오는 4월 1일부터는 임대차 계약을 위해 임대인의 동의 없이도 임대인의 체납세금 존재 여부를 확인할 수 있다.
집주인과 건물주의 체납세금을 사전에 확인한 후에 임대차 계약을 할 수 있도록 임차인의 권리가 확보되는 것이다.
하지만 여전히 많은 임차인들이 관련 내용에 대해 잘 모르고 있다. 임대인의 체납세금을 구체적으로 언제 어떻게, 어디까지 확인할 수 있는지 정리했다.
4월 1일부터는 임대차 개시일까지도 열람 가능
건물주나 집주인의 납세정보를 열람할 수 있는 방법은 크게 두 가지다.
미납세금이 있는지를 국세청과 지방자치단체를 통해 열람하는 방법, 그리고 임대인에게서 직접 체납세금 유무가 드러나는 납세증명서를 제시받는 방법이다.
이 때 임차인의 입장에서 가장 중요한 것은 열람 및 요구할 수 있는 기간인데, 현재는 두 가지 방법 모두 '임대차 계약 전'에만 가능하다.
하지만 미납세금 열람의 경우, 오는 4월 1일부터는 '임대차계약을 체결하고 이후부터 실제 임대차 기간이 시작되는 날'까지도 열람이 가능하다.
임대차 계약을 체결한 후 잔금을 치르는 사이에 발생할 수 있는 체납사실도 확인하고 계약 해지를 할 수 있는 것이다.
이 때에는 체납세금이라는 귀책사유가 임대인에게 있다고 보고, 계약 해지에 따른 위약금을 미지급할 수 있도록 하는 임대차보호법 개정안도 국회에서 논의중이다.
보증금 1000만원 넘으면 '집주인 동의 없이' 열람
개별 납세정보도 개인정보이기 때문에 임대인의 미납세금을 열람하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다.
하지만 오는 4얼 1일부터는 보증금이 1000만원을 초과하는 임대차 계약인 경우, 임대인 동의 없이 세무서장이나 지방자치단체장에게 미납세금 열람을 신청할 수 있다.
임차인의 요청이 있으면 세무서장과 지자체장은 지체 없이 열람에 응해야 한다.
다만 납세증명서의 경우에는 임차인이 과세관청에 신청하는 것이 아니라 임대인이 직접 발급받는 것이므로 계속해서 임대인의 동의가 필요하다.
또한 임대인은 납세증명서 제시 대신 미납세금 열람에 동의하는 것으로 그 의무를 대신할 수 있다.
정리하면, 현재 임차인이 되려는 사람은 임대차 계약 이전에 한해 임대인 동의를 받아야만 미납세금 현황을 열람할 수 있고, 납세증명서를 제시받을 수 있다.
하지만 2023년 4월 1일부터는 임대인의 동의 없이, 그리고 임대차 계약 이전뿐만 아니라 계약일 이후부터 임대차 개시일까지도 미납세금 현황을 열람할 수 있다.
이 때에도 납세증명서 제시요구는 임대차 계약 전까지만 할 수 있지만, 임대인 동의 없이 미납세금 열람을 할 수 있으니 납세증명서를 볼 수 없다면 미납세금 열람을 신청하면 된다.
조세채권이 임차보증금에 우선하는 문제 해소
임대인 납세정보 열람권은 정확하게는 임차인이 아니라 '임차인이 되려는 자'에게 주어진다. 임대차 개시일 전까지만 열람이 가능한 이유다.
임대차 개시일 이후인 임대기간 동안에도 집주인의 세금 체납은 발생할 수 있지만, 계약이 완료된 후 임대기간 중에는 열람권이 허용되지 않는다.
이는 임대인 납세정보 열람권 확대의 목적이 조세채권의 우선순위 문제 해소에 있기 때문이다.
현재 세금이 장기간 체납되면 국가나 지방자치단체가 부동산 등 자산을 압류하게 되는데, 압류 부동산이 매각되는 경우 세입자의 보증금보다 조세채권이 우선하는 문제가 있다.
집주인의 체납세금 때문에 세입자가 보증금을 온전히 보전받지 못할 수 있는 것이다.
특히 해당 부동산에 직접 부과되는 종합부동산세, 재산세, 상속세, 증여세 등 당해세는 세입자가 확정일자를 받고 대항권을 갖춘 날보다 나중에 발생한 조세채권이라도 권리배당 순위에서 앞선다.
이 문제를 해결하기 위해 정부는 해당 부동산에 직접 부과되는 당해세라고 하더라도 세입자의 대항권에 앞서지 못하도록 하는 우선순위 예외조항을 만들었다.
따라서 임차인이 확정일자를 받거나 대항권을 갖춘 날 이후에 발생한 조세채권까지는 열람하지 못하는 것이다.
당해세 조세채권의 우선순위 예외조항은 오는 4월 1일부터 시행되므로 그 이전까지는 임대차 계약에서 임대인 체납세금에 대한 주의가 필요하다. 이 기간동안에는 임대차 계약서에 체납세금에 관한 특약사항을 넣는 것도 방법이다.
