주택가격 하락이 지속되면서 '미분양'이 주목받고 있다. 주택 미분양 확대는 건설사들의 실적부진, 도산으로 이어지고 실물경제에 대한 타격으로까지 연결될 수 있기 때문이다.
이에 따라 정부가 조만간 미분양주택 문제의 해소를 위해 추가대책을 내 놓을 것이라는 기대도 나온다. 바로 미분양주택 구매자에 대한 파격적인 세제지원이다.
2009년~2014년 미분양 구입한 그들이 누린 혜택
실제로 과거 주택가격 하락기를 돌아보면, 정부 정책의 종착역은 결국 세제혜택이었다.
지금처럼 주택가격이 가파르게 급등한 후 하락, 그리고 장기적인 거래절벽기를 맞았던 2008년 이후의 사례를 보면 정부 정책방향도 어느 정도 예측할 수 있다.
당시 정부는 다주택에 대한 규제완화, 보유세 완화 등 전반적인 세금규제 완화와 함께, 미분양 주택에 대한 파격적인 세제지원을 잇따라 쏟아냈다.
주로 '지금 미분양 주택을 사면, 나중에 팔 때 양도세를 안 물리겠다'는 양도세 감면혜택이다.
출발은 지방 미분양 주택이었다.
정부는 지방 미분양 주택 해소를 위해 2008년 11월 3일부터 수도권 밖의 미분양주택을 취득하는 경우 다주택자라고 하더라도 기본세율을 적용하고 1세대 1주택자와 같은 장기보유특별공제를 적용해주겠다는 대책을 내 놨다.
또한 개인 뿐만 아니라 법인도 지방 미분양주택을 취득한다면 그 양도소득에 대해 법인세 과세를 하지 않기로 했다.
2009년부터는 미분양 세제혜택이 전국적으로 확대됐다. 지방 미분양 세제혜택이 나온 지 불과 석달 만이다.
정부는 2009년 2월 12일부터 미분양주택을 취득하면 취득 후 5년간 발생하는 양도소득에 대한 양도세를 전액 면제한다는 대책을 추가했다.
여기에는 수도권 과밀억제권역 내의 미분양주택에 대해서도 60%의 세액감면을 주는 내용이 포함됐다. 지방 미분양은 전액, 수도권 미분양도 60%를 감면한다는 것이다.
특히 다주택자도 미분양주책을 구입하면 장기보유특별공제를 허용하고, 단기양도에 해당하거나 다주택자라도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하기로 했다.
미분양주택을 사주기만 한다면 주택수를 불문하고 사실상 양도세를 대부분 걷지 않겠다는 파격적인 혜택이다.
그 해 5월에는 비거주자인 외국인도 미분양주택을 구입하면 내국인과 똑같이 양도세를 감면해준다는 내용이 추가됐다.
미분양주택에 대한 양도세 감면제도는 2010년 5월에 또 연장됐다 사라졌고, 2012년 9월에 또 부활했다.
2011년 3월에는 미분양주택을 사서 임대사업을 하는 임대사업자에 대해 양도세 50%를 감면하는 혜택도 만들었다. 미분양주택의 양도세 감면혜택을 주택시장 침체기인 3~4년 사이 대거 쏟아낸 것이다.
그때처럼 심각해지는 미분양
미분양의 역사는 반복되는 것일까. 과거 2008년 미국발 서브프라임 모기지 사태와 세계금융위기 여파는 우리나라 부동산시장도 공포로 몰아 넣었다. 살 사람이 없으니 분양이 될 리가 없었다.
2008년말 전국 미분양 아파트는 16만5600가구가 넘을 정도로 심각했다. 준공이 끝난 준공 후 미분양도 5만가구에 달했다. 공급과잉도 있었지만, 금융위기에 따른 시장 위축의 영향이 컸다.
실제로 지금은 서울 반포 대장주로 꼽히는 반포자이 아파트도 재건축 직후였던 2008년 당시, 절반 이상이 미분양됐다. 당첨자의 40%가 가계약을 포기할 정도였다.
지방의 사정은 더 심각했다. 대구의 강남으로 불렸던 수성구에서는 미분양 물량이 전체의 70%에 육박했다. 분양가도 높았고, 고금리에 따른 대출부담도 컸다.
지금도 상황이 비슷하다.
국토교통부의 주택통계에 따르면 지난해 12월말 기준 전국 미분양 주택수는 6만8107가구다. 아직 2008년 수준에는 못 미치지만 전월대비로는 17.4%나 늘어난 것으로 그 증가속도가 무섭다.
미분양에도 높은 분양가가 유지되는 상황도 유사하다. 건설사 입장에서는 레고랜드 사건 여파로 자금확보도 어렵고, 자잿값도 폭등해 분양가 인하가 쉽지 않다.
한국신용평가는 지난해부터 시작된 분양실적 부진이 올해 더욱 가속화할 것이라는 분석을 내 놨다.
"이쯤 되면 미분양 세제혜택 나올 것"
이에 따라 조만간 미분양 해결을 위한 정부 대책이 추가될 것이라는 전망도 나온다.
시장 상황에 대한 정부 인식정도에 차이가 있겠지만, 미분양 규모가 지금처럼 빠르게 확대된다면, 올해 안에 관련 대책이 나올 가능성이 크다는 것이다.
이장원 세무사(장원세무사 대표)는 "과거 시장상황별 주택 세금정책을 참고해 보면 정부가 앞으로 어떤 대책을 내 놓을 지를 어느 정도 예측할 수 있다"며 "늦어도 2024년부터 정책효과를 보기 위해서는 오는 7월경에 발표되는 세제개편안에 과거와 같은 미분양 지원 세제혜택이 포함될 가능성이 커 보인다"고 전망했다.
이 세무사는 또 "현재 주택 마련을 망설이는 경우라면, 전국적인 주택 미분양 상황, 그리고 그에 따른 정부의 세제지원 대응을 더 지켜보고 주택마련 시점을 잡아 보는 것도 좋을 것"이라고 말했다.
■ 2008년 이후 미분양주택 양도소득세 혜택
▶2008.11.3~2010.12.31까지 취득한 수도권 밖 미분양주택은 양도시 기본세율 및 1세대1주택과 동일한 장특공제 적용. 법인세 추가과세 배제.
▶2009.2.12~2010.2.11까지 취득한 미분양주택은 5년간 양도세 전액면제(과밀억제권역은 60%). 다주택도 장특공제 적용. 다주택, 단기양도도 일반세율 적용. 지방미분양주택은 주택수 제외.
▶2009.3.16~2010.2.16까지 비거주자 외국인이 취득한 미분양주택도 양도세 특례 적용. 비거주자가 미분양 외 주택 취득해도 양도세 10%감면.
▶2010.5.14~2011.4.30까지 취득한 수도권 밖 미분양주택은 분양가인하율에 따라 양도세 감면.
▶2011.3.29 현재 준공 후 미분양주택을 2011.12.31까지 취득해 5년 이상 임대 후 양도하면 양도세 50% 감면.
▶2012.9.24 현재 9억원 이하 미분양주택을 2012.12.31까지 취득하면 5년 이내 양도차익에 대해 양도세 100% 감면. 취득한 미분양주택은 주택 수 배제.
▶2013.4.1~2013.12.31까지 신축주택 및 미분양주택을 취득하거나 1세대1주택인 자의 주택을 취득하는 경우 5년 이내 양도차익에 대해 양도세 100% 감면.
▶2014.12.31 현재 준공 후 미분양인 주택을 2015.11~2015.12.31까지 취득해 민간임대사업등록 후 2015.12.31 이전에 임대계약을 체결해 5년 이상 임대한 후 양도하면 5년간 양도차익의 50%를 소득공제.
