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위험수위 넘은 미분양…'악성'도 조만간 급증 우려

  • 2023.01.31(화) 16:45

지난달 미분양 주택 6.8만 가구…위험 수위 넘어
거래절벽…12월 주택 거래, 전년동기비 46.8%↓
준공 후 미분양 7500가구…"침체 지속땐 급증"

전국 미분양 주택 규모가 6만 가구를 훌쩍 뛰어넘으면서 위험 수위를 넘어섰다는 우려의 목소리가 커지고 있다. 일각에서는 이런 흐름이 이어질 경우 올해 말 미분양 물량이 10만 가구를 넘어설 거라는 전망까지 나온다.

정부는 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'이 아직 1만 가구가 채 되지 않는다는 점 등을 들어 아직 주택 시장의 위기로 볼 필요는 없다는 입장을 내놨다. 하지만 전문가들은 머지않아 준공 후 미분양 역시 급증할 가능성이 크다는 전망을 내놓고 있다.

전국 미분양 주택수 추이. /그래픽=비즈니스워치.

미분양 주택, 7년 만에 '6만 2000가구' 넘어서

국토교통부가 31일 발표한 '12월 주택 통계'에 따르면 전국 미분양 주택 수는 전월(5만 8027가구)보다 17.4% 늘어난 6만 8107가구를 기록했다.

국토부가 미분양 주택 규모 위험선으로 보고 있는 20년 장기 평균인 6만 2000가구를 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 미분양 주택이 6만 2000가구를 넘어선 것은 2015년 12월 이후 약 7년 만이다.

미분양은 지방을 중심으로 빠르게 늘고 있다. 지방 미분양 주택은 5만 7072가구로 전달보다 19.8% 늘었다. 수도권의 경우 1만 1035가구로 전달보다 6.4% 증가했다.

서울 미분양 주택은 전체적인 규모가 크지는 않지만 증가 속도가 가파르다. 지난달 서울 미분양 주택은 953가구로 전달보다 10.2% 늘었다. 지난 2021년 12월에는 54가구에 불과했다는 점을 고려하면 눈에 띄게 증가하는 흐름이다.

급격한 금리 인상과 시장 침체 등으로 거래 절벽도 지속했다. 12월 주택 매매 거래량은 2만 8603건으로 지난해 12월보다 46.8% 감소했다. 지난해 누적 주택 매매량은 50만 8790건으로 전년보다 49.9% 줄었다. 연간 주택 매매량은 지난 2020년 127만 9000건, 2021년 101만 5000건이었다.

주택매매 거래량 추이. /그래픽=비즈니스워치.

시장에서는 벌써 올해 말이면 미분양 주택이 10만 가구에 달할 거라는 전망이 나오고 있다. 이광수 미래에셋증권 연구위원은 최근 보고서를 통해 "초기 분양률 하락으로 미분양 아파트가 증가할 것으로 전망된다"며 "올해 미분양 아파트는 9만 7000가구로 지난해보다 약 4만 가구 증가할 것"이라고 전망한 바 있다.

"악성 미분양 급증 우려…정부 발 빠른 대응 필요"

악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'의 경우 7518가구로 아직은 많지 않은 수준이다. 전달보다 5.7% 늘며 증가세도 아직은 가파르지 않아 보인다.

정부는 이 점을 들어 아직은 시중의 미분양 물량들을 정부가 떠안아야 할 단계가 아니라고 강조했다. 원희룡 국토부 장관은 지난 30일 기자들과 만나 "(미분양 주택 중) 악성은 준공 후 미분양"이라며 "일반 미분양 자체가 늘어난다고 해서 그것을 모두 주택시장의 위기로 볼 필요는 없다"고 강조한 바 있다. ▶관련 기사: 원희룡 "LH의 무책임한 매입임대…미분양, 떠안을 단계 아냐"(1월 30일)

하지만 전문가들은 당장 악성 미분양이 적긴 하지만 최근의 흐름이 이어질 경우 급격하게 증가할 수 있다고 지적하고 있다.

지난해 하반기부터 단기간에 시장이 침체한 영향으로 지금은 일반 미분양만 늘고 있지만 점차 준공을 완료한 사업장이 늘면서 2~3년 안에 악성 미분양이 빠르게 증가할 수 있다는 지적이다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "지난해 전 세계적인 금리 충격에 의해 급격하게 시장이 꺾였는데 이런 영향을 받은 사업장들이 아직 준공이 안 됐기 때문에 악성 미분양이 적어 보이는 것"이라며 "분양을 하고 2~3년 뒤인 입주 때까지 미분양이 해소되지 않으면 악성 미분양 규모가 급격하게 증가할 수 있다"고 지적했다.

고종완 한국자산관리연구소장은 "미분양 주택 증가 속도가 매우 가파른데다 이제 위험 수위를 넘어서기도 했다"며 "이런 흐름이 지속하면 미분양은 물론 미계약이 늘고 미입주도 증가하면서 악성 미분양도 늘어나기 마련"이라고 설명했다.

정부도 이런 흐름을 예의 주시해 발 빠르게 대응할 필요가 있다는 지적이 나온다.

윤 팀장은 "미분양 주택 규모가 7만~8만 가구를 넘어서면 이를 해소하는 데 상당히 오랜 시간이 걸릴 수밖에 없다"며 "정부가 최근 전향적으로 규제를 풀고 있는 것도 이런 흐름에 대한 대책으로 보이는데 과연 정책 효과가 나타날지 지켜볼 필요가 있다"고 분석했다.

고 원장은 "지금은 지방을 중심으로 미분양이 급증하는 만큼 정부가 추진하는 매입임대 사업을 서울과 수도권보다는 지방에 집중하는 등의 전략이 필요하다"며 "또 최근 원희룡 장관이 지적했듯 고가 매입 논란이 없도록 객관적인 기준을 마련할 필요가 있다"고 지적했다.

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