 경쟁이 갈수록 심해지고 공공주택은 유형별로 자격요건이 제각각이어서 본인의 상황에 맞춰 꼼꼼하게 청약 계획을 세울 필요가 있어 보인다.

지난 4월 젊은 부부가 어린 자녀를 안고 경기도 고양시에서 문을 연 견본주택을 둘러보고 있다./이명근 기자 qwe123@

◇ 조금 넓어진 '청약 바늘구멍'

우선 무주택 청년이나 신혼부부의 청약문이 넓어졌다.

청약 제도는 대부분 가점제를 기본으로 하는데 나이가 많을수록 점수가 높아지는 구조라 젊은층에겐 불리하다는 지적이 이어져 왔다.

통상 청약 안정권인 '가점 50점'을 넘으려면 적어도 무주택기간 10년 이상, 청약통장 가입기간 11년 이상에 부양 가족 수가 2명 이상이어야 한다. 중년 이상은 돼야 청약 당첨 확률이 높아지는 셈이다.

이에 정부는 7‧10대책(주택시장 안정 보완대책)에서 청년들의 청약 당첨 기회를 높일 수 있도록 청약 제도를 일부 손질했다.

지금까지 한 번도 주택을 소유한 적 없는 자를 대상으로 한 생애최초 특별공급 물량을 확대하기로 했다. 생애최초는 100% 추첨제에다 청약저축은 2년 이상만 가입하면 되고 자산 보유 기준(2억1550만원 이하)도 비교적 낮은 편이라 젊은층이 도전해볼만 하다.

국민(공공)주택의 생애최초 특별공급 비율을 기존 20%에서 25%로 확대하고, 민영주택까지 확대해 공공택지는 분양물량의 15%(민간택지 7%) 신설한다. 민영주택의 경우 소득 요건도 도시근로자월평균소득 100%에서 130%로 완화했다.

신혼부부 특별공급과 신혼희망타운의 소득 요건도 도시근로자 월평균소득 120%(맞벌이 130%)에서 130%(맞벌이 140%)로 낮췄다. 3인 이하 가구 기준으로 월소득 약 722만원, 4인 가구 기준 809만 이하면 특공 신청이 가능하다.

사전청약으로 진행되는 공공분양도 눈여겨볼만 하다.

본청약 1~2년 전 일부 물량에 대해 사전청약 하는 방식으로, 8‧4 수도권 주택공급 대책을 통해 기존 계획된 공공택지 내 공공분양 중 사전청약 물량이 9000가구에서 6만 가구로 확대됐다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "주택공급 물량 자체가 많아져 가점이 낮은 30대 젊은층들의 청약 기회가 커졌다"며 "특히 사전 청약의 경우 본청약까지 무주택 자격을 유지해야 하고 분양가도 확정 전이라 본청약보다 경쟁률이 낮을 수 있으니 노려볼 만 하다"고 말했다.

◇ 청약 안 되면 공공임대…자산 증식엔 불리

다만 청약 경쟁률이 점점 높아지는 추세라 물량이 다소 늘었더라도 특공 당첨은 여전히 '바늘구멍'을 통과하는 것만큼 어렵다.

청약홈 시스템에 따르면 지난달 서울 은평구 수색동 'DMC 센트럴자이'는 신혼부부 특공 90가구 공급에 1만160명이 접수해 평균 경쟁률이 113대 1에 달했다.

이런 분위기에 특공에서도 밀린다면 공공임대로 눈을 돌려볼 수 있다.

정부는 8·4대책을 통해 서울권역 주택공급 물량 중 정부가 소유하고 있거나 정비사업을 통해 기부채납을 받은 물량을 대상으로 청년층에 공공임대 한다는 계획이다.

과천청사 유휴부지 등 정부가 소유한 부지는 최대한 청년·신혼부부에게 공급하기로 했다. 공공참여형 고밀재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50% 이상) 및 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양(50% 이하)으로 활용한다. 노후 공공임대는 재정비해 신혼부부, 청년 등 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지(통합공공임대+공공분양)로 조성할 방침이다.

공공임대 유형으로는 장기임대주택, 행복주택 지분적립형 분양주택 등이 활용될 전망이다.

청년전세임대(자격요건별 1~4순위 구분)는 차상위계층 등이 1순위고, 행복주택은 전년도 도시근로자 월평균소득 100% 이하에 총자산이 2억3700만원 이하여야 한다. 모집하는 주택별로 다르지만 전용면적도 대부분 20평대 이하다.

반면 살면서 지분을 취득해나가는 지분적립형 분양주택은 소득 5~6분위(월소득 약 396만~462만원)를 대상으로 한다. 임대와 분양의 성격을 모두 갖고 있는 만큼 임대주택 공급 대상인 소득 1~4분위와 일반주택을 구입하는 7분위 이상의 사이에 있던 계층을 타깃으로 뒀다. 소득 요건도 도시근로자 월평균 소득의 130%, 맞벌이는 140% 이하(일반분양 2순위는 월평균 소득의 140%, 맞벌이는 150%까지 인정)가 될 예정이다.

전용면적은 아직 확정되지 않았지만 김세용 SH공사 사장이 이달 지분적립형분양주택의 주택브랜드(연리지홈)를 발표하면서 "20년 이상 작은 평형에서 사는게 무리라는 건 공감하고 있다"고 밝힌 만큼 30평대 이상도 기대되고 있다.

이처럼 공공주택의 유형이 다양한 만큼 그에 따른 자격 요건 등을 꼼꼼히 살펴야 한다는 조언이 나온다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 "젊은세대에게 전보다는 청약(민영·공공) 기회가 더 생겼지만 같은 청년이어도 결혼, 자녀 유무 등에 따라 이용할 수 있는 주택이 다르기 때문에 자신의 상황에 맞춰 전략적으로 계획을 짜야 한다"고 말했다.

이어"지분형적립주택의 경우 초기 비용은 적지만 100% 취득 전까진 임대료를 내야하고 팔 때는 시세차익도 일정 부분 환수하기 때문에 자산증식의 수단으로는 불리하다"며 "이같이 주택유형별 특성을 잘 파악할 필요가 있다"고 덧붙였다.

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